정부, 전국 농지 대상 실태조사 착수
8년 자경 농지 최대 2억 감면
자경 인정 못 받으면 양도세 10% 추가

[땅집고] 정부가 전국 농지를 대상으로 실태조사에 착수한다. 농지는 원칙적으로 농사를 짓는 사람만 소유할 수 있는 만큼 실제 이용 실태를 전면적으로 들여다보겠다는 것이다. ‘농지까지 투기 대상이 됐다’는 문제 제기가 나오자 관리 강화에 나선 것으로 풀이된다.

정부는 농지 소유자가 실제 경작을 하고 있는지, 임대나 위탁 경작 형태로 사실상 투자 목적으로 보유하고 있는 사례가 있는지 등을 집중적으로 점검할 방침이다. 조사 결과 농지법을 위반한 사실이 확인될 경우 처분 명령 등 행정 조치가 뒤따를 가능성이 크다.

농지는 기본적으로 ‘경자유전(耕者有田)’ 원칙이 적용된다. 본인이 직접 농사를 짓는 사람이 소유하는 것이 원칙이다. 다만 상속받은 농지이거나 8년 이상 농사를 짓다가 일시적으로 휴경하는 경우, 주말·체험 영농 등 일부 예외는 허용된다. 그럼에도 최근 농촌 인구 감소와 귀농 장려 정책이 맞물리면서 농지를 사실상 투자 자산처럼 보유하는 사례가 늘었다는 지적이 적지 않다. 일부 지역에서는 주말농장이나 전원주택 수요와 결합해 농지 가격 상승을 부추긴다는 분석도 나온다.

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문제는 농지를 처분할 때 세금이다. 일반적으로 “시골 농지는 세금을 내지 않는다”는 인식이 퍼져 있지만 실제로는 그렇지 않다. 농사를 짓던 땅이라도 매각 과정에서 차익이 발생하면 양도소득세 신고와 납부 의무가 발생한다.

다만 세법에서 정한 요건을 충족할 경우에는 상당한 세제 혜택을 받을 수 있다. 현행 조세특례제한법은 8년 이상 직접 경작한 농지를 양도할 경우 양도소득세를 감면해주는 규정을 두고 있다. 감면 한도는 연간 1억원, 5년 합산 2억원이다. 요건을 충족하면 사실상 세금 부담이 크게 줄어들기 때문에 농지 매각 시 핵심적으로 따져봐야 할 조항으로 꼽힌다.

감면을 받기 위해서는 몇 가지 조건을 충족해야 한다.

우선 농지 인근 거주 요건이다. 농지 소재 시·군·구 또는 인접 지역, 혹은 해당 농지로부터 30㎞ 이내 지역에 8년 이상 거주하면서 경작해야 한다. 단순히 농지를 소유하고 있는 것만으로는 인정되지 않는다.

둘째는 직접 경작 요건이다. 본인이 농작물 재배에 상시 종사하거나 전체 농작업의 절반 이상을 자신의 노동력으로 수행해야 한다. 위탁 경영이나 대리 경작, 임대 형태로 운영된 농지는 감면 대상에서 제외된다.

셋째는 경작 기간이다. 최소 8년 이상 실제 경작해야 하며 단기간 보유 후 매매하는 경우에는 혜택을 받을 수 없다. 다만 상속 농지의 경우 피상속인이 경작한 기간을 합산할 수 있으며, 상속 후 3년 이내에 매도하면 상속인이 직접 농사를 짓지 않았더라도 일정 부분 인정되는 특례가 있다.

넷째는 양도 시점의 농지 여부다. 장부상 분류하는 용도가 아니라 실제 이용 상태를 기준으로 판단한다. 다만 해당 토지가 주거지역·상업지역·공업지역 등으로 편입된 뒤 3년이 지나면 농지 감면 대상에서 제외된다.

마지막으로 소득 요건도 있다. 일정 수준 이상의 근로소득이나 사업소득이 있는 경우에는 ‘전업 농민’으로 보기 어렵다는 이유로 자경 기간이 인정되지 않을 수 있다. 예를 들어 총급여가 일정 수준 이상 발생하는 기간은 자경 기간에서 제외될 가능성이 있다.

이 때문에 농지를 매각할 때 감면 요건을 충족한다고 판단해 신고했다가 사후 검증에서 부인되는 사례도 적지 않다. 이 경우 감면받았던 세액에 가산세까지 부과될 수 있다.

정부의 농지 전수조사가 본격화하면 이러한 세무 문제도 함께 수면 위로 떠오를 가능성이 크다. 전문가들은 농지를 처분하기 전에 자경(自耕)요건 충족 여부와 양도 시기를 면밀히 검토할 필요가 있다고 조언한다. 농지 감면 제도는 혜택이 큰 만큼 요건도 엄격하기 때문이다.

김호용 세무법인 화담 대표세무사는 “국세청은 실제 경작 여부를 상당히 꼼꼼하게 확인하는 편”이라며 “농지법을 위반해 농지로 인정받지 못하고 비사업용 토지로 분류될 경우 양도소득세에 10%포인트가 추가 과세될 수 있고, 처분 명령에도 양도하지 않으면 과태료와 이행강제금이 부과될 수 있다”고 말했다.

이어 “농지를 바로 처분하기 어려운 경우도 적지 않다”며 “원칙적으로 농지 임대차는 금지돼 있지만 일정 요건을 충족하면 한국농어촌공사를 통한 위탁경영 방식은 허용된다. 이런 제도를 활용하는 것도 하나의 대안이 될 수 있다”고 덧붙였다. /mjbae@chosun.com