26년된 화곡동 부영아파트 2억4100만원에 낙찰
7개월 뒤 3억3000만원에 팔아 8900만원 남겨
까다로운 ‘지분입찰’ 물건…권리분석 잘해 투자 성공

[땅집고] 서울 강서구 화곡동의 26년된 낡은 아파트(전용면적 21평)를 경매로 2억4000여만원에 낙찰받아 약 7개월 만에 3억3000만원에 되팔아 9000만원 가까운 차익을 남긴 사례가 나왔다. 시세보다 싸게 사서 단타 매매로 성공한 케이스다.

땅집고옥션(☞바로가기)에 따르면 해당 물건은 서울 강서구 화곡동 24-147 부영아파트 3층 전용면적 59.8㎡(약 21평)이다. 사건번호는 2024타경102421이다. 2024년 11월 서울남부지방법원에서 감정가 2억6100만원에 첫 입찰했지만 유찰했다. 이후 2025년 1월 2차 입찰에서 A씨가 2억4100만원에 낙찰받았다. 당시 입찰자는 3명이었다.

화곡동 부영아파트는 2000년 1월 준공한 지상 6층짜리 저층 단지다. 방 3개를 갖춘 실속형 21평 단일 주택형으로만 이루어져 있다. 화곡초등학교와 가깝고 서울 지하철 6호선 화곡역도 도보 이용이 가능하다. 단지 주변에 다세대주택과 중소형 아파트가 많고 근린생활시설과 학교도 혼재된 전형적인 주거밀집지로 실거주 수요가 꾸준하다는 평가다.

화곡동 일대는 강서구 내에서도 구축 아파트와 다세대주택이 뒤섞인 지역으로, 상대적으로 진입 가격이 낮아 실수요자와 소규모 투자 수요가 꾸준하다. 최근 인근 신축 및 준신축 아파트가 3억~6억원대에 거래되며 지역 시세를 끌어올리는 분위기다.

특히 소형 평형은 매매와 전월세 모두 수요가 이어지고 있어 거래 회전이 비교적 빠른 편이다. 대규모 재건축 기대감이 있는 지역은 아니기 때문에 급격한 가격 상승보다는 완만한 우상향 흐름을 보이는 전형적인 생활형 주거지로 평가 받는다.

☞경매 초보도 돈버는 AI 퀀트 나왔다…땅집고옥션, 백발백중 투자법 제시

해당 물건은 가격 경쟁력이 높았다. 같은 단지 동일 주택형이 2025년 8월 3억3000만원에 팔렸다. 땅집고옥션 AI 추정 시세 역시 3억3000만원 선이다. 낙찰가는 시세 대비 30%쯤 낮은 셈이다. 인근 시세를 봐도 저렴한 편이다. 반경 500m 이내 다른 아파트 실거래 사례를 보면 22~25평형이 3억6000만~6억원대에 형성돼 있다.

임차인이 없어 낙찰 후 보증금 인수 부담이 없었다. 다만 ‘지분입찰 물건’이어서 권리분석은 일반 물건보다 다소 까다로웠다.

A씨는 해당 물건을 약7개월 뒤 3억3000만원에 매각, 약 8900만원의 차익을 실현했다. 김기현 땅집고옥션 연구소장은 “최근 1년간 강서구 아파트 경매 통계를 보면 평균 낙찰가율이 87~89% 수준”이라며 “A씨는 해당 물건을 감정가 대비 92.3%에 낙찰받아 평균보다는 높았지만 감정가격이 시세보다 크게 낮았기 때문에 전략적으로 입찰가를 정한 것 같다”고 했다.

전문가들은 경매 투자시 감정가보다 시세부터 먼저 파악하는 것이 투자 성패를 좌우한다고 조언한다. 김 소장은 “감정가가 시세보다 낮은 물건을 낙찰가율만 보고 비싸다고 판단하면 안 된다”며 “이 사례는 시세 대비 저가 매입에 성공한 전형적인 성공 케이스”라고 말했다. 이어 “경매는 감정가가 아니라 시세가 기준이 돼야 하며, 동일 면적 최근 거래 흐름을 반드시 확인해야 한다”고 강조했다.

땅집고옥션(☞바로가기)은 경매를 처음 접하는 사람들도 쉽게 배울 수 있도록 무료 특강을 정기적으로 열고 있다. 실전 사례를 중심으로 어떻게 물건을 고르고 낙찰받을 수 있는지 알려주는 ‘왕초보 집중 프로그램’도 운영 중이다. 카카오톡 오픈카톡방에서 ‘땅집고옥션’을 검색하면 관련 정보를 확인할 수 있다. /pkram@chosun.com