신사동 강남시장 인근 대지 252평 통건물 경매
감정가 445억→최저가 356억, 가격은 좋은데…
대항력있는 임차인 여럿 있어…권리분석 잘해야

[땅집고] 서울 강남 핵심 상권 중 하나인 강남구 신사동 세로수길 일대에서 대지 252평 상업용 통건물이 356억원에 경매로 나왔다. 주변 추정 시세는 약 402억원으로 가격 경쟁력이 있다는 평가다. 입지 역시 최상급에 속하지만 대항력 있는 임차인이 존재해 권리분석에서 투자 성패가 가릴 것으로 보인다.

24일 땅집고옥션(☞바로가기)에 따르면 해당 물건은 신사동 강남시장 인근에 있으며 대지면적 834.9㎡(약 252.6평), 연면적 약 2038㎡(약 620평)이다. 지하 1층~지상 4층 규모 상업용 빌딩이다.

작년 2월 경매 개시 결정이 내려졌고 감정가 445억원에 이달 10일 첫 입찰을 진행했지만 주인을 찾지 못했다. 오는 4월14일 2차 입찰을 진행한다. 최저가는 약 356억원(감정가의 80%)으로 떨어졌다. 사건번호는 2025타경102253이다.

이 빌딩은 지하철 3호선과 신분당선 신사역을 이용할 수 있는 더블역세권으로 가로수길과 가까워 유동 인구와 임대 수요가 풍부한 지역이다. 현재 모든 층이 근린생활시설로 운영 중이다.

다만 1981년 사용승인을 받은 45년된 노후 건물이어서 낙찰 후 리모델링이나 재건축을 염두에 둔 투자가 필요하다는 분석이다.

건물이 오래돼 감정가 약 445억원 중 토지 가치만 약 440억원에 달한다. 건물값이 5억원에 불과하지만 강남 요지의 250평 규모 토지라는 점에서 희소성이 있다는 평가다. 땅집고옥션 AI 추정 시세도 약 402억원으로 최저 입찰가격보다 40억원 이상 높다.

☞경매 추천물건, 최신 성공사례 다 모았다…땅집고옥션 오픈카톡방으로~

변수는 권리 관계다. 땅집고옥션에 따르면 이 건물에는 상가 임차인이 여럿 있는데 일부는 대항력을 갖췄다. 보증금 5000만~7000만원 규모 임차인 있다. 낙찰 이후 명도 가능 여부와 임대차 승계 조건에 따라 투자 성패가 갈릴 것으로 보인다.

김기현 땅집고옥션 연구소장은 “단기 시세차익보다 임대 운영을 통한 현금흐름 확보, 리모델링이나 중장기 자산가치 상승을 노리는 전략이 적합해 보인다”면서 “강남권 입지 좋은 빌딩은 시간이 지날수록 가치가 오르는 경향이 강해 장기 보유 전략이 유효할 수 있다”고 했다.

그는 또 “이번 사례처럼 임차인 구조와 권리 관계가 복잡한 물건은 단순 가격 매력만으로 접근하기보다는 명도 가능성과 운영 전략까지 포함한 종합적인 투자 판단이 필요하다”고 했다.

땅집고옥션(☞바로가기)은 경매 초보자도 쉽게 배울 수 있도록 무료 특강을 정기적으로 열고 있다. 실전 성공·실패 사례 중심으로 물건 선별과 입찰 전략을 알려주는 ‘왕초보 집중 케어 프로그램’도 운영 중이다. 카카오톡 오픈카톡방에서 ‘땅집고옥션’을 검색하면 관련 정보를 확인할 수 있다. /pkram@chosun.com