[땅집고] 부산의 한 병원 건물이 경매에서 추정 시세 대비 114억원 싸게 낙찰됐다. 이른바 ‘척주 명의’로 불리는 의사가 병원 동업자들과 분쟁으로 건물이 헐값에 잃게 됐다.

27일 땅집고옥션에 따르면, 해당 물건은 부산 중구 대청로 105에 위치한 ‘건강만세365병원’이다. 1483.4m²(448.7평) 면적의 토지에 지하 1층~지상 9층 규모로 지어진 건물로, 연면적은 7568.3m²(2289.4평)이다. 사건번호는 2024타경5768이다.

건물을 담보로한 대출 상환과 세금 납부에 문제가 생기며 금융기관과 세무서, 지자체에서 가압류와 압류가 행해졌다. 금융기관의 부실채권(NPL)을 매입한 자산유동화법인이 강제 경매를 신청했다. 2024년 11월 부산지방법원이 임의경매 개시 결정을 내렸다.

2025년 12월 24일 1차 입찰을 진행했다. 1회차에 이어 올해 1월 28일 2회차 입찰 모두 주인을 찾지 못했다. 이달 8일에야 151억1200만원에 새 주인을 찾았다.

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수백억원에 달하는 낙찰가지만 감정평가액과 추정 시세 대비 100억원 이상 낮은 가격이다. 토지 약97억원, 건물 약 126억원 등 감정평가액은 223억5817만원에 달했다. 국토교통부 실거래가격 등을 분석한 땅집고옥션 AI시세는 265억3675만원이다.

감정가 대비 추정 시세가 높아 시세 차익도 기대할 수 있는 물건이지만, 복잡한 권리 관계 탓에 최종 낙찰가가 폭락했다. 대항력 있는 임차인이 있고, 임금채불과 관련된 채권까지 있어 낙찰가 이외에 추가 비용이 든다.

매각물건명세서와 권리분석체크리스트에 따르면, 대항력을 갖춘 임차인은 총 6명으로 확인된 보증금 합계만 약 18억원이다. 임금체불과 관련된 채권도 상환해야 하는 것으로 나타났다. 경매에서 임금 채권의 경우 근저당권, 임차인보다 앞서는 이른바 ‘0순위 채권’으로 불리는데, 임금 체불 규모에 따라 낙찰자가 인수해야 하는 보증금 규모가 달라진다.

그럼에도 낙찰자가 2순위 응찰자가 써낸 123억원보다 28억원을 더 높게 써낸 이유는 안정적인 수익 모델 구축이 가능한 물건이기 때문이다. 김기현 땅집고옥션 연구소장은 “리스크에도 불구하고 본 물건은 매력적인 투자처”라며 “2020년 준공된 신축급 건물, 80대 수용의 주차 타워, 중앙역 인근 대로변이라는 탁월한 입지를 갖췄고, 1층 약국과 카페 등 탄탄한 임대 수익 구조도 장점”이라고 분석했다.

해당 건물에는 현재 3층부터 9층까지 건강만세365병원이 영업 중인데, 이 병원의 동업자들 사이에 발생한 분쟁이 경매의 원인으로 분석된다. 지난 2020년 개원한 병원은 관절, 척추 전문의인 강성식 전 병원장을 필두로 공동병원장 A씨, B씨, C씨가 공동으로 운영해왔다.

하지만 동업 계약에 따른 건물 공동 소유를 두고 강 전 원장과 동업자들 사이 법적 분쟁이 생겼다. 매각물건명세서와 건물등기부등본에 따르면, 건물의 소유주는 기존 강 전 원장이었다가 법인 명의로 이전된 상태였다. 동업자들은 이에 반발해 강 전 원장에게 소를 제기했고, 법원에서는 건물의 합유자(동업 관계로서 물건을 공동 소유하는 자)로 등기하라는 확정 판결을 내렸다.

건강만세365 병원 홈페이지에 따르면, 현재는 동업자 3인이 병원을 이끌고 있고 강 전 원장은 병원을 떠났다. 병원은 여전히 정상적으로 영업 중인 것으로 파악됐다.

김 소장은 “이번 낙찰은 단순한 부동산 매입을 넘어 병원 운영권이나 대형 메디컬 빌딩으로서의 가치를 높게 평가한 결과”라며 “다만 향후 배당표 확정 기일에 선순위 임금채권 규모와 임차인들의 실질 배당액에 따라 이번 낙찰이 ‘전략적 승리’가 될지 ‘승자의 저주’가 될지 갈릴 것”이라고 말했다.

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땅집고옥션이 오는 5월 19일 ‘왕초보 부자 만들기 경매 스쿨’ 과정을 개강한다. 경매 경력 20년 넘는 실전 고수, 인공지능(AI) 기술로 무장한 경매 애널리스트가 수강생이 낙찰 성공할 때까지 밀착 코칭한다. 수강생 오픈카톡방을 운영해 질의 응답과 알짜 물건 정보를 계속 제공한다. 땅집고옥션 무료 이용권과 경매 전자책도 준다. 오는 30일까지 등록하면 과정별 50만원 할인한다. (02)6949-6176. (▶바로가기)