이 대통령, ‘투기 제로’ 강력 의지
규제 위주 정책, 매물 잠김 심화
입주 절벽·전쟁 변수까지 겹쳐

[땅집고] 이재명 대통령이 부동산 시장의 투기 수요를 완전히 뿌리 뽑겠다는 강력한 의지를 천명했다. 하지만 정부의 수요 억제책이 전세 매물 잠김과 서울 외곽 지역의 풍선효과를 부추기고 있는 데다 대외적인 전쟁 리스크까지 겹치면서 시장의 불확실성은 더욱 커지는 모습이다.

이 대통령은 12일 자신의 SNS인 엑스(X·옛 트위터)를 통해 “세제·금융·규제 정상화를 통한 부동산 투기 제로 구현은 얼마든지 가능하며 반드시 해내야 할 과제”라고 밝혔다. 특히 비거주 1주택자의 신규 전세대출 보증 금지 및 기존 대출 만기 연장 불허 검토 관련 기사를 공유하며 힘을 실었다. 이는 실거주 목적이 아닌 전세 자금을 활용한 이른바 ‘갭투자’ 통로를 사실상 원천 차단하겠다는 의지로 풀이된다.

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◇말라붙는 전월세 시장…탈(脫)서울 3년 만에 최대

다만 시장에서는 이 같은 강력한 수요 억제 정책이 의도치 않게 전월세 시장을 빠르게 위축시키고 있다는 지적이 나온다. 공급 확대보다 대출 규제에 무게가 실리면서 임대차 시장 자체가 말라붙고 있다는 것이다. 실제로 최근 한 통계자료에 따르면 3월 말 기준 서울 아파트 전세·월세 매물은 1월 초 대비 각각 31.6%, 30.8% 줄어들며 공급 축소가 나타나고 있다.

주거 이동 흐름에도 변화가 감지된다. 서울을 떠나 경기도로 이동하는 수요가 다시 늘고 있다. 직방이 대법원 등기정보광장 자료를 분석한 결과, 지난달 경기도 집합건물을 매수한 수요 중 서울 거주자 비중은 15.69%로 집계됐다. 이는 전월보다 1.17%포인트 상승한 수치로, 약 3년 만에 가장 높은 수준이다. 서울 내 주거 비용 부담이 커지면서 외곽으로 밀려나는 수요가 늘고 있는 셈이다.

흥미로운 점은 서울 외곽과 수도권 일부 지역에서는 오히려 가격 상승 거래가 이어지고 있다는 점이다. 특히 자금 여력이 제한적인 30대 실수요층이 상대적으로 진입 장벽이 낮은 15억원 이하 주택에 집중하면서 가격을 떠받치고 있다. 이들은 최대 6억원 수준의 주택담보대출을 활용할 수 있는 구간에서 매수에 나서고 있으며 동대문구(1834명), 노원구(1789명), 성북구(1740명), 구로구(1342명) 등 중저가 지역에 수요가 몰리는 양상이다. 급등하는 집값에 대한 불안이 중저가 아파트 매수로 이어진 결과로 해석된다. 송승현 도시와경제 대표는 “다주택자 양도세 중과 유예가 종료되는 5월 9일 이후로는 강남권이나 한강벨트 지역도 집값 상승세가 이어질 것이다”며 “신규 공급 물량도 없는데다 매물 잠김 현상이 두드러질 것이다”고 했다.

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◇미·이란 전쟁, 분양 시장에 악재

여기에 대외 변수까지 겹치며 시장 불확실성은 더 커지고 있다. 지난 2월 말 발발한 미·이란 전쟁이 장기화되면서 국내 부동산 시장도 직격탄을 맞았다.

주택산업연구원에 따르면 4월 전국 아파트 분양전망지수는 전월 대비 35.4포인트 급락한 60.9를 기록했다. 이는 2023년 1월(58.7) 이후 가장 낮은 수준이다. 업계에서는 미·이란 전쟁 장기화에 따른 고금리와 경기 침체 우려, 그리고 새 정부의 대출 및 세제 규제 강화 기조가 동시에 영향을 미친 것으로 보고 있다.

문제는 서울 아파트 입주물량이 턱없이 부족하다는 점이다. ‘부동산R114’에 따르면 서울 아파트 입주 물량은 올해 2만7115가구에서 내년 1만7013가구, 2028년에는 1만3565가구로 감소할 것으로 전망된다. 입주 물량 감소가 현실화하면 전세 공급 위축은 더욱 가팔라지고 이는 다시 월세와 매매 가격 상승을 자극하는 악순환 구조로 이어질 수 있다. /hongg@chosun.com