양도세 중과 재개 후, 서울 아파트 호가 다시 상승
“과거 정부 규제 답습”, 서울 인접 수도권 중심 ‘풍선효과’ 우려

[땅집고] 서울 강남구 개포동 개포자이프레지던스 아파트 59㎡(이하 전용면적)는 지난 3~4월 28억~29억원대에 거래됐다. 하지만, 지난 9일 양도소득세 중과 부활 이후 호가가 31억~32억원대로 올라왔다. 강북구 미아동 SK북한산시티 전용 84㎡도 이달 초 7억5000만원 수준이던 매도 호가가 현재 8억2000만원까지 뛰었다.

지난 10일부터 다주택자 양도소득세 중과가 재개되자 서울 부동산 시장이 다시 요동치고 있다. 1주일도 안돼 아파트 매물이 빠르게 줄고 강남권 등 일부 지역에서는 호가(呼價)가 7000만원 이상 다시 뛰고 있다.

수도권으로 주택 수요가 이동하는 이른바 ‘풍선효과’가 본격화하는 것 아니냐는 우려도 커지고 있다. 과거 노무현·문재인 정부에서도 양도세 중과 이후 서울 집값 상승과 수도권 풍선 효과가 반복됐던 만큼, 이번에도 비슷한 흐름이 재현될 가능성이 크다는 분석이다.

◇이미 나타난 풍선효과 조짐…과거 정부에서도 반복

실제 시장에서는 양도세 중과 재개 이전부터 수도권으로 수요가 이동하는 흐름이 보였다. 정부 규제 강화로 서울 집값 상승세는 둔화됐지만 전세금이 오르면서 20~40대 젊은 실수요자 중심으로 ‘지금 매수하는 것이 유리하다’는 인식이 확산하면서 서울과 인접한 경기 지역으로 수요가 옮겨가고 있다.

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한국부동산원 소유권이전등기(매매) 매수인 현황에 따르면, 올 1분기(1~3월) 경기도 아파트 매수자는 6만8013명으로, 이 가운데 서울 거주자는 1만163명으로 집계됐다. 이는 지난해 같은 기간(6924명) 대비 약 1.5배 늘어난 수치다.

시장에서는 최근 수도권 거래 흐름과 과거 정부 사례를 근거로 이번에도 풍선효과 가능성이 크다는 분석이 나온다.

양도세 중과는 노무현 정부 시절인 2003년 ‘10·29 부동산 대책’을 통해 처음 도입됐다. 당시 정부는 다주택자 매물을 시장에 유도하기 위해 2004년 1월부터 3주택 이상 보유자에게 양도세 60% 단일 세율을 적용하기로 하며 강도 높은 규제를 예고했다.

정책 발표 직후 시장은 단기적으로 위축됐다. 서울 아파트값은 규제 예고 직전인 2003년 10월 2.49% 상승했지만 11월 하락 전환한 뒤 3개월 연속 조정을 보였다. 그러나 이 같은 효과는 오래 이어지지 못했고, 규제 시행 이후 6개월 동안 서울 아파트값은 1.61% 상승하며 다시 상승세로 돌아섰다.

문재인 정부에서도 비슷한 흐름이 반복됐다. 2017년 ‘8·2 대책’을 통해 조정대상지역 내 2주택자 10%포인트, 3주택 이상 20%포인트를 추가 과세하는 양도세 중과를 2018년 4월부터 시행했다. 정책 발표 직후 서울 아파트 상승률은 1.05%에서 0.15%로 둔화됐지만, 이후 가격은 다시 반등했다. 시행 이후 6개월 동안 서울 아파트값은 7.3% 상승했다.

이후 보유세 강화 등 추가 규제에도 불구하고 서울에서는 매물 감소와 공급 제약이 이어지면서 수요가 경기 외곽 및 비규제 지역으로 이동하는 흐름이 나타났다. 실제로 2020년 양도세 중과가 더 강화된 이후 서울 아파트값은 11개월 동안 15% 상승했다.

◇전문가들 “매물 잠김으로 상승 압력 높아져”…정부는 “이번엔 다르다”

전문가들도 과거 정부와 유사하게 단기 조정 후 매물 잠김과 거래 위축에 따라 수도권으로 수요가 이동할 가능성이 크다고 보고 있다.

김학렬 스마트튜브 부동산연구소장은 “정부는 과거와 다르다고 강조하지만, 공급 부족 상황에서 이전 정부와 크게 다를 수 없다”며 “규제만 반복되면 매물은 잠겨 가격 상승 압력이 다시 커지고, 상대적으로 규제가 덜한 수도권 지역으로 수요가 이동하는 현상이 심화될 것”이라고 말했다.

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이어 김소장은 “차이가 있다면 문재인 정부 당시에는 서울 전역이 동반 상승하는 흐름이었다면, 이번에는 GTX 등 교통 호재가 있는 경기 인접 지역을 중심으로 선별적인 풍선효과가 나타날 가능성이 크다”고 설명했다

반면 현 정부는 매물 잠김과 풍선효과 가능성에 대해 선을 긋고 있다. 김윤덕 국토교통부 장관은 양도세 중과 재개 직후 자신의 엑스(X·옛 트위터)에 “국민주권정부는 부동산 문제를 바라보는 시각과 방식이 과거 정부와 다르다”며 자신감을 내비쳤다.

이어 김 장관은 “양도세 중과는 집값 전망에 영향을 미치는 수많은 요소 중 하나일 뿐”이라며 “값이 오를 것으로 보면 매물을 거둬들이고, 내릴 것으로 보면 내놓는 것이 자산시장의 기본 속성”이라고 밝혔다. 세제 변화 자체보다 시장의 기대 심리가 매물 흐름을 좌우한다는 취지다.

세금과 규제로 집값을 잡으려 했던 노무현 정부이 주택정책은 실패했다. 노무현 정부는 규제를 가하면 가할 수도록 집값은 오히려 오른다는 교훈을 남겼지만, 문재인 정부는 “우리는 다른다”면서 규제 정책을 폈고 결과는 한치의 오차 없이 노무현 정부의 실패를 답습했다. 이재명 정부도 노무현 문재인 정부의 전철을 밟고 있다는 우려가 나온다. /min0212su@chosun.com