안정일 설마TV 대표의 소액 경매 투자 노하우

[땅집고] “경매는 어렵고 복잡한 투자가 아닙니다. 호재나 가치 상승은 다 잊고 단순하게, 시세보다 싸게 사면 되는 겁니다.”

20여년 경력을 지닌 경매 투자 고수 안정일 설마TV 대표는 최근 유튜브 ‘땅집고TV’에 출연해 “사회적으로 부정적 인식이 강하지만, 경매는 생각보다 쉽고 단순한 투자”라고 했다. 그는 “요즘 경매 시장에 물건이 쏟아지면서 단돈 3000만원으로도 충분히 돈을 벌 수 있는 환경”이라며 “시세보다 저렴한 서울 빌라나 지방 오피스텔을 선점할 기회가 널려 있다”고 했다.

안 대표는 이달 19일 땅집고옥션이 처음 선보이는 ‘서울·수도권 주거용 경매 도전반’ 과정에 강사로 나서며 소액 경매 투자 노하우를 전달할 예정이다.

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안 대표가 강조하는 경매 투자 ‘제 1의 원칙’은 시세보다 싸게 사라는 것. 최근 부동산 시장에는 서울 강남권 등 이른바 상급지 물건이 아니라면 상품성이 떨어지고 미래 가치가 없다는 인식이 팽배하다. 실제로 경매 시장에서도 강남권 아파트는 감정가보다 120~130% 넘게 입찰가를 써내야 겨우 낙찰받는 상황이다. 시세보다 비싸게 낙찰받는 경우도 비일비재하다는 것. 그는 “팔릴만한 물건을 시세보다 싸게만 낙찰받으면 핵심지 부동산을 고집하지 않아도 충분히 차익을 거둘 수 있다”고 했다.

대표적인 물건이 바로 서울지역 빌라다. 강서구 등 빌라 밀집 지역에선 감정가 대비 40~60% 수준의 ‘반값 낙찰’이 가능하다는 것. 2~3년 전 전세 사기 여파로 빌라 기피 현상이 심하고 아파트 대비 선호도가 낮은 빌라 매물이 수두룩한데 입찰자는 물건당 많아야 1~2명에 그쳐 낙찰 확률이 높다. 안 대표는 “빌라를 전세 보증금 시세보다 저렴한 가격에 낙찰받으면 이른바 ‘무피 투자’까지 가능하다”고 했다. 무피 투자란 자기자금을 한 푼도 안 들이고 부동산을 사는 것을 말한다. A씨 사례가 대표적. 그는 2023년에 경기 용인 처인구 방 3개짜리 빌라를 1억1800만원에 낙찰받았지만 자기자금은 들지 않았다. 경락대출로 9500만원을 조달하고 보증금 3000만원, 월세 50만원에 반전세를 놓았던 것. A씨는 현재 이자를 내고도 월 20만원 정도 수익을 얻고 있다.

두 번째는 단타 매매 전략이다. 경매 투자에서 단타는 시세보다 싸게 낙찰받은 물건을 6개월~1년 안에 되파는 것이다. 이 때 매매사업자 방식을 활용하는 게 중요하다. 개인 명의로 단기 매도하면 양도소득세율 70%를 적용받아 세 부담이 크다. 반면 매매사업자의 경우 양도세보다 세율이 낮은 사업소득세(법인 기준 9~24%)를 적용받아 세액을 줄일 수 있다.
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안 대표는 권리분석의 중요성에 대해서도 강조했다. 경매는 법원이 진행하기 때문에 사기 당할 위험은 없다. 다만 투자자가 권리분석에 실패하면 위험한 물건을 낙찰받아 손해볼 가능성이 있다는 것. 선순위 임차인이나 가처분 등 기본적으로 낙찰자가 인수해야 할 권리에 대한 개념을 알고 있어야 한다.

안 대표는 “권리분석 결과, 사고 싶은 물건이 안전하고 가격이 현재 시세보다 저렴하다면 입찰 결정을 내려도 반은 성공하는 것”이라며 “다만 위험한 물건을 피하려면 초보일 때는 전문가 도움을 받아 공부하고 기본을 쌓는 과정이 꼭 필요하다”고 했다. /leejin0506@chosun.com

땅집고옥션이 오는 19일 부동산 경매 투자에 관심있는 초보자 대상으로 ‘왕초보 부자 만들기 경매 스쿨’ 과정을 개강한다.

경매 실전 투자 경력 20년이 넘는 전문 강사, 인공지능(AI) 기술로 무장한 경매 애널리스트가 왕초보도 낙찰에 성공할 수 있도록 밀착 코칭한다.

3개 과정(유료)으로 운영한다. ▲경매 기초체력을 쌓아줄 ‘부동산 경매 스타터-AI 실전 경매 투자 ▲3000만원 이상 소액 투자자를 위한 ‘서울·수도권 주거용 경매 도전반’ ▲억대 여윳돈을 보유한 ‘자산가를 위한 프리미엄 경매 투자’ 등이다.

모든 과정은 단순한 이론 교육이 아닌 실전형 강의로 진행한다. 각 과정을 맡은 전문 강사가 교육 기간 중이나 종료 후 수강생이 스스로 낙찰받을 수 있도록 집중 케어 서비스를 제공하는 것. 권리분석 방법부터 돈 버는 물건을 골라 수익내는 비결, 적정 입찰 가격 산정, 낙찰 이후 매각 전략 등을 구체적으로 전달한다. 강사들이 수강생에게 교육 기간 중 AI를 기반으로 철저히 분석한 추천 경매 물건을 제공한다. 교육이 끝난 후에도 일정 기간 동안 카카오톡 오픈채팅방을 운영해 실시간으로 물건에 대한 질의응답과 정보 공유가 가능하다. 1대 1 상담으로 최종 투자 여부도 결정할 수 있다.

강사가 경매 법정에 동행해 현장 실습을 진행한다. 직접 법원을 찾아 입찰표를 써보고, 원하는 물건에 응찰하는 방법을 알려주기 위해서다. 경매 수익률 분석기, 성공·실패사례 50선 리스트, 땅집고옥션 3~6개월 이용권, 경매 전자책 등도 무료 제공한다. (02)6949-6176.