[2026 땅집고 부동산 콘서트] 제네시스 박 “3월 중순 강남권 ‘급매물’ 노려야”
다주택자, 무조건 파는게 능사는 아냐
나홀로·노후 아파트는 매각 고려해야
[땅집고] “의무임대기간 8년이 올해 10월이면 끝나고, 세입자는 11월에 2+2년 계약갱신이 종료됩니다. 이 경우에도 양도소득세 중과세 배제가 가능한가요.”
지난 4일 저녁 서울 중구 서울스퀘어 4층 상연재 서울역점. 조선일보와 땅집고가 조선멤버십 회원 대상으로 ‘양도세 중과 시대, 똑똑한 절세법’을 주제로 마련한 특별 강연회에는 오는 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 매도 여부를 고민하는 참석자들이 자리를 가득 채웠다.
오는 6일까지 총 3회에 걸쳐 진행하는 이번 강연 첫날 강사로 나선 세무 전문가 제네시스 박은 “주택임대등록사업자 요건을 갖추고 있다면 중과 배제가 가능하다”며 “제도가 바뀌더라도 일정 기한을 둘 가능성이 높기 때문에 그때 가서 팔든지, 괜찮으면 계속 가져가든지, 증여하든지 선택하면 된다”고 했다. 이어 “물건이 좋다면 굳이 정리할 필요는 없다”고 했다.
제네시스 박은 이날 강연에서 2·12 대책 분석을 시작으로 양도세 중과 유예 종료에 따른 매도자·매수자별 대응 전략, 고가주택 증여세 조사 대응과 자금조달계획서 작성법까지 짚었다. 오는 6일 같은 장소에서 김학렬 스마트튜브부동산조사연구소장이 강연에 나선다.
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◇3월 중순 최저가 매물 나올 가능성 커
제네시스 박은 오는 5월 9일 이후에는 시장에서 매물이 사라질 가능성이 높다고 봤다. 그는 “양도세 중과가 부활하는 5월 9일 이후엔 부동산 매물이 완전히 잠길 것”이라며 “하반기 거래량은 굉장히 줄어들고 시장이 잠잠해질 것이기에 사실상 3~4월에 거래가 다 이뤄져야 한다”고 했다. 특히 “한 주 정도 더 지켜보면 3월 중순 강남권에서 급매물이 나올 가능성도 있다”고 했다.
오는 5월 9일 이후에는 조정대상지역으로 지정된 이후 양도하는 주택을 팔 때 다주택자라면 양도세 중과세율을 적용한다. 취득 시점은 중요하지 않다. 양도 당시 주택 수가 기준이다. 그는 “양도차익이 10억원일 경우 일반과세라면 세금이 3억원 수준이지만, 중과가 적용되면 7억원까지 늘어날 수 있다”며 “가능하다면 중과를 피하는 구조를 만들어야 한다”고 했다.
◇매도자는 옥석 가릴 타이밍
제네시스 박은 매도자 전략에 대해 “케이스가 매우 복잡하다”고 했다. 수도권 비규제지역이라도 향후 규제지역으로 묶일 가능성이 있다면 유의해야 한다고 했다. 추가 상승 여력이 제한적인 기축 아파트나 이른바 ‘나홀로 아파트’, 보유세 부담이 큰데 증여할 자녀가 없거나 아직 어리다면 매각을 고려할 수 있다는 조언도 나왔다.
증여 전략도 구체적으로 제시했다. 자녀에게 1억5000만원을 증여할 경우 5000만원 공제 후 1억원이 과세표준이 되고, 이에 따른 증여세와 취득세를 감안해야 한다는 식이다. 신혼부부라면 부부 각각 증여받는 구조를 활용해 자금 조달 규모를 키울 수 있다고 했다.
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그는 다만 모든 물건을 정리하라는 의미는 아니라고 했다. 그는 “보유 가치가 확실한 자산이라면 계속 가져가는 게 맞다”면서 “대신 보유세 부담이 크다면 증여를 고려할 수 있다”고 했다. 그는 중과를 피하려면 다주택자가 아닌 1주택자로 정리해야 하고, 이 과정에서 ‘똘똘한 한 채’ 현상은 더 심화될 것이라고 내다봤다. 지방 부동산 시장은 상대적으로 더 어려워질 수 있으며, 비규제지역은 중과와 직접 관련은 없지만 심리적 영향은 받을 수 있다고 했다.
◇전세 낀 매물 투자 가능하지만 주의할 점도 있어
반면 매수자, 특히 무주택자는 가장 유리한 국면이라고 했다. 다주택자가 보유한 조정대상지역의 주택을 무주택자에게 매도할 경우 실거주 의무를 유예하고 있다. 덕분에 무주택자는 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 일시적으로 가능해져, 내 집 마련을 하기에 유리한 환경이다. 다만 위험요인도 짚었다. 세를 끼고 갭 차이만으로 매수했다가 임대차 계약 종료 시 전세보증금을 반환해야 하는데, 전세금 반환 대출 한도가 1억원에 불과하다는 점을 반드시 고려해야 한다는 것이다. /hongg@chosun.com