비거주 1주택자 중 ‘학군지 수요’도 투기꾼 취급?
앞으로 시장에 세가지 충격 닥칠 것
장특공제 제외로 세 부담 증가, 전세시장 불안
마지막 교육 사다리 완전히 끊길 우려까지

[땅집고] “한국 사회에서 교육은 자녀 세대의 삶을 바꿔볼 수 있는 사실상 마지막 사다리인데… 이재명 정부 부동산 규제로, 이제 학군지 못 갈 수도 있습니다.”

다주택자를 대상으로 고강도 부동산 대책을 줄줄이 내놓던 이재명 정부의 화살이 이제 ‘비거주 1주택자’를 겨냥하고 있다. 집 한 채를 보유한 사람이 해당 주택이 아닌 다른 집에 거주하고 있는 경우, 그 이유가 투자·투기성이라면 장기 보유에 따른 세금 감면 혜택을 주는 것은 타당하지 않다는 이재명 대통령의 주장이 나온 것.

이재명 대통령은 개인 SNS에 “갭투자용이 아니라 주거용인데 직장 등 불가피한 사유로 일시 비거주하는 경우는 제외됨이 명백하다”고 했다. 또 현재까지 알려진 정부 방침상 ▲타지역 발령 ▲학업불능 해소(지방 학생이 서울소재 대학교에 합격해 온 가족이 상경하는 등 ) ▲질병치료 ▲부모 봉양 합가 등의 경우에는 비거주 1주택자더라도, 예외적으로 실거주 의무에서 제외해 줄 가능성이 높다.

하지만 이재명 대통령이 “자녀 교육 등으로 일시 거주하지 못하는 사람은 어쩌란 말이냐고 쓰는 건 몰라서일까, 알면서 그러는걸까”라고 언급해, 앞으로 1주택자가 자녀 교육을 위해 입시 기간 동안 학군지로 이사하는 것 자체가 불가능해지는 것 아니냐는 우려가 쏟아지고 있다. 실제로 청와대 핵심 관계자가 언론에 “1주택자가 사교육이나 학군을 쫓아 전세와 월세로 이사하는 경우는 (실거주 의무 예외 및 구제 대상에) 해당하지 않는다”고 밝히면서 이런 걱정이 현실이 될 가능성이 높아진 상황이다.

◇ “학군지 이주도 투기인가” 시장에 닥칠 세 가지 충격파

이런 가운데 국내 최대 온라인 부동산 커뮤니티인 ‘부동산스터디’에 ‘이제 학군지 못 갈 수도 있습니다’라는 제목의 글이 올라와 화제를 모으고 있다. ‘닥터마빈’이라는 닉네임을 사용하는 회원이 작성한 글이다.

이 글에서 닥터마빈은 “대통령과 정부 정책 입안자들은 앞서 직장 이동 등 불가피한 상황을 제외한 비거주 1주택자를 투기꾼으로 정의했다”면서 “흥미로운 건 지방에서 서울로 상경 투자하며 1주택을 유지하는 경우 외에도, 자녀 학군지를 위해 이사한 가구도 투기꾼에 포함시켜 규제 대상으로 삼는다는 점이다. 이렇게 되면 시장은 또 다른 부작용을 낳을 가능성이 높아진다”고 했다.

그는 비거주 1주택자 중 학군지 이사 수요를 규제하는 경우 크게 세 가지 충격파가 시장에 닥칠 수 있다고 분석했다.

첫 번째는 세금 문제다. 비거주 1주택이 실거주 1주택과 분리 과세되기 시작하면, 가장 먼저 문제가 되는 건 장기보유특별공제 적용 여부라는 것. 현행 세법상 1주택자는 보유기간과 거주기간을 합산해 최대 80%까지 공제를 받을 수 있다. 하지만 비거주 1주택이 별도 범주로 재편되는 경우 실제로 거주하지 않은 기간에 대한 혜택은 크게 축소되고, 이에 따라 1주택자더라도 집을 팔 때 세 부담 차이가 수천만원을 넘어 수억원 단위로 벌어지면서 불이익을 받을 수 있다는 것.

그는 두 번째로 전세 시장에도 충격이 올 수도 있다고 내다봤다. 닥터마빈은 “학군지 전세 수요를 정책적으로 압박하면 사람들은 세 갈래로 움직일 가능성이 높다”고 전망했다.

먼저 세금과 금융 비용을 감수한 채 버티는 선택이 점쳐진다. 이 경우 본인이 버틴 세 부담 만큼 본인이 임대한 집에 세금을 전가할 가능성이 높다. 즉 세수부담 전가가 연쇄적으로 일어나면서 결과적으로 전세가격을 오를 것이란 얘기다. 이어 대출금 부족이나 세 부담으로 학군지 전세를 포기하고 실거주 자가로 복귀하는 가구가 있을 수 있다. 이런 경우 해당 집주인의 자가에 전세로 살던 임차인도 쫓겨나게 되면서, 결과적으로 전세 매물 감소 현상을 부를 수 있다. 마지막으로는 아예 비거주 집을 매도하고 학군지 주택을 매수해서 이사하는 선택도 가능한데, 이런 수요가 몰리면 학군지 집값을 더 자극할 우려가 있다.
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닥터마빈은 “자녀가 입시 기간이라면 더욱 학군지에서 나가기 어렵기 때문에 (비거주 1주택자들의) 선택지가 줄어들 수 밖에 없다”면서 “만약 기존집을 매도하고도 학군지 아파트를 매수하기 어려운 가구는 학군지 인접한 비아파트, 혹은 라이딩이 가능한 지역의 아파트까지 고려할 가능성이 높다”고 했다. 이어 그는 “문제는 이 과정에서 기존 일반 지역의 전세 공급이 줄고, 학군지의 매매가격이 상승·전세 수요는 왜곡되며, 결국 전세 가격과 월세화 압력이 더 커질 수 있다는 점”이라며 “투기를 잡겠다며 꺼낸 규제가 오히려 거주 불안을 키우고 사회적 비용을 더욱 증가시키는 역설이 생길 수 있다고 했다.

시장에 닥칠 세 번째 충격으로는 주거 이동의 제약을 넘어, 자녀 세대의 계층 사다리를 부러뜨릴 수 있다는 점이 꼽혔다. 재정적으로 넉넉한 가구는 세금을 더 내거나 집을 아예 매수하면서 어떻게든 버틸 수 있지만, 그렇지 않은 가구는 결과적으로 학군지에서 밀려날 수 밖에 없다는 것. 결국 이재명 정부의 규제가 부모 세대의 자산 이동 뿐 아니라 자녀 세대의 교육을 통한 계층 이동까지 제약할 것이라는 분석이다.

◇ 교육 사다리 걷어차기에 이어 ‘거주 이전의 자유’ 침해 우려까지

그는 “한국 사회에서 교육은 많은 가정에게 자녀 세대의 삶을 바꿔볼 수 있는 사실상 마지막 사다리다. 그런데 정부가 학군지 이동을 불가피한 사유가 아니라 개인의 선택으로 규정하는 순간, 그 사다리는 흔들리기 시작한다”면서 교육 목적으로 이동하는 1주택자의 움직임을 투기로 간주하는 정부 방침을 강력하게 비판했다.

닥터마틴은 학군지로 이동하려는 부모들의 마음을 무조건 내 자식이 서울대나 의대를 가야 해서, 혹은 사교육에 열광하기 때문이라고 단정지을 수 없다고 했다. 오히려 유해시설이 적고 상대적으로 안전한 환경, 술집보다 도서관과 학교, 공원이 가까운 곳, 면학 분위기 속에서 아이를 조금 더 안정적으로 키우고 싶은 마음이 더 큰 경우도 많다는 것. 부모들이 자녀의 중요한 순간을 위해 일시적으로 학군지에 왔을 뿐인데, 이들을 투기꾼이라 할 수 있을지에 대해서는 의문이라는 입장이다. 자녀에게 좋은 교육환경을 제공하기 위해 이사를 가는 맹모삼천지교(孟母三遷之敎)가 투기꾼 취급받는 것아니냐는 우려도 나온다

그는 “현직 대통령 역시 인천 계양을에 출마하기 위해 약 4년간 자신의 분당 집을 두고 계양에 전세를 얻어 살았던 시절이 있었다. 그 역시 당시에는 거주와 생존, 그리고 목적을 위해 주거 형태를 바꾼 '실수요자'였을 것”이라며 이재명 대통령의 이중잣대를 비판했다. 이어 “이처럼 주거는 삶의 중요한 순간에 따라 유연하게 변화시킬 수 있는 권리이다. 그런데 투기를 잡겠다는 명분이 실수요의 이동까지 막기 시작하면, 그 때부턴 더 이상 국가 정책이 아니라 ‘거주 이전의 자유’에 대한 도전이자 침해가 될 수 있다”는 지적으로 글을 마쳤다.

이 글을 접한 대부분 네티즌들은 깊이 공감하는 반응을 보이고 있다. 댓글 중에선 “포퓰리즘 표를 위해 이렇게까지 시장을 망가뜨려야만 하나 싶다”, “가난한 집 자녀는 전세로도 학군지에 못 오게 교육 사다리도 끊어버리는 가붕개(가재·붕어·개구리를 묶은 단어로 사회 서열에서 최하위에 있는 사람을 뜻함) 철학의 본질을 보여주는 것”이라는 등 댓글이 쏟아지고 있다. /min0212su@chosun.com