[디스아파트] “왕숙 신도시 있는데 굳이 오남읍으로?”…신축 공급·생활권 경쟁력 변수 | 오남역 서희스타힐스 여의재 3단지

[땅집고] ‘오남역 서희스타힐스 여의재 3단지’가 산업단지 배후수요와 직주근접을 내세우며 청약에 나선다. 하지만 생활 인프라 부족과 향후 남양주 왕숙 3기 신도시 대규모 공급 등을 고려할 때 산업단지 배후수요를 흡수할 수 있을지는 미지수다.

오남역 서희스타힐스 여의재는 경기 남양주시 오남읍 양지리 일원에 지하 2층~지상 최고 31층, 1~3단지 규모로 조성되며 59·75·84㎡(이하 전용면적) 총 3444가구로 구성된다. 이번 청약은 3단지 1056가구 중 117가구를 분양한다.

청약 일정은 오는 26일 특별공급을 시작으로 27일 1순위, 28일 2순위 접수가 진행된다. 당첨자 발표는 다음 달 5일이며 정당계약은 6월 16~18일 진행된다. 입주는 2029년 1월 예정이다.

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◇ 산업단지 수요 기대에도…왕숙 신축 공급 변수

이 단지는 남양주 도시첨단산업단지와의 직주근접을 강점으로 내세우고 있다. 차량으로 약 20분 거리에 신한금융그룹 ‘AI 인피니티센터’, 우리금융그룹 ‘디지털 유니버스’, 카카오 ‘디지털 허브’ 등 금융·IT 기반 AI 산업시설이 조성될 예정이다.

다만 시장에서는 산업단지 배후수요를 실제로 흡수할 수 있을지는 의문이라는 평가가 나온다. 남양주 왕숙 3기 신도시 개발이 예정돼 있고, 2028년 5월부터 ‘왕숙푸르지오더퍼스트 1·2단지’와 ‘남양주왕숙A1아파트’ 등이 순차적으로 입주할 예정이어서다. 왕숙지구에 주택 공급이 본격화될 경우, 상대적으로 거리가 있는 오남읍의 경쟁력이 높지 않을 것으로 보인다.

또한 산업단지 종사자들은 단순한 거리보다 생활 편의성과 정주 여건을 더 중요하게 고려하는 만큼, 수요가 다른 지역으로 분산될 가능성도 있다. 앞서 SK하이닉스 이천캠퍼스 인근도 직주근접 수요가 집중될 것이란 기대와 달리 학군·상권·생활 인프라가 갖춰진 용인 수지·동탄 등으로 수요가 이동하는 사례가 나타난 바 있다.

인근 공인중개업소 관계자는 “남양주왕숙공공주택지구에 신축 단지들이 순차적으로 공급되는 상황에서 굳이 오남읍을 선택할 유인은 크지 않은 편”이라고 말했다.

◇ 생활 인프라 부족에 교통·교육 여건도 아쉬워

단지 인근의 생활 인프라는 아직 부족한 편이다. 오남읍 일대는 개발 초기 단계로 저층 주택과 일부 공업시설이 혼재돼 있으며 근린생활시설 규모도 크지 않다. 대형마트나 상업시설 이용을 위해서는 진접읍이나 별내권으로 이동해야 하는 경우가 많고, 이마트 별내점까지는 차량으로 약 30분이 걸린다.

교통 여건 역시 체감 편의성이 높지 않을 것으로 보인다. 단지는 수도권 전철 4호선 오남역 도보권 입지를 내세우고 있으나 실제 도보 이동 시간은 약 15분 수준으로 짧지 않은 편이다. GTX-B 왕숙역(예정), 9호선 연장 풍양역(계획), 강동하남양주선 등 광역교통망 확충도 논의되고 있으나 단기간 내 개선 가능성은 제한적이라는 분석이 나온다. 향후 개통되더라도 해당 거점까지 대중교통 환승이 필요해 실질적인 체감 편의성이 높을지는 지켜봐야 한다.

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교육 환경 역시 아쉽다는 평가가 나온다. 양지초와 오남중, 오남고 등이 인근에 있으나 도보 약 20분 거리로 통학 동선이 긴 편이다. 인근 학원가 역시 초·중등 보습 위주로 규모가 크지 않다. 단지 내 종로엠스쿨 입점이 예정돼 있으나 이 역시 초·중등 중심으로 한계가 있다는 평가다. 고등학생은 규모가 큰 다산동 학원가를 이용해야 하는 경우가 많고 차량 이동 시 약 30분가량 소요된다.

◇ 인프라 갖춘 역세권 신축 단지보다 높은 분양가 부담

분양가도 주변 시세와 비교해 부담이 있는 편이다. 59㎡는 약 4억9200만~5억3400만원, 75㎡는 약 6억500만~6억4900만원, 84㎡는 약 6억6000만~7억900만원 수준으로 책정됐다.

특히 인프라가 잘 갖춰진 곳과 비교하면, 생활 인프라가 부족한 해당 단지의 분양가가 다소 높게 느껴질 수 있다는 평가다. 조선일보 AI부동산에 따르면 남양주 내에서도 생활 인프라와 교통 여건이 상대적으로 우수한 퇴계원역 역세권 ‘퇴계원힐스테이트’ 84㎡는 지난 4월 6억원에 거래됐다. 또 남양주 도시첨단산업단지 인근에 공급되는 ‘왕숙푸르지오더퍼스트 1단지’ 84㎡ 분양가는 5억6462만~6억73만원 수준이다.

인근 공인중개업소 관계자는 “오남읍은 아직 생활권 완성도가 높지 않아 단기간 시세 상승 기대감은 크지 않은 편”이라며 “실거주 목적 접근은 가능하지만 투자 관점에서는 추가 상승 여력이 제한적이라는 분위기가 있다”고 말했다. /min0212su@chosun.com