토허제 실거주 의무 완화
세입자 있는 주택 전체로 실거주 유예 대상 확대
임대차 종료 후 2년 실거주 의무는 유지

[땅집고] 정부가 토지거래허가구역 내에서 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택을 거래할 경우 임대차계약 종료일까지 매수자의 입주를 유예하는 대상을 ‘세입자 있는 주택 전체’로 확대한다. 매수자가 무주택자인 경우에 한해서다. 실거주 유예를 받더라도 임차 기간 종료 후 입주해 2년간 실제 거주해야 하는 의무는 유지된다.

그간 다주택자에게만 허용됐던 실거주 유예 혜택을 비거주 1주택자 등 세입자가 있는 주택 전체로 넓히는 것이다. 매물 출회를 유도하기 위한 고육책으로 풀이된다.

☞KB·종근당·삼정이 숨겨둔 노하우, 시니어 부동산 선점 전략은?

다음은 국토교통부 관계자들과 일문일답.

-이번 조치로 기대되는 매물 출회 효과는 어느 정도인지.

"정확한 비거주 1주택 물량을 파악하기 어려워 수치로 예단하기는 어렵다. 다만 지난 다주택자 양도세 중과 유예 당시 매물이 늘어났던 사례를 볼 때 이번에도 매물 출회 효과가 있을 것으로 기대한다. 특히 일시적 2주택자나 비거주 1주택자들의 매도 유인이 생길 것이다."

- 서울 내 비거주 1주택이 83만가구라는 통계가 나오는데 정확한 수치가 무엇인지.

"일부 언론 보도에서 언급된 83만가구라는 숫자는 정부가 공식적으로 확인한 게 아니다. 여기엔 다주택자가 보유한 물량이 포함돼 있어 이를 비거주 1주택 물량이라 이야기하긴 어렵다. 정부는 비거주 1주택자에 대한 별도 통계를 생산하지 않는다."

-비거주 1주택자가 실거주를 하게 되면서 전세 매물이 사라지면 전월세난이 심화되는 것 아닌가.

“이번 대책에 따라 주택을 매수할 수 있는 대상은 무주택자로 한정된다. 무주택자가 기존에 전월세로 살던 수요에서 매수자로 전환되는 구조이기 때문에 시장 전체로 보면 전월세 공급이 줄어들지만, 임차 수요도 동시에 줄어드는 상쇄 효과가 있다. 따라서 총량적인 시장 균형 차원에선 큰 문제가 없을 것으로 보고 있다.”

-임차 수요가 매매로 전환되는 과정에서 중저가 주택에 수요가 몰릴 것으로 예상되는데.

“임차로 살던 집을 매수하려면 상당한 자금이 필요할 수 있다. 중저가 주택 위주로 수요가 좀 더 발생할 것으로 생각하기 때문에 공공부문에서 선호도가 높은 주택을 충분히 공급할 수 있는 방안을 계속 추진해 나가고 있다.”

☞상가·오피스는 끝났다, 시니어 주거 개발이 유일한 골든타임

-전세 낀 주택을 살 때 대출은 얼마나 받을 수 있나.

“토지거래허가구역 내 실거주 유예가 적용되더라도 대출 규제 자체가 완화되는 것은 아니다. 전세가율이 LTV 40%를 넘으면 전세를 낀 상태에서 해당 주택에 대한 대출은 나오기 어렵다. 예를 들어 12억원짜리 주택에 7억 원 전세가 껴 있다면 매수 시 주택담보대출은 불가능하고 5억원의 자기자본이 필요하다.”

-대출 규제 영향으로 매수 효과가 떨어지는 것 아닌가. 대출 규제 완화 계획은 없나.

"이번 조치는 수요를 자극한다기보다는 실질적으로 자본 여력이 있는 분들이 주택을 매수하게끔 길을 열어주는 것이다. 토허제를 완화하더라도 매수자들은 자금 조달 계획을 치밀하게 세워야 한다. 전세자금 퇴거 대출이나 신규 주택담보대출에 대해 규제를 완화할 계획은 없다."

-유예 기간 종료 후에도 입주하지 않으면 어떻게 되나.

“취득가액의 최대 10% 범위 내에서 매년 한 번씩 '이행강제금'을 부과하는 것이 1차적인 수단이다. 만약 허가를 피하기 위해 고의적으로 부정한 방법을 동원했다면 허가 자체를 취소할 수도 있으며, 이 경우 거래 자체가 무효가 될 수 있다.”

-이번 조치가 토지거래허가제 취지를 약화시키는 것 아닌가.

“기존 4개월 내 입주 의무와 비교하면 완화된 측면은 있다. 다만 2년 실거주 의무가 사라지는 것은 아니고 이행 시점이 뒤로 미뤄지는 것이다. 토지거래허가제의 큰 틀은 유지된다. 이번 조치는 올해 12월 31일까지 한시적으로 운영된다.” /hongg@chosun.com