구산동 전용 25평 아파트 4억4780만원 낙찰
5개월만에 매각…8200여만원 남기고 엑시트
리스크없는 물건…출구전략 감안한 입찰도 중요

[땅집고] 비인기지역어서 상대적으로 투자 관심이 덜한 서울 은평구 구산동 전용 25평 아파트를 경매로 사서 5개월만에 되팔아 8200만여원의 차익을 올린 단기 투자 성공 사례가 나와 주목된다. 정확한 시세 분석으로 낙찰받을 수 있는 적정 응찰가를 잘 써냈고 매각 타이밍도 잘 잡았다는 분석이다.

17일 땅집고옥션(☞바로가기)에 따르면 해당 매물은 서울 은평구 구산동 220-2, 새천년3차드림 아파트 4층, 전용면적84.2㎡(25.5평)이다. 사건번호는 2024타경54514이다.

감정가는 4억9700만원이었고 첫 경매는 작년 1월 진행했으나 유찰했다. 이후 같은 해 4월 열린 2차 입찰에서 4억4780만원에 주인을 찾았다. 감정가 대비 낙찰가율은 90.1%로 총 3명이 입찰에 참여했다. 차순위가 써낸 응찰가는 4억3200만원이었다.

새천년3차드림 아파트는 지상 6층 규모 총 19가구로 2006년 준공한 나홀로 단지인데, 실거주하기에는 입지가 나쁘지 않다는 평가다. 지하철 구산역에서 걸어서 4분쯤 떨어진 역세권이고, 주변은 다가구·다세대 주택이 많은 전형적인 주택 밀집지역이다. 예일초, 예일여중·고, 구산초·중 등 학교가 많아 중산층·서민 수요가 꾸준하다는 평가다.

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낙찰자는 해당 물건을 5개월만인 작년 9월 5억3000만원에 매각했다. 단순 매각차익은 8220만원이다. 낙찰가 50%를 대출(2억2390만원)로 활용했을 때, 취득세·법무사비 등 추가비용 포함한 실투금은 2억3200여만원이다. 여기에 대출이자·세금 등을 반영한 순이익은 약 5459만원이다. 자기자본수익률(ROE)은 23%에 달한다.

이번 사례는 권리관계가 비교적 명확하고 매각 가능성이 높은 물건을 선별해 단기간에 출구전략까지 완성했다는 점에서 의미 있다는 평가다. 해당 물건은 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 없었다. 엑시트 타이밍도 좋았다. 매각 시점이 정부가 10·15대책을 발표해 서울 전역을 토지거래허가구역 등으로 묶기 한 달여 전이었다.

김기현 땅집고옥션 연구소장은 “최근 시장에서는 무조건 싸게 낙찰받는 것보다 낙찰 이후 실제 매각이 가능한지, 시세와의 괴리가 어느 정도인지를 따지는 접근이 중요해지고 있다”며 “이번 사례는 감정가보다 시세가 높았고, 권리상 하자 가능성이 낮은 물건을 선별해 비교적 짧은 기간 안에 매각까지 마무리한 전형적인 성공 사례”라고 말했다.

땅집고옥션(☞바로가기)은 경매 초보자도 쉽게 배울 수 있도록 무료 특강을 정기적으로 열고 있다. 실전 성공·실패 사례 중심으로 물건 선별과 입찰 전략을 알려주는 ‘왕초보 집중 케어 프로그램’도 운영 중이다. 카카오톡 오픈카톡방에서 ‘땅집고옥션’을 검색하면 관련 정보를 확인할 수 있다. /pkram@chosun.com