철산·하안 주요 7개 단지 9588가구 중 전세 매물 4건뿐
양도세 중과 재개·실거주 수요 겹치며 전셋값 올 들어 4.76% 상승
[땅집고] “다주택자 양도세 중과 재개 얘기가 나오면서 전세 물건이 눈에 띄게 말라붙었습니다. 임대사업자 혜택도 줄어든다고 하니 집주인들이 전세를 내놓기보다 직접 들어와 살겠다는 분위기예요. 철산에 신축 단지가 꽤 들어섰는데도 나오는 물건이 없습니다. 전세 대기라도 걸겠다는 사람들이 많아요.” (김태희 철산래미안자이공인중개사무소 대표)
최근 재개발 사업이 막바지에 이르면서 신축 아파트 입주가 잇따랐던 경기 광명시 일대에 전세난이 확산하고 있다. 통상 대단지 신축 아파트 입주장이 시작되면 전세 물건이 한꺼번에 나오고 전셋값도 약세를 보이는 경우가 많다. 하지만 광명에서는 정반대 현상이 나타나고 있다. 입주 물량이 늘었는데도 전세 물건은 거의 없고, 수요자들이 중개업소에 매물 대기를 걸어놓는 이른바 ‘전세 웨이팅’까지 등장할 정도로 품귀 현상이 심해지고 있다.
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이달 20일 기준 광명 철산·하안동 주요 7개 단지의 전세 매물은 4건에 그쳤다. 900가구 규모 철산동 ‘두산위브’ 전세 매물은 1건, 2072가구 ‘철산래미안자이’는 0건이었다. 1264가구 ‘철산푸르지오하늘채’도 전세 매물이 없었다. 2815가구 하안동 ‘광명e편한세상센트레빌’은 1건, 798가구 ‘철산센트럴푸르지오’는 0건, 426가구 ‘광명푸르지오’는 1건, 1313가구 ‘철산역 롯데캐슬&SK VIEW 클래스티지’는 1건였다. 이들 단지의 전체 가구 수는 9588가구로 약 1만 가구에 달하지만 전세 매물은 4건 뿐이다. 전체의 0.04% 수준이다.
전세 물건이 마르면서 가격도 빠르게 뛰고 있다. 한국부동산원 집계 기준 올해 들어 5월 둘째 주까지 광명 아파트 전셋값은 4.76% 올랐다. 서울에서도 전세난이 심한 지역으로 꼽히는 성북구(4.73%), 노원구(4.44%)보다 상승률이 높다. 서울에서 시작된 전세난이 경기 핵심 주거지로 번지는 양상이다.
매물 감소 폭도 크다. 광명시 아파트 전세 매물은 연초 1716건에서 최근 168건으로 90.3% 줄었다. 같은 기간 경기도 전체 아파트 전세 매물이 1만7745건에서 1만2058건으로 32% 감소한 것과 비교하면 광명의 감소세가 훨씬 가파르다.
현장에서는 정부의 다주택자 양도세 중과 유예 종료 조치가 전세 품귀를 키운 주요 원인으로 꼽았다. 정부의 한시적 유예가 끝나면서 5월 10일부터 조정대상지역 내 다주택자 양도세 중과가 재개됐다. 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 가산되고, 지방소득세까지 포함하면 최고세율은 82.5%에 달할 수 있다.
세 부담이 커지자 집주인들은 매도와 전세 공급 모두에 소극적으로 돌아서고 있다. 팔면 양도세 부담이 크고, 보유하면 금융비용과 세 부담을 감당해야 하는 만큼 순수 전세보다는 현금 흐름을 확보할 수 있는 월세나 반전세를 선호하는 흐름이 강해졌다는 것이다. 실제로 현장에 남아 있는 임대 물건도 보증금에 월세를 붙인 반전세 형태가 적지 않다는 설명이다.
실거주 규제도 전세 물량을 줄이는 요인으로 작용하고 있다. 토지거래허가구역에서는 원칙적으로 허가를 받은 뒤 4개월 안에 취득·등기를 마치고 실거주해야 한다. 다만 최근 정부는 세입자가 있는 주택 거래에 한해 기존 임대차계약 종료일까지 매수자의 입주를 유예하는 방안을 확대하기로 했다. 국토교통부는 지난 12일 토지거래허가구역 내 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택을 거래할 경우, 임대차계약 종료일까지 입주를 늦출 수 있도록 대상을 확대한다고 밝혔다.
김태희 철산래미안자이공인중개사무소 대표는 “임대사업자 혜택이 줄어든다는 얘기가 나오면서 임대사업자도 물건을 정리하고, 다주택자들도 매도하거나 직접 거주하는 쪽으로 움직였다”며 “신축 입주장이 시작됐는데도 이례적일 정도로 전세 물건이 없다”고 말했다. 이어 “대출 규제로 집을 사기는 어렵고, 전세까지 구하기 힘들다 보니 대기표라도 걸고 싶다는 문의가 이어지고 있다”고 했다.
광명뿐 아니라 경기 주요 지역 전셋값도 일제히 오르고 있다. 올해 들어 수원 영통구 아파트 전셋값은 4.95% 올라 경기 주요 지역 중 상승률이 가장 높았다. 광명은 4.76%로 뒤를 이었고, 용인 기흥구 4.54%, 화성 동탄 4.25%, 하남 4.2% 등도 가파른 상승세를 보이고 있다. 서울 전세난이 주변 경기 지역으로 확산하면서, 직주근접성과 신축 선호가 겹친 지역부터 전세 품귀가 본격화하고 있다는 분석이 나온다. /mjbae@chosun.com