[디스아파트] 조합원 취소분 ‘로열 동·호수’ 공급…체감 분양가·대중교통은 변수 ㅣ 두산위브더제니스 구미

[땅집고] 두산건설이 경북 구미 광평동 ‘두산위브더제니스 구미’의 조합원 취소분을 추가 공급한다. 구미 첫 하이엔드 단지로 생활·산업 인프라를 갖춰 기존 청약에서 흥행을 기록해, 이번 청약에서도 많은 관심을 보일 것으로 예상된다. 최초 공급 가격에 조합원 물량을 분양하지만, 이후 형성된 시세와 격차가 크지 않아 청약 매력이 떨어진다는 분석도 뒤따른다.

두산위브더제니스 구미는 지하 3층~지상, 9개동, 1372가구 규모로 조성된다. 이번 공급 물량은 기존 조합원의 무주택 요건 상실, 상속 및 증여에 따른 지각 변동 등으로 발생한 취소분 63가구다. 대상은 74㎡(이하 전용면적) 1가구, 84㎡ 62가구다.

청약 일정은 오는 27일 특별공급을 시작으로 28일 1순위, 29일 2순위 순으로 진행된다. 당첨자 발표는 5월 7일이며, 정당계약은 5월 18일부터 20일까지 3일간 실시한다. 입주는 2029년 5월 예정이다.

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◇ 생활 인프라·직주근접 강점…대중교통 접근성은 변수

이 단지의 생활 편의시설 접근성은 우수한 편이다. 롯데마트, 이마트, 홈플러스 등 대형마트 3곳이 차량으로 10분 거리에 위치해 생활 소비가 편리하다. 단지 바로 옆에는 구미시민운동장이 있고 복합스포츠센터, 중앙근린공원 등 여가·휴식 인프라도 갖췄다.

직주근접도 강점이다. 삼성전자, SK실트론 등 대기업 생산시설과 협력업체가 밀집한 구미국가산업단지까지 차량으로 약 20~30분이면 이동 가능하다. 산업단지 근무 수요자들의 수요가 있을 것으로 예상된다.

철도교통은 불편하다. 가장 가까운 대경선 ‘사곡역’까지는 도보로 40분 이상이 걸린다. 인근 공인중개업소 A대표는 “구미는 대부분 차량으로 이동하는 생활권이라 지하철 접근성이 절대적인 요소로 작용하지는 않는다”며 “출퇴근도 산업단지 방향으로 차량 이동이 많아 실거주 측면에서 체감 불편은 크지 않은 편”이라고 말했다.

교육 환경도 비교적 양호하다. 단지 바로 옆에 송정초와 송정여중이 위치해 걸어서 약 5분 내 통학이 가능하고, 광평중과 금오고도 대중교통으로 20분 내 접근할 수 있다. 초·중·고등학교 접근성이 모두 갖춰진 편이다.

사교육 인프라도 형성돼 있다. 인근 형곡동에는 약 70개 규모 학원가가 밀집해 있다. 경북 최대 학원 밀집 지역인 구미 산동 학원가(약 80개)와 유사한 수준이다. 다만 걸어서 30분 이상 걸려 차량이나 대중교통 이용이 필요하다.

◇ 완판 단지에 나온 조합원 물량…희소성 부각

두산위브더제니스 구미는 구미에 들어서는 첫 하이엔드 단지로, 이전 청약에서 높은 경쟁률을 기록했다. 지난해 10월 일반공급에서는 261가구 모집에 2592건이 접수돼 평균 9.93대 1의 경쟁률을 보였다. 계약 개시 약 2개월 만에 전 가구가 완판됐다.

이번 공급 물량은 미분양이 아니라 조합원 자격 변동 등에 따른 자연 발생분이다. 사업 초기 조합원들이 선점했던 물량이 포함된 만큼 조망과 채광이 우수한 ‘로열 동·호수(RR)’가 포함됐을 가능성이 높다. 일반 청약으로는 당첨이 쉽지 않았던 선호 물량이 시장에 다시 풀린 사례로, 희소성이 크다는 평가다.

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◇ 인근 대비 높은 분양가…신축 프리미엄?

최초 분양 당시 가격으로 공급되는 물량이지만, 분양가는 여전히 높은 수준이라는 평가가 나온다. 전용 74㎡는 4억4980만원, 84㎡는 4억9790만~5억3380만원으로 책정됐으며, 발코니 확장비(74㎡ 약 1370만원, 84㎡ 약 1600만원)를 포함하면 실질적인 체감 분양가는 더욱 높아진다.

분양 이후 거래 사례를 보면 하이엔드 단지로서 프리미엄이 크지 않다는 분석도 나온다. 조선일보 AI부동산에 따르면, 동일 면적 분양권은 지난 2월 약 5억3426만원에 거래됐다. 분양가 대비 뚜렷한 프리미엄을 형성하지 못했으며, 초기 분양가 수준이 이미 일정 부분 반영된 가격이라는 해석이다.

인근 기축 아파트와의 가격 격차는 분명하다. 힐스테이트송정1단지 84㎡는 지난 3월 3억8000만원, 구미송정범양레우스센트럴포레 84㎡는 3억6000만원, 광신프로그레스구미 84㎡는 3억2550만원에 각각 거래됐다. 신축과 구축 간 약 1억~2억원 수준의 시세 차이가 형성된 셈이다.

입주 예정 신축 단지 84㎡ 시세는 5억원대로 올라섰다. 2027년 입주 예정인 ‘힐스테이트더구미퍼스트’는 84㎡ 기준 4억8700만~5억500만원에 분양됐으며, 이달 4월에는 5억3980만원에 거래됐다.

구미 지역 공인중개사 업계에서는 입주 시점 신축 프리미엄을 고려해 청약에 도전해야한다고 분석했다. 인근 공인중개업소 B대표는 “구미 내에서도 드문 신축 아파트라는 점에서 수요가 꾸준하다”며 “지방 주택 시장은 수도권에 비해 하이엔드 아파트 공급이 적어 신축과 구축 간 시세 격차가 발생하는 경향이 있다”고 말했다.

분양 업계에 따르면, 지방 시장 특성상 가격 상승 여력은 제한적인 만큼 외부 투자 수요 유입보다는 기존 구축 주택에서 갈아타려는 실수요 중심의 청약이 이뤄질 것으로 보인다. /min0212su@chosun.com