‘대출의 신’ 김은진 대표 “대출은 다음 매수인이 갚아준다” 조언
전방위 대출 규제에 “총량 관리 위해 고금리 기조, 부지런히 공부해야”

[땅집고] “‘대출은 다음 매수인이 갚아준다’는 생각을 갖고 대출을 두려워해서는 안 된다. 부동산 흐름상 집값은 조금씩이라도 우상향하기 때문에 집이 필요하다면 대출을 받아서라도 사야 한다.” (김은진 레오대출연구소 대표)

‘대출의 신’으로 불리는 김은진 레오대출연구소 대표는 땅집고와 인터뷰에서 “이전과 달린 은행들이 대출 총량 목표치를 1년이 아닌 월별로 관리하다보니 금리를 높일 수밖에 없다”며 “정부에서 각종 대출 규제를 시행, 시사하면서 대출 시장이 어려움을 겪고 있다”고 말했다.

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정부가 오는 5월 다주택자 양도소득세 중과 유예를 종료하고, 비거주1주택자를 투기로 보고 규제하겠다는 가능성까지 거론된다. 이에 대해 김 대표는 “투기라는 것은 정의하기 어려운데, 확실한 기준이 없다”며 “제대로 된 기준 없이 비거주1주택자의 전세대출을 회수하면 전세는 사라지고 월세화되거나 비용이 임차인들에게 전가될 것”이라고 경고했다.

또 김 대표의 “대출은 다음 매수인이 갚는다”라며 대출을 받는 데 두려워하지 말라고 조언한다. “한국은 레버리지 투자보다 저축해야 한다는 인식이 강한데, 대출을 두려워하면 안 된다는 조언”이라며 “부동산 흐름상 조금씩이라도 우상향 하기 때문에 필요할 때는 대출을 받아서라도 집을 사야한다”고 했다.

다음은 김 대표와 일문일답.

-2026년 초 대출 총량 리셋된 이후에도 은행들이 여전히 보수적으로 대출을 다루고 있는데, 문턱이 굉장히 높다는 분위기가 형성돼있나.

“이전에는 매년 연간 총액을 기준으로 금융당국의 대출 총량 목표치가 나왔는데, 이제는 매달 목표액이 정해져있다. 연초에는 대출 받기 수월하다는 말이 있었는데 이제는 월별로 총액을 관리하다보니 은행은 금리를 높일 수밖에 없다. 특정 은행이 금리를 내린다면 대환대출이 몰릴 가능성이 높아서 전체적으로 고금리 상황이 이어지게 된다.”

-최근 금융당국이 실거주 요건 강화, 비거주 1주택자까지 규제를 강화하겠다고 시사했는데, 시장에 어떤 영향을 줄 것으로 보나.

“고금리 상황에서 스트레스DSR이 적용되면 대출 한도가 줄어든다. 작년 10월 15일 대책으로 15억원 이하는 6억원, 15억~25억원은 4억, 25억원 초과는 2억까지 대출이 나온다. 25억원 이상 고가 주택 거래는 적어졌는데, 은평구, 영등포구, 강서구 등이 15억원 이하 아파트가 많이 올랐다.

비거주 1주택 규제는 투기성을 정의하기가 어려운데, 확실한 기준이 없다. 이전에도 고가주택을 소유한 1주택자들에게 전세대출을 내주지 않은 적이 있었는데, 그때 기준이 9억원이었지만 현재는 그러한 기준이 없다. 만약 제대로 된 기준이 없이 비거주1주택자들의 전세 대출을 회수하면 전세는 사라지고 월세화되거나, 비용이 임차인들에게 전가될 수밖에 없다.”

-여러 인터뷰에서 “대출은 다음 매수인이 갚는다”는 말을 하셨는데, 어떤 의미인가.

“한국은 레버리지 투자보다 저축을 해야한다는 인식이 강했고, 빚지는 것을 두려워하는 경향이 있다. 10억원짜리 집을 사면서 대출을 7억원 받으면 다 못갚을 것 같아 두려워한다. 그럴 때 ‘7억원을 어떻게 다 갚겠냐, 집이 14억원이 되면 팔고 이사가면 된다’고 말하는데, 부를 증식시키기 위해서는 대출을 두려워 하면 안 된다는 듯이다. 집값이 떨어지면 문제가 되는데, 정부에서도 집값을 잡겠다고 말하면서도 막상 크게 떨어지면 그에 대한 대책이 나올 것이다. 물론 매입 후 가격이 떨어질 수는 있지만, 부동산의 흐름상 조금씩이라도 우상향한다. 집이라는 게 주식과 달라서 따로 매수 타이밍이 있는 게 아니기 때문에 필요한 대출을 받아서라도 경우 사야한다.”

-“사는 것보다 파는 것이 더 어렵다”는 얘기도 나오는데 기존 주택을 팔고 갈아타려는 1주택자들은 어떤 점을 가장 주의해야 할까?

“1주택자분들은 6개월 안에 기존 주택을 처분해야 하는데, 지금은 매도가 어려운 상황이다. 매도자 우위인 시장에서는 무조건 선매수하라고 추천하지만, 매수자가 우위에 있을 때는 반대로 먼저 매도해야 한다. 시장 상황에 따라 사고 파는 그 타이밍을 좀 조정해야 한다. 또 토지거래허가구역 내에서 세입자가 있는 경우에는 퇴거에 대한 부분을 확실히 해야 한다.”

-혼란스러운 시장 상황에서 내 집 마련을 꿈꾸는 분들을 위한 조언을 해준다면?

“지금의 상황에서 내게 맞는 대출이 있는지 부지런히 공부하고 움직이라고 조언한다. 지금은 생애 최초로 주택을 구매하는 분들에게 좋은 시장이다. 주택담보인정비율이 70%까지 나오기 때문에 선택의 폭이 넓어진다. 소득이 낮고, 집값도 6억원 이하라면 정책자금 대출을, 아이가 태어나면 신생아 특례대출을 활용할 수 있다. 또 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료로 인해 5월 9일 전까지 계약하면 전세를 낀 집을 살 수도 있다. 아직까지는 시장에서 움직임이 적지만, 4월 정도가 되면 급매물이 나올 가능성이 있다. 대출을 진행하는 과정에서 문제가 될 것 같다는 것이 있다면 확실하게 점검하고 넘어가야 한다. 전문가와 상의를 하거나, 여러 은행을 돌아다니며 상담을 받아보라고 권유한다.” /raul1649@chosun.com