삼성전자·SK하이닉스 억대 성과급 11만명
‘셔세권’ 타고 수도권 동남권 집값 들썩
주택 공급 감소와 만난 ‘역대급 유동성’

[땅집고] 반도체를 기반으로 한 동탄발(發) 유동성이 서울 집값을 밀어 올리는 진원지가 될 것이라는 분석이 나왔다. 과거 동탄2신도시 입주 물량이 서울 전세시장까지 영향을 미쳤듯, 이번에는 삼성전자와 SK하이닉스의 대규모 성과급이 수도권 동남권 집값 상승 압력으로 이어질 수 있다는 주장이다. 부동산 빅데이터 전문가 ‘삼토시’가 반도체 슈퍼사이클과 수도권 동남권 부동산 시장의 연관성을 분석한 글을 공개하며 시장의 관심이 쏠리고 있다.

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◇서울 전세시장마저 뒤흔든 동탄 입주물량 파급력

삼토시는 지난 2018년 서울 전세금 하락의 진짜 원인으로 ‘동탄발 입주 물량’을 지목했다. 화성시에서 시작된 입주 폭탄의 여파가 수원(2017년 2분기)→용인(3분기)→성남·서울(2018년 1분기) 순으로 번지며 경부축을 타고 북상했다는 것. 그는 “2026년 이후에는 반대로 반도체 호황에 따른 유동성이 동탄·수원에서 시작해 서울 동남권까지 상승 압력을 만들 가능성이 높다”고 분석했다.

삼토시에 따르면 화성시 전세가격은 2017년 1분기 고점을 찍은 뒤 하락 전환했고, 이후 수원과 용인, 성남 순으로 하락세가 번졌으며 서울 역시 2018년 2분기부터 전세가격이 약세를 보였다. 그는 이를 두고 “경부고속도로 축을 따라 파급된 전세 하락의 연쇄 효과”라고 설명했다.

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◇이번엔 반도체 유동성이 수도권 동남권 흔든다

그런데 최근 이 흐름이 ‘역(逆)방향’으로 재현될 조짐이 포착됐다. 이번엔 물량이 아닌 ‘돈’이 원동력이다. 삼성전자와 SK하이닉스의 역대급 성과급이 동탄을 시작으로 서울 부동산 시장에 상방 압력을 가할 것이라는 예측이다. 삼성전자 반도체부문과 SK하이닉스 임직원 약 11만명이 향후 막대한 규모의 성과급을 받을 가능성이 커지고 있기 때문이다.

삼토시는 삼성전자와 SK하이닉스가 반도체 초호황으로 큰 폭의 영업이익을 기록할 경우, 2027~2028년 임직원 1인당 수억원 수준의 성과급 지급도 가능하다고 내다봤다. 그는 “성과급 규모가 커질수록 주거 상향 이동 수요가 늘어날 가능성이 높다”며 “동탄과 수원에서 시작된 자금 흐름이 용인·성남을 거쳐 서울 동남권까지 영향을 미칠 수 있다”고 했다.

특히 그는 삼성전자 기흥·화성사업장 셔틀버스 운행 데이터를 근거로 ‘셔세권(셔틀버스+역세권)’이라는 새로운 키워드도 제시했다. 삼성전자 반도체부문 셔틀버스 상당수가 동탄신도시와 수원 영통구에 집중돼 있다는 점에서 실제 임직원 주거지가 수도권 동남권에 몰려 있다는 분석이다.

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삼토시는 “전체 셔틀버스의 약 38%가 동탄과 영통구에 집중돼 있고, 수원 전체로 확대하면 절반 수준”이라며 “반도체 종사자들의 핵심 거주 축이 동탄·수원이라는 점이 확인된다”고 설명했다. 서울에서는 송파구와 서초구, 강동구 등 동남권 지역 셔틀버스 비중이 높게 나타났다. SK하이닉스 셔틀버스 운행 현황도 유사하다. 이에 향후 서울에서는 송파·강동권 수혜 가능성이 상대적으로 높을 수 있다는 분석도 나온다.

삼토시는 “정부발 유동성 확대와 민간발 유동성이 공급 감소 구간과 맞물리는 시점이 2026~2028년”이라며 “반도체 슈퍼사이클이 부동산 시장에 새로운 변수로 작용할 가능성이 있다”고 전망했다. /hongg@chosun.com