사업 인수 노리던 한투리얼에셋, 리파이낸싱 동참
브릿지론 정상화 뒤 본 PF 전환까지 기대

[땅집고] 무산 위기에 놓였던 서울역 인근 초대형 오피스 개발 사업이 정상화 가능성이 높아졌다. 시행사의 정상화 방안에 반대하며 직접 개발을 추진했던 한국투자리얼에셋운용이 리파이낸싱에 동의할 전망이다.

투자은행(IB)과 상업용부동산 업계에 따르면, 한투리얼에셋운용은 23일 투자심의위원회를 열고 ‘이오타 서울2’ 리파이낸싱 동의 여부를 결정할 예정이다. 한투리얼에셋운용이 동참하면 대주단 전원이 동의해 리파이낸싱 절차를 밟게 된다.

☞관련기사: 2조원대 서울역개발 두고 이지스에 반기, 한투리얼에셋 딴지 거는 속내

업계에서는 한투리얼에셋운용이 사업시행 주체인 이지스자산운용이 제시한 브릿지론 재구조안에 동의할 가능성을 높게 보고 있다. 한투리얼에셋운용과 함께 사업장을 인수해 직접 개발하려던 IPARK현대산업개발은 이날 예정된 투심을 취소한 것으로 전해진다.

이오타 서울2는 지하 9층~지상 34층 규모 업무복합시설을 개발하는 프로젝트로, 총 사업비 2조1963억원에 달한다. 이지스 측은 2024년 3월 초기 자본 약 1조원을 조달하기 위해 7170억원의 대출을 일으켰다.

선순위(트렌치A) 4800억원, 중순위(트렌치B) 1400억원, 후순위(트렌치C) 970억원 구조인데, 본 프로젝트파이낸싱(PF) 전환이 번번이 좌절돼 6개월 단위로 브릿지론을 연장해왔다. 올해 1월 17일 만기가 도래한 시점에 선순위 대주 중 가장 큰 1500억원을 투입한 KB국민은행이 연장에 반대하며 기한이익상실(EOD)를 통보했다.

기존 대주단이 사업성을 부정적으로 평가했지만, 서울 도심 하이엔드 오피스 건립에 사활을 건 이지스 측은 새로운 대주를 찾아나섰다. 여러 차례 이지스의 구원투수 역할을 했던 대명소노가 후순위 대출 형태로 700억원을 투자하고, 선순위 대주로 메리츠금융그룹(3600억원)과 NH투자증권(1300억원) 이 참여해서 리파이낸싱하는 방안을 도출했다.

사업 정상화를 앞둔 시점에서 950억원을 대출해준 중순위 대주 한투리얼에셋운용이 반대 의사를 고수했다. 우선매수권을 사용하고, 대출금을 자본으로 전환하는 출자전환 방식으로 사업장 인수를 추진했다. IPARK현대산업개발를 투자자로 유치해 직접 개발한다는 구상이었다.

☞ “은행에 묵혀둔 돈” 3천만 원으로 21채 일궈낸 ‘부동산 경매 수익’의 비밀

일각에서는 공매 절차에 들어간 이오타 서울2 사업장을 헐값에 인수하려 한다는 관측까지 나왔다. 온비드에 따르면, 이오타 서울2는 오는 27일 1조1196억원에 1회차 입찰을 진행한다. 높은 감정가 때문에 초기 낙찰 가능성이 높지는 않지만, 최저입찰가격이 점점 내려가면 전체 브릿지론 전체 규모(7170억원)보다 낮아질 수 있다.

업계에서는 한투리얼에셋운용 측이 자금 조달처인 부동산대출펀드 수익자에 대한 설득에 실패한 것으로 보고 있다. 사업장 인수 시 대출금을 자본금으로 바꾸는 등 근본적인 구조 변화가 있기 때문에 수익자 전원의 동의가 필요했다. 이지스 측이 제시한 리파이낸싱 완료 후 6개월 치 이자 전액을 지급하기로 한 조건도 포기해야 하는 점도 부담으로 작용했다.

리파이낸싱이 사실상 마무리 단계에 접어들면서 이오타 서울2는 다시 본궤도에 올랐다. 메리츠, NH, 대명소노 등 새로운 투자자가 가세한 가운데 이번 리파이낸싱이 성공적으로 이뤄지면 본 PF로 전환할 것이라는 기대를 받고 있다.

이지스자산운용 관계자는 “우려와 달리 한투리얼에셋운용이 리파이낸싱에 동참할 가능성이 높아지면서 사업도 정상화될 것”이라며 “이오타 서울2 사업이 완료되면 옛 밀레니엄 힐튼을 개발하는 이오타 서울1과 함께 광역교통 중심지인 서울역 인근 지역이 핵심 시설이 될 것”이라고 말했다. /raul1649@chosun.com