새 신탁사 ‘대신’ 유력, 낮은 수수료 제시…실적은 아쉬워
과거 비대위였던 소유주, 성남시에 취소 소송 제기

[땅집고] 경기 성남시 분당신도시 재건축 대어로 꼽히는 ‘양지마을 통합재건축 구역’이 갈등 끝에 기존 신탁사와 관계를 끝내고 새 신탁사를 정하기 직전이다. 사업 추진이 정상화될 기미가 보이지만, 새 신탁사에 대한 의구심과 향후 소송 리스크가 남아있다.

정비업계에 따르면, 분당구 수내동 양지마을 통합재건축 구역 주민대표단은 재건축 사업의 사업시행자 지정을 위한 새 신탁사로 대신자산신탁을 선정할 가능성이 높아졌다. 지난 11일부터 오는 22일까지 소유주 투표를 진행해 최종 결정할 예정이다.

양지마을은 기존 예비사업시행자인 한국토지신탁과 갈등 끝에 결별한 뒤 새 신탁사를 찾았으나, 대신자산신탁의 재무 안정성에 대한 우려가 제기돼 추가 논란이 예상된다. 여기에 양지마을의 선도지구 선정을 취소해달라는 소송까지 제기돼 리스크를 안은 상태로 사업이 진행될 전망이다.

◇ 새 신탁사 정해졌으나…“실적 아니라 수수료가 기준?”

정비업계에 따르면, 대신자산신탁은 지난 9일 열린 양지마을 예비신탁사 합동설명회에 단독으로 참여하면서 새 신탁사로 확정된 분위기다. 당초 우리자산신탁도 최종 후보로 좁혀져 이날 설명회를 통해 사업 구상을 소유주들에게 설명할 예정이었으나, 전날 주민대표단 측에 불참을 통보했다.

주민대표단은 우리자산신탁의 불참과 관련해 단독입찰에 따른 유찰이 아닌 경쟁 입찰 성사로 간주하고 신탁사 선정 절차를 진행한다는 입장이다. 오는 22일까지 소유주 대산 투표를 받아 최종 선정 결정을 내릴 예정이다.

6월 중에는 사업참여조건, 시행규정 등을 확정하고, 신탁방식 재건축 사업시행자 지정을 위한 동의서 징구 후 7월 초 성남시에 서류를 제출할 예정이다. 현재의 계획대로면 단지별 동의율 조건이 추가되는 노후계획도시 특별법 개정안 시행일인 8월 4일 이전에 사업시행자 지정 고시를 받는 것이 목표다.

일각에서는 새 신탁사 선정 기준이 사업 실적이 아닌 낮은 수수료에 맞춰진 것에 대한 우려가 나온다. 신탁사 입찰 공고에 따르면, 신탁보수 수수료 낮은 비율순(30점), 신탁보수 상한제한 동의여부(10점) 등 가격평가 항목이 총 100점 중 40점을 차지한다.

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이번 입찰에 참여한 대신자산신탁, 우리자산신탁, 대한토지신탁은 신탁 수수료로 예상 총 수입 17조원의 0.4%, 0.47%, 0.65%를 각각 제시했다. 대신자산신탁과 우리자산신탁이 최종 후보로 좁혀지고 결국 우리자산신탁이 최종 불참한 것도 수수료가 최우선 기준이기 때문이라는 분석이 나온다.

반대로 정비사업 실적은 상대적으로 선정 기준에 적게 반영됐다. 신탁사 중 최다인 9개 사업장을 준공한 경험이 있는 대한토지신탁은 최종 1, 2위 후보에도 들지 못했다. 사업실적(수행능력평가) 항목 배점은 20점에 불과하기 때문이다.

새 신탁사로 유력한 대신자산신탁은 아직 준공 실적은 없다. 서울 용산구 한남동 ‘나인원한남’ 실적을 내세우며 양지마을에 단지명으로 ‘나인원’을 제안했지만, 엄밀히 말하면 대신자산신탁의 실적은 아니다. 대신금융그룹 계열의 부실채권 정리 목적의 회사인 대신F&I가 부동산 개발에 참여한 사업이다.

◇ “재건축 하지 말자” 비대위, 성남시에 취소 소송

그 외의 리스크도 있다. 최근 성남시는 양지마을 측에 “시에 ‘특별정비구역 지정 취소 청구의 소’가 제기되었음을 알린다”는 내용의 공문을 보냈다. 피고는 정비구역 인허가권자인 성남시장이며, 소를 제기한 원고는 양지마을 소유주 A씨인 것으로 확인됐다.

A씨는 지난해 양지마을의 통합재건축 방식에 반발해 비상대책위원회 활동을 주도했던 인물로, 지난 3월 16일 소장을 접수했다. 지난해 기존의 재건축추진준비위원회가 주민대표단으로 전환되면서 활동을 멈췄으나, 올해 초 특별정비구역 지정 후 취소 소송을 제기한 것이다.

청구 내용은 전략환경영향평가 절차 면탈을 위해 위법하게 사업구역 축소, 선도지구 선정 공모 토지등소유자 동의서 효력 부재, 주민대표단 구성 절차 흠결과 대표성 부재 등이다. 주민대표단은 향후 필요한 경우 제3자 소송 참가를 통해 사업 추진에 차질을 최소화한다는 방침이다.

기존 신탁사인 한토신과 관계도 잠재적인 위험 요소다. 업무협약 해지 과정에서 이견이 있었던 초기 사업 비용 약 9억6575만원 정산 방식에 대한 합의서 서명이 완전하게 마무리되지 않았기 때문이다. 주민대표단 측은 “한토신 측 제시 내용을 수용해 서명해 발송했으나 아직 회신이 없었다”며 “새 신탁사가 정해진 뒤 사업시행자 지정까지 이뤄지면 신탁산간 비용 정산 과정에서 갈등 일어날 소지도 있다”고 말했다. /raul1649@chosun.com