[땅집고] “주택담보대출 금리 7%? 금융당국 관리 기조 따르려면 더 오를 수도 있다.”
금융권에 따르면, 지난 18일 기준 KB국민·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 은행의 주택담보대출 고정형(5년) 금리는 연 4.43~7.03%로 7%대를 돌파했다. 3월 말 7%대를 뛰어넘었다가 다시 6%대로 안정됐으나, 다시 주담대 금리 선이 높아졌다.
변동형 금리도 함께 올랐다. 지표 금리로 활용되는 코픽스는 지난 4월 신규취급액 기준 2.89%로 전월 대비 0.08%포인트(p) 상승했다. 은행들의 신규취급액 코픽스 기준 주담대 변동금리도 일제히 0.08%p씩 올랐다.
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글로벌 금융시장에서 채권 금리가 급등한 것이 원인이다. 미국 10년물 국채 금리는 연 4.6%대, 30년물 금리는 연 5%대로 상승했다. 지난 2007년 7월 이후 최고 수준이다. 인플레이션 장기화에 따라 미 연방준비제도(Fed)가 금리를 인하하는 것이 어려울 것이라는 분석이다. ‘저금리로의 복귀’가 아니라 장기적으로 인플레이션에 따른 고금리 현상이 지속되면서 자산시장이 재편될 수 있다는 관측도 나온다.
한국은행도 기준금리 2회정도 인상할 수 있다는 관측도 나온다.
◇ 주담대 금리 변동에 요동쳤던 부동산 시장
그간 한국 부동산 시장은 금리 상황에 따라 요동쳐왔다. 2000년대 말 글로벌 금융위기 직후 부동산 규제가 가해지면서 시장이 침체됐다. 기준 금리가 2010년 상반기 연 2%에서 1년만에 3.25%까지 올랐다. 당시 주담대 평균 금리는 약 5% 수준이었다.
높은 금리 탓에 부동산 가격이 크게 떨어지면서 2012년경에는 ‘하우스 푸어’가 속출했다. 반면 전세가격이 치솟아 매매가격을 추원하는 ‘역전세’ 현상까지 나타났다. 만일 고금리 시대가 본격화하면 정부의 대출 규제와 맞물려 주택시장 붕괴하는 최악의 상황도 발생할 수 있다. 1990년대 일본 부동산 시장은 금리인상과 대출규제, 세금 폭탄이라는 3중 악재로 버블이 터졌다.
이후 박근혜 정부가 들어서면서 경기 부양을 위해 기준금리는 1%대까지 낮아졌고, 주담대 금리는 2%대 후반에서 3%대로 유지됐다. 2014년 당시 정부는 주택담보대출인정비율(LTV)를 기존 50%에서 70%까지 늘리는 등 이른바 ‘빚내서 집사라’ 기조를 세웠다.
2020년 이후 코로나19 팬데믹 시기 양적 완화를 위해 제로금리 시대가 열렸다. 주담대 평균 금리는 2%대였다. 이때 등장한 게 ‘영끌족’이었는데, 주택가격 급등했다. 하지만 2022년 이후 금격한 금리 인상, 스트레스 DSR 도입 등 시장에 충격이 가해지며 주택가격이 침체기에 들어갔다.
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◇ 추가 인상 가능성까지…“더 오르기 전에 대출 실행할까?”
은행권에서는 주담대 금리가 추가 인상될 가능성이 있다고 보고 있다. 금융당국이 지난 4월 초 ‘부동산과 금융의 절연’을 강조하며 가계대출 연간 증가율을 1.5%로 억제하고, 주담대를 별도로 관리하겠다고 밝혔으나, 당국의 기조가 무색하게 최근 주담대 증가폭이 커졌기 때문이다.
금융위원회의 4월 가계대출 동향에 따르면, 전 금융권의 주담대는 4월 들어 약 5조5000억원 증가했다. 그 중 은행권 주담대는 전월 약 200억원 감소에서 2조7000억원 증가로 폭증했다. 이에 대해 금융위 관계자는 “올해 1분기 증가한 주택거래량이 시차를 두고 반영되며 은행권 자체 주담대가 증가세로 전환했다”며 “(가계대출 관리목표에 있어) 잠재적인 위험 요인”이라고 평가했다.
이에 대해 한 시중은행 관계자는 “금융당국이 강력하게 관리하는 상황에서도 주담대가 증가했다면 금리가 추가로 상승할 가능성도 있다”면서도 “다만 이미 주택 가격이 오를대로 오른 상황이라 부동산 시장 안정화 방안으로 효과가 예상보다 크지 않을 수도 있다”고 말했다.
금리 상승세가 이어진다면 변동 금리로 주담대를 받아 주택을 매수한 이들이 큰 타격을 받을 전망이다. 최근 변동 금리로 대출을 받은 이들이 많아졌다. 한국은행 경제통계시스템에 따르면, 지난 3월 변동금리대출 비중은 39.2%로 1년 전 11.8% 대비 3배 이상 커졌다. 은행권의 신규 코픽스 기준 변동금리는 연 3.62~6.32% 수준이지만, 최근 코픽스 상승분이 시차를 두고 반영되면 추가 상승할 전망이다.
◇ 탈출구 없는 영끌족
실제 온라인 커뮤니티에서는 최근 급증한 주담대 금리로 인한 부담을 호소하는 일명 ‘영끌족’들의 사연이 화제가 되고 있다. 직장인 익명 커뮤니티 ‘블라인드’에 한 네티즌은 “4억5000만원짜리 아파트를 매수하고 싶은데, 영끌해서 사면 월에 190정도 대출금으로 나갈 거 같다”며 “월급 480만원에서 떼는 게 많아서 실수령 350만-360만정도 밖에 안 되는데 관리비에 생활비에 다 내고 살아질까?”라는 글을 남겼다.
일부 실수요자들 사이에선 추가 금리 인상 전, 금융사의 대출 잔액 소진 전에 주담대를 받으려는 ‘패닉’ 조짐도 보인다. 한 네티즌은 “대출 상담사와 연락을 했는데 금리가 많이 오를 것 같아서 일단 보험사에 접수해놓고 고민하라는데, 고정금리와 변동금리 중에 고민 중”이라고 밝혔다. 이에 다른 네티즌은 “담보도 없는 신용대출 금리가 더 쌀 정도네”라고 댓글을 달았다. /raul1649@chosun.com