[자족형 신도시 동탄의 재발견 ] ① 국평 20억의 탄생, 광교·수지 넘본다

동탄역롯데캐슬 84㎡, 20.8억 신고가
1년 새 5억원 이상 급등
역세권 여부 두고 동탄 내에서도 양극화

[땅집고] “20억 돌파 이후 고점 논란이 무색하게 오늘 오후에만 매수 예약이 줄을 잇고 있습니다. 규제가 덜해 물건도 안 보고 계약하는 갭투자도 성행했습니다. 대기업 수요가 받쳐주는 데다 GTX-A 삼성역 정차 호재까지 대기하고 있어, 이번 신고가 랠리가 끝이 아닐 가능성이 큽니다.” (임지현 아우남동탄공인중개사무소 대표)

19일 찾은 경기 화성시 동탄신도시 동탄역 일대. 이달 27일 대장주 단지인 ‘동탄역롯데캐슬’ 전용면적 84㎡가 20억원을 넘기면서 동탄이 본격적인 ‘국민평형 20억 클럽’에 이름을 올렸다. 2년 전만 해도 과열 논란이 끊이지 않았던 동탄 집값을 두고, 최근 현장 일대에서는 “동탄의 위상이 서울 웬만한 상급지 못지않게 달라졌다”며 이른바 ‘갓(God)탄’이라는 신조어까지 등장하는 분위기다.

실제 이 단지 전용 84㎡는 이달 20억8000만원에 신고가 거래됐다. 지난해 5월 15억원대에 거래됐던 점을 감안하면 1년 새 5억원 이상 급등한 수치다.

불과 2년 전만 해도 시장의 평가는 달랐다. 당시 ‘동탄역롯데캐슬’ 전용면적 102㎡가 20억원을 넘겼을 때는 “비(非)서울 지역인 동탄의 집값이 과열됐다”는 시각이 지배적이었다.

하지만 국평 기준 실거래가가 20억원을 돌파한 현재, 시장의 반응은 확연히 다르다. 삼성전자·SK하이닉스 등 고소득 배후 수요와 수도권광역급행철도(GTX)-A 개통 호재, 서울 규제지역을 피한 풍선효과가 맞물리며 동탄역 일대 아파트값이 구조적인 상승세를 타고 있다는 분석이 나온다.

최근 실거래 흐름도 활발하다. 지난 4월 동탄역롯데캐슬 전용 84㎡는 19억4000만원에 신고가 거래가 나왔고, 18억원대 거래도 이어졌다. 저층 매물도 18억2000만원에 팔렸다. 고층은 19억원대, 중층은 18억원대가 사실상 시세로 굳어지는 분위기다. 현장에서는 “한두 건 튄 거래가 아니라 호가와 실거래가가 함께 올라오는 장세”라는 말이 나온다.

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◇ '역세권·셔세권·몰세권’ 단지로 번지는 불장

상승세는 동탄역 도보권 단지로 빠르게 번지고 있다. 대표적인 곳이 청계동 ‘동탄역시범우남퍼스트빌’, ‘동탄역더샵센트럴시티’, ‘동탄역시범한화꿈에그린프레스티지’다. 현지에서는 세 단지를 묶어 이른바 ‘우포한’으로 부른다.

최근 매수세가 가장 두드러지는 곳은 동탄역에서 걸어서 10분가량 떨어진 동탄역시범우남퍼스트빌이다. 동탄역과 롯데백화점 동탄점 접근성이 좋은 데다, ‘우포한’ 세 단지 중 가격 부담이 상대적으로 낮다는 점이 부각되고 있다. 15억원 이하 거래가 가능해 최대 6억원까지 주택담보대출을 받을 수 있는 것도 수요를 끌어들이는 요인이다. 삼성전자 셔틀버스 이용이 편한 이른바 ‘셔세권’이자 백화점·상업시설을 누릴 수 있는 ‘몰세권’ 단지라는 점도 강점으로 꼽힌다.

가격도 빠르게 뛰고 있다. 동탄역시범우남퍼스트빌 전용 84㎡는 지난해 4월 10억9500만원에 거래됐지만, 이달 15억원까지 올랐다. 1년 새 4억원 넘게 오른 셈이다. 동탄역더샵센트럴시티 같은 평형도 지난달 15억9000만원에 거래되며 신고가를 썼고, 동탄역시범한화꿈에그린프레스티지 전용 84㎡도 이달 15억3500만원에 거래되며 최고가를 다시 썼다.

◇핵심 수요층은 '삼전닉스' 3040… 규제 반사이익도

현장에서는 이번 상승장의 핵심 수요층으로 30~40대 반도체 기업 임직원을 꼽는다. 삼성전자와 SK하이닉스를 묶어 부르는 이른바 ‘삼전닉스’ 수요가 동탄역 도보권 단지로 몰리면서 매물이 빠르게 소진되고 있다는 것이다. 반도체 업황 회복과 성과급 기대감이 주택 구매력으로 이어지고, GTX-A 개통으로 서울 접근성이 개선되면서 동탄역 일대가 재평가받고 있다는 분석이다.

규제 회피 효과도 상승세에 힘을 보탰다. 서울과 수도권 주요 지역이 토지거래허가구역, 투기과열지구 등 고강도 규제에 묶인 사이 동탄은 상대적으로 규제 부담이 덜한 지역으로 부각됐다. 토지거래허가를 받지 않아도 되고 실거주 의무 부담도 작아 갭투자가 가능하다는 점이 투자 수요를 끌어들였다.

청계동의 임지현 아우남동탄공인중개사무소 대표는 “동탄은 그야말로 삼성밭”이라며 “삼성전자와 SK하이닉스 수요가 몰리고 교통 호재까지 겹친 상황에서 향후 GTX-A 삼성역 정차가 본격화하면 동탄역 일대 아파트값은 한 번 더 뛸 수 있다는 기대감이 있다”고 했다. 이어 “실제 매수 상담도 타 지역 혹은 동탄신도시 내 갈아타기 수요를 포함해 30~40대 중심으로 이뤄지며, 전용 59㎡는 30대, 전용 84㎡는 40대 매수자가 많이 찾는다”고 전했다.

◇광교·수지 넘보지만… 비역세권 '양극화' 뚜렷

동탄의 상승세는 인근 광교·수지와 비교해도 두드러진다. 대장주 단지만 놓고 보면 동탄역 일대 단지는 이미 광교·수지 주요 단지와 맞먹거나 일부는 더 높은 가격대에 올라섰다는 평가가 나온다. 광교와 수지는 이미 가격이 상당 부분 올라 있었던 반면, 동탄은 GTX-A 개통과 반도체 배후 수요가 동시에 부각되며 뒤늦게 상승 탄력을 받았다는 분석이다.

다만 동탄 전체가 같은 속도로 오르는 것은 아니다. 상승세가 동탄역 도보권 단지에만 집중되면서 역세권과 비역세권 간 가격 차이가 벌어지는 양극화가 뚜렷해지고 있다.

동탄호수공원 인근 단지인 송동 '동탄린스트라우스레이크' 전용 98㎡는 지난해 5월 11억원 초중반대에서 올해 12억원 후반~13억원 후반대까지 거래됐다. 상승세는 있지만 동탄역 도보권과 비교하면 폭이 제한적이다. 산척동 ‘호수공원역센트럴시티’도 지난해 5월 8억9000만원에 거래된 뒤 이달 9억8000만원에 팔려 1년 새 1억원 안팎 오르는 수준에 머물렀다.

전문가들은 동탄역 일대 가격 상승이 호재가 맞물린 결과라면서도 단기간 상승폭이 큰 만큼 추격 매수에는 신중해야 한다고 지적한다. GTX 개통 기대감이 이미 상당 부분 가격에 반영됐고, 동탄역 도보권 일부 단지는 서울 외곽 주요 단지와 가격 경쟁을 하는 수준까지 올라섰기 때문이다. /mjbae@chosun.com