노량진6구역 평당 8000만원…국평 27억원대 거론
첫 분양 제일 싸다…신축 품귀에 완판
강남 가격 따라 고분양가 구조 고착화

[땅집고] 서울 동작구 ‘노량진뉴타운’ 분양가가 강남 신축 아파트 분양가와 비슷한 수준까지 올라올 것으로 예상된다. 다음 달 초 노량진 6구역을 재개발해 분양을 예정하고 있는 ‘라클라체 자이드파인’은 3.3㎡(1평)당 8000만원 안팎의 분양가가 거론된다. 전용면적 84㎡ 기준 27억원에 달한다. 후분양 방식으로 공급하는 서초구 잠원동 ‘오티에르 반포’의 평당 분양가(7850만원)와 비슷한 가격대다.

노량진뉴타운이 조성 중인 동작구 일대는 분양가 상승 속도도 가파르다. 동작구는 분양가상한제 적용 지역이 아니지만 불과 반년 사이 분양가가 크게 뛰었다. 지난해 10월 분양한 ‘힐스테이트 이수역 센트럴’ 전용 84㎡는 약 22억원에 공급됐다. 6개월 만에 5억원가량 상승한 셈이다.

◇ 비강남권 고분양가 확산…분상제 밖 가격 책정

최근 분양한 강서구 방화동 ‘래미안 엘라비네’도 분양가 공개 이후 논란이 이어졌다. 옵션을 포함하면 전용 84㎡ 기준 19억원에 육박한다. 인근 마곡지구 ‘마곡엠밸리 5단지’와 ‘마곡엠밸리 9단지’ 전용 84㎡가 최근 15억~17억원대에 거래된 점을 고려하면 분양가가 주변 시세를 웃돈다.

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노량진6구역은 뉴타운 내 첫 분양 단지다. 이 단지의 분양가가 향후 후속 구역의 기준선으로 작용할 가능성이 크다. 초기 분양가가 이후 공급 단지 가격에 반영될 가능성이 높다는 점에서 시장의 관심이 쏠린다.

이 같은 분양가 형성에는 ‘제도 차이’가 작용한다. 노량진이 속한 동작구는 강남3구·용산구와 달리 분양가상한제 적용 대상이 아니다. 조합과 시행사가 사업비와 시장 상황을 반영해 분양가를 정하고 관청에 신청한다. 관청으로부터의 별도의 허가 절차는 없다. 분양보증을 받는 경우 주택도시보증공사(HUG) 심사를 거치지만 법적 상한은 없다.

보증 여부에 따라 가격 결정 방식도 달라진다. HUG 분양보증을 받는 사업장은 분양가가 일정 범위 안에서 정해진다. 조합이나 시행사가 희망 가격을 제시하더라도 인근 분양 사례와 시세, 분양가 상승률 등을 기준으로 적정성이 검토된다. 기준을 넘으면 보증 발급이 제한되거나 분양가 조정을 요구받는다. 업계에서는 “HUG가 사실상 분양가 상한선 역할을 한다”는 평가가 나온다. 보증이 없으면 중도금 대출이 어려워지는 만큼 대부분 사업장은 이 기준을 고려해 분양가를 정한다.

반면 보증 없이 분양에 나서는 경우 조합과 시행사가 사업비, 목표 수익, 입지와 상품성을 반영해 분양가를 설정한다. 일부 고가 주택이나 하이엔드 단지는 이 방식으로 주변 시세를 웃도는 가격을 제시하기도 한다. 다만 중도금 대출이 제한돼 수요층이 좁아지고, 미분양 발생 시 금융 부담을 직접 떠안아야 하는 위험이 있다.

◇공사비 상승·공급 부족…고분양가에도 완판

업계에서는 강남권 분양가가 사실상 서울 분양시장의 기준선 역할을 하면서, 비강남 재개발 단지들까지 이를 따라가는 흐름이 나타나고 있다고 본다. 여기에 공사비 상승과 서울 내 신축 공급 부족이 겹치면서 분양가를 끌어올리고 있다는 분석이다. 서울 아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 5264만원으로 1년 전보다 약 20% 상승했는데, 노량진뉴타운 예상 분양가는 이보다도 2000만원 이상 높은 수준으로 거론된다. 인근 서초구 반포동과 흑석뉴타운 일대 시세가 분양가 산정에 반영됐다는 해석도 나온다.

한 부동산 업계 관계자는 “서울은 신축 공급이 부족해 새 아파트가 나올 때마다 청약 수요가 몰리는 구조”라며 “라클라체 드파인은 노량진뉴타운 내 첫 일반분양 단지인 만큼, 향후 나올 후속 단지보다 가장 낮은 가격에 공급될 것이라는 기대가 강하다”고 말했다. 이어 “분양가 부담이 적지 않더라도 완판 가능성은 충분하다고 본다”고 했다. /mjbae@chosun.com