양재역 초역세권·초품아 입지
대형 건설사 대거 출동
공사비 3.3㎡당 950만원

[땅집고] 13일 찾은 서울 강남구 도곡동 ‘도곡우성아파트’ 단지. 서울 지하철 3호선 양재역 4번 출구를 나와 도로변을 끼고 8분 가량을 걷다보니 ‘도곡쌍용예가’ 아파트를 비롯해 신축과 구축이 섞인 단지들이 눈에 들어온다.

언주초등학교를 끼고 돌자 바로 옆 도곡우성아파트 입구가 보였다. 단지 내부로 들어서자 30년이 훌쩍 넘은 낡은 외관이 눈에 띄었다. 특히 주차 공간이 부족해 이중주차도 쉽게 찾아볼 수 있었다. 이 단지는 1986년 지상 15층, 2개동, 390가구 규모로 지어진 준공 38년차 노후 아파트다.

최근 이 곳은 서울시로부터 재건축 정비계획안이 수정 가결되면서 재건축 신호탄을 울렸다. 2021년 주민 제안 이후 약 4년 만이다. 지난해 3월 조합설립추진위원회 승인에 이어 올해 1월 조합 창립총회를 개최했고, 토지 등 소유자 89%의 동의를 확보해 2월 조합 설립 인가 신청을 마쳤다. 단지 내 한 공인중개업소 관계자는 “도곡동은 원래 주거 선호도가 높은 지역이라 재건축만 진행되면 가치 상승 여지가 크다”며 “강남에 얼마 안남은 재건축이라 건설사들의 관심도 매우 높다”고 말했다.

◇ 대형 건설사 총출동…수주전 후끈

입지 경쟁력을 바탕으로 시공권 경쟁도 뜨겁다. 최근 열린 현장설명회에는 대우건설, 현대건설, GS건설, DL이앤씨, 롯데건설, 쌍용건설, 제일건설 등 주요 건설사들이 대거 참석했다.

정비계획에는 단순한 주거시설을 넘어 교육·커뮤니티 기능 강화 방안도 포함됐다. 단지 남측에는 인근 학교 학생들을 위한 독서실과 실내 어린이 놀이터가 들어서고, 개방형 커뮤니티 시설도 조성된다. 동측 도로변에는 근린생활시설과 주민공동시설이 배치돼 생활 편의성이 한층 개선될 전망이다. 입지도 좋다. 단지는 지하철 3호선과 신분당선 환승역인 양재역 도보권이다.

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특히 교육 환경이 강점이다. 단지 바로 인근에 언주초가 자리한 ‘초세권’ 입지로, 어린 자녀를 둔 수요자들의 선호도가 높다. 여기에 은성중·은광여고 등이 가깝고, 역삼초·도곡중·양재고 등도 인접해 있다. 대치동 학원가 접근성까지 뛰어나 강남권 대표 학군 입지로 평가받는다.

◇ 사업성 기대 속 공사비 ‘핵심 변수’

정비계획안에 따르면 도곡우성아파트는 용적률 299.53% 이하, 최고 26층, 7개 동, 총 548가구 규모로 재건축될 예정이다. 사업성도 나쁘지 않다는 평가다. 일반분양가를 3.3㎡당 7000만원 수준으로 가정할 경우 총 분양 수입은 1조원을 웃돌 것으로 추산된다. 다만 공사비가 3.3㎡당 950만원 수준으로 책정돼 있어, 향후 시공사와의 협상 과정이 사업 수익성을 좌우할 핵심 변수로 꼽힌다.

입찰 방식은 일반경쟁입찰이며 사업 방식은 도급제다. 공동도급은 불허된다. 입찰보증금은 총 150억원으로, 현금 80억원과 이행보증보험증권 70억원을 나눠 입찰 마감 전까지 제출해야 한다.

시장 반응도 빠르게 나타나고 있다. 도곡우성은 최근 전용 84㎡ 기준 27억5000만원에 거래되며 신고가를 기록했다. 지난해 3월 20억원 초반대였던 점을 감안하면 1년 새 약 7억원이 오른 셈이다. 현재 매물 역시 26억원 수준에 형성돼 있어, 재건축 기대감이 가격에 반영되고 있다는 분석이다.
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