분상제 적용된 강남3구·용산, 동작구보다 분양가 더 낮아
‘아크로 드 서초’ 1순위 경쟁률 1099대 1, 강남권 청약 쏠림

[땅집고] 4월 서울 분양 시장에 총 6978가구의 신축 아파트가 공급된다. 이번 공급 물량에서 주목할 점은 분양가상한제 적용 여부에 따른 '가격 역전' 현상이다. 규제 지역인 강남권보다 비규제 지역인 동작구의 분양가가 더 높게 책정되면서, 수요자들 사이에서는 입지와 예상 차익을 고려한 선별적 청약 움직임이 뚜렷해지고 있다.

이달 공급되는 서초구 잠원동 ‘오티에르 반포’(신반포 21차 재건축)는 지하 4층~지상 20층, 2개 동, 총 251가구 규모로 조성된다. 이 중 86가구가 일반 분양 물량이다. 평당 분양가는 7852만 원이며, 분양가는 전용 59㎡ 기준 19억700만~20억4610만 원, 84㎡는 25억1500만~27억5650만 원 선이다.

청약 일정은 4월 10일 특별공급, 13일 1순위(해당지역), 14일 1순위(기타지역) 순으로 진행된다. 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면, 지난 2026년 3월 42억5000만 원에 거래된 인근 '메이플자이' 전용 84㎡ 시세와 비교할 때 약 15억 원 이상의 차익이 발생할 것으로 전망된다.

용산구 이촌동 현대아파트를 리모델링한 ‘이촌 르엘’도 분상제 적용으로 주변 시세보다 낮은 가격에 공급된다. 일반 분양 물량은 88가구다. 평당 분양가는 7229만 원으로 확정됐으며, 분양가는 전용 100㎡ 기준 25억9200만~27억2900만 원, 122㎡는 32억3600만~33억400만 원 수준이다.

4월 9일 특별공급을 시작으로 10일 1순위(해당지역) 청약을 받는다. 국토교통부 실거래가 기준 지난 2026년 3월 44억5000만 원에 거래된 인근 '래미안 첼리투스'(전용 124㎡) 시세를 고려하면 당첨 시 10억 원 이상의 시세 차익이 기대된다.

반면 분상제 적용을 받지 않는 동작구에서는 강남권을 웃도는 분양가가 책정되고 있다. 노량진 6구역을 재개발하는 ‘라클라체자이드파인’은 평당 분양가가 8400만 원 안팎으로 책정됐다. 전용면적별 분양가는 59㎡가 약 21억~22억 원, 84㎡가 최고 25억8000만 원 선이다. 흑석 11구역 ‘흑석 써밋더힐’ 역시 평당 8500만 원대에 달해 전용 84㎡ 분양가가 28억 원 안팎에 이를 전망이다. 실제로 라클라체자이드파인이나 흑석 써밋더힐의 평당 분양가가 서초구 오티에르 반포(7852만 원)나 용산구 이촌 르엘(7229만 원)보다 높게 책정되며 비강남권 분양가가 규제 지역을 추월하는 현상이 확인됐다.

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이러한 가격 역전은 청약 양극화를 심화시키고 있다. 10.15 대책에 따라 매매가 25억 원 초과 시 주택담보대출 한도가 2억 원 내외로 제한되면서, 동작구 고가 단지나 강남권 분상제 단지 모두 수분양자가 준비해야 할 현금 규모가 유사해졌기 때문이다.

지난 4월 1일 진행된 서초구 ‘아크로 드 서초’ 1순위 청약 경쟁률이 1099.1대 1을 기록한 것은 이러한 시장 분위기를 반영한다. 주택채권입찰제 도입 논의로 향후 시세 차익 환수 가능성이 거론되면서, 제도 시행 전 확정 이익을 선점하려는 수요는 당분간 강남권 단지에 쏠릴 것으로 보인다. 업계에서는 규제로 인해 강남권 분양가가 낮게 유지되는 착시 현상이 나타나며 현금 동원력이 있는 수요자들에게 오히려 유리한 청약 환경이 조성되었다고 분석하고 있다. /min0212su@chosun.com