[권강수의 상가투자 꿀팁] 가격 메리트만 보고 접근하면 위험…할인 이유부터 따져야
[땅집고] “가격이 저렴하다고 해서 무조건 좋은 상가라고 볼 수는 없습니다. 왜 가격이 낮아졌는지 이유를 알아보고 상가가 가지고 있는 기존 가치와 상권 성장 가능성을 함께 따져보는 것이 중요하죠”
판매를 촉진시키는 가장 흔한 방법 중 하나가 가격 할인이다. 일반적으로 가격이 낮아지면 수요가 늘어나는 경향이 있어 다양한 시장에서 마케팅 전략으로 활용된다. 상가 시장도 예외는 아니다. 특히 최근처럼 상가 시장이 위축된 시기에는 투자자의 관심을 끌기 위해 가격을 낮춘 ‘할인 상가’가 자주 등장한다.
실제로 일반 상가뿐 아니라 LH가 공급하는 일부 상가에서도 가격을 낮춘 사례를 어렵지 않게 찾아볼 수 있다. 투자자 입장에서는 같은 임대료를 받을 수 있다면 매입 가격이 낮을수록 수익률이 높아지기 때문에 할인 상가에 관심이 쏠리는 것이 자연스러운 현상이다. 하지만 가격이 낮아졌다는 이유만으로 투자 가치가 높다고 판단하는 것은 위험할 수 있다.
◇ 상가가 할인한다고? 가격 인하 이유 알아야
할인 상가라고 해서 모두 투자 가치가 높은 것은 아니다. 가격이 내려간 데에는 반드시 이유가 있기 때문이다. 만약 상가에 구조적 하자가 있거나 주변 상권에 악재가 발생해 가격이 떨어진 경우라면 투자 매력은 오히려 낮아질 수 있다. 예를 들어 상권 유동 인구가 줄어들거나 주변 경쟁 상가가 급격히 늘어나는 경우 임차인 확보가 어려워질 수 있다. 이럴 경우 창업자들도 입점을 꺼리기 때문에 일정 수준의 가격 할인만으로는 투자 리스크를 상쇄하기 어렵다.
또 애초에 분양 가격이 과도하게 높게 책정된 상가라면 할인 이후 가격이 적정 수준으로 조정된 것에 불과할 수 있다. 이 경우 ‘할인’이라기보다는 ‘가격 정상화’에 가까운 상황이라고 볼 수 있다.
◇ 임대료 수준 대비 가격 적정성 확인해야
할인 상가를 검토할 때는 먼저 주변 상권의 보증금과 월세 수준을 조사해야 한다. 이를 통해 해당 상가의 예상 임대수익을 파악하고 매입 가격 대비 수익률이 적정한지를 따져보는 것이 중요하다. 주변 상가의 임대료 수준을 기준으로 계산했을 때 투자 수익률이 안정적인 수준으로 나온다면 관심을 가질 만한 매물일 수 있다. 다만 상권 주변에 예정된 개발 관련 문제나 교통 환경 변화 등 부정적인 요소가 없는지도 함께 확인해야 한다.
가격 할인 이유 중 상가 소유주의 개인 사정으로 급하게 매각하는 경우라면 투자 메리트가 높을 수 있다. 분양 상가의 경우 시행사나 분양사가 빠른 분양 마감을 위해 할인 판매를 진행하는 사례도 있는데 이런 경우 역시 투자 검토 대상이 될 수 있다.
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◇ ‘알짜 할인 매물’은 현장 속 네트워크에서
할인 상가 정보는 일반 광고로 공개되는 경우가 많지 않다. 대대적으로 할인 사실을 알릴 경우 기존 매수자들의 반발이 발생할 수 있고 상가 가치가 떨어진다는 인상을 줄 수 있기 때문이다.
이 때문에 좋은 할인 매물을 찾기 위해서는 단순히 온라인 정보를 검색하기보다 현장에서 발품을 파는 것이 중요하다. 공인중개사나 상가 전문 컨설턴트, 창업 컨설턴트 등과 네트워크를 구축해 두면 유리하다. 실제로 알짜 할인 매물은 공개 시장에 나오기 전에 관련 업계 네트워크를 통해 먼저 거래되는 경우도 심심치 않게 볼 수 있다.
◇ 확정수익금 상가도 ‘제공 주체’ 확인해야
상가 시장에서는 가격 할인 외에도 투자자에게 매달 일정 금액의 임대료를 보장하는 ‘확정 수익금’ 조건을 제시하는 경우도 있다. 공실 위험을 줄여준다는 점에서 투자자들에게 매력적으로 보일 수 있다.
하지만 확정 수익금을 제공하는 주체가 충분한 재무 능력을 갖추지 못한 경우 약속이 지켜지지 않을 위험도 있다. 실제로 계약 당시 약속했던 수익금 지급이 중단되는 사례도 발생한 적이 있는 만큼 주의가 요구된다. 또 확정 수익금은 대부분 일정 기간에 한해 제공된다. 결국 해당 기간이 끝나면 상가는 자체 경쟁력으로 임차인을 확보해야 한다.
상가 투자는 장기 투자 성격이 강하다. 가격 할인이라는 단기적인 요소보다 상가의 입지, 상권 규모, 유동 인구 등 근본적인 경쟁력을 중심으로 판단하는 것이 안정적인 투자로 이어질 가능성이 높다. /kso@chosun.com