서울시에만 10곳 넘게 들어선다
용적률 최대 200%·공공기여 완화
2035년 1.2만호 확대

[땅집고] “한국은 시니어하우징 공급이 선진국 대비 상당히 늦은 편이죠. 일본은 초고령사회에 대비해 초기부터 제도적으로 시장을 육성해 온 반면, 국내는 아직 초기 단계에 머물러 있어요. 노인 주거 문제는 단순히 고령 인구 증가의 문제가 아니라, 정부 재정만으로 감당하기 어려운 구조적 영역이에요. 그래서 이번 서울시 정책처럼 민간과 협력해 지속 가능한 공급 모델을 만드는 방향이 필수입니다” (케어닥 박재병 대표)

서울시가 강서·서초·성북구 등을 포함해 노인복지주택 1만 2천가구 공급에 나선다. 여기에 용적률 완화, 공공기여 축소 등 강력한 인센티브를 더해 시니어주택 공급을 본격 확대한다는 전략이다.

서울은 이미 초고령사회에 진입했지만, 고령층의 77%가 준공 20년 이상 노후주택에 거주하고 있어 주거 대안이 시급한 상황이다. 특히 고가 실버타운을 중심으로 한 시장 구조로 약 49만명에 달하는 중산층 고령자는 사실상 선택지가 없는 주거 사각지대에 놓여 있다는 지적이 꾸준히 나오는 상황.

◇ 서울시 곳곳에 들어서는 시니어주택

서울시는 지난달 27일 ‘서울형 시니어주택 공급 촉진계획’을 통해 2035년까지 1만2000가구, 중장기적으로 3만가구 공급 목표를 제시했다. 지난해 5월 2040년까지 8000채를 공급하겠다고 밝혔는데 기존보다 물량과 속도를 모두 늘린 것이다. 도시계획 규제를 완화해 다양한 주거유형 공급을 유도할 방침이다.

이번 계획에는 공공부지 활용도 포함되어 있다. 강서 개화산역 공영주차장, 서초소방학교 등 부지에 2031년까지 약 800가구 규모 노인복지주택이 들어선다. 여기에 성북구 성신여대입구역 일대 역세권 활성화 사업을 통해 132가구를 추가 공급할 계획이다.

서울형 시니어주택 공급유형은 노인복지주택과 어르신안심주택이다. 먼저 노인복지주택은 주거 공간과 함께 생활지원 및 의료 서비스가 결합된 형태의 주택이다. 보증금 4억~6억원, 월이용료 200만~400만원 수준으로 월 60식의 식사와 청소·세탁 등 생활지원, 의료·여가서비스가 제공된다. 어르신안심주택은 생활지원서비스를 선택적으로 이용하는 대신 보증금 1억5000만~3억원, 월이용료 150만~290만원 수준으로 가격부담을 완화했다.

다만, 서울시는 구체적인 공급 입지에 대해서는 신중한 태도를 보이고 있다. 서울시 관계자는 “1만1000가구가 들어설 정확한 위치는 아직 확정되지 않았다”며 “지역 반발(님비) 등을 고려해 조용하게 사업을 추진 중”이라고 했다. 이어 “서울 대부분 자치구에 걸쳐 공급이 이뤄질 예정으로, 최소 8~10개 구에서 사업이 진행될 것”이라며 “이미 발표된 공공부지 1000가구 외에도 강남구, 성북구, 종로구, 은평구 등에서 추가 공급이 검토되고 있다”고 말했다.

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◇ 중산층 겨냥…금융지원·임대료 규제 완화

이번 정책의 또 다른 측면은 사업성 개선이다. 서울시는 시니어주택 도입 시 용적률와 높이, 용도지역 규제를 대폭 낮췄다. 특히 도시정비형 재개발 사업에 시니어주택을 포함하면 최대 200% 용적률 인센티브를 부여하고, 건물 높이도 최대 30m까지 완화한다. 역세권에서는 노인복지주택 비율에 따라 공공기여를 최대 20%까지 줄여준다. 또 무장애 설계를 적용하면 추가 용적률(최대 10%) 혜택도 받을 수 있다.

사업자와 입주자 부담을 동시에 낮춘 점도 특징이다. 서울시는 토지매입비 최대 100억원 융자, 건설자금 이자 최대 240억원 지원임대료 시세 95% 수준 인정 등 금융 및 운영 지원을 시행한다. 또 65세 이상 무주택 고령자에게는 보증금 최대 6000만원을 무이자로 지원해 초기 진입 장벽을 낮췄다. 이는 기존 고가 실버타운이 아닌 중산층도 접근 가능한 시니어주택 시장을 만들겠다는 의도로 보여진다.

공급 확대와 함께 기존 주택 개선에도 나선다. 서울시는 2035년까지 고령자 주택 1만호에 대해 집수리를 지원한다. 구체적인 지원방안으로 욕실 안전손잡이, 단차 제거, 높낮이 조절 싱크대 등 무장애 설계를 적용해 낙상 사고를 줄인다는 계획이다.

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시니어케어 전문가들은 이번 정책의 핵심을 민간 참여 확대로 본다. 박재병 케어닥 대표는 “한국은 시니어하우징 공급이 선진국 대비 상당히 늦은 편”이라며 “일본은 초고령사회에 대비해 초기부터 제도적으로 시장을 육성해 온 반면, 국내는 아직 초기 단계에 머물러 있다”고 말했다. 이어 그는 “노인 주거 문제는 단순히 고령 인구 증가의 문제가 아니라, 정부 재정만으로 감당하기 어려운 구조적 영역”이라며 “이번 서울시 정책처럼 민간과 협력해 지속 가능한 공급 모델을 만드는 방향은 긍정적”이라고 평가했다.

다만 추가 보완 필요성도 지적했다. 박 대표는 “용적률 완화나 일부 세제 지원은 의미 있는 조치지만, 보다 실효성을 높이려면 국토교통부 등 중앙정부와의 정책 공조가 필요하다”며 “지속 가능한 시장을 만들기 위해서는 민간 참여를 더욱 적극적으로 유도할 수 있는 제도적 뒷받침이 중요하다”고 강조했다./kso@chosun.com

땅집고가 초고령화 시대에 대응한 비즈니스 전문가 양성을 위해 ‘시니어 주거 및 케어시설 개발 전문가 과정 8기’ 수강생을 모집한다. 지난 7기까지 현직 케어용품 회사 CEO와 요양원 원장, 대형 병원장, 제약회사 임원, 의사, 시행사 오너, 건설회사 임원 등 200여명이 수강했다. 수강료는 290만원이며, 땅집고M 홈페이지(zipgobiz.com)에서 신청하면 된다. (▶바로가기)