[2026 운명의 분양 현장] 올해 대방건설 최대 규모 분양 단지…양주 옥정에 4000가구 주상복합 먹힐까

[땅집고] 국내 시공능력평가 기준 77위 건설사인 대방건설. 올해 대방건설의 핵심 분양 현장은 경기 양주시 옥정신도시에 공급하는 ‘옥정중앙역 디에트르’(가칭)가 될 것으로 보인다. 총 4000여가구 규모 대단지인데다가 총 사업비 2조원 이상으로 제법 규모가 있고, 무엇보다 대방건설이 부지 매입부터 시공까지 도맡는 자체 사업장이라서다.

대방건설이 이 단지에서 흥행 성적표를 받아든다면 다행이지만, 만약 대거 미분양이 발생하는 경우 재무상 타격이 불가피할 것이란 분석이 나온다.

◇올해 역점 현장은 ‘옥정중앙역 디에트르’…총 4000가구에 땅값만 3000억대

올해 대방건설과 대방산업개발은 전국에 15개 단지, 총 1만1486가구를 분양할 계획이라고 밝혔다. 당초 지난해 1만6000여가구를 분양할 예정이었지만 분양 경기 침체로 일정이 밀리면서 실제 4403가구에 그쳤다. 밀린 분양 물량이 올해로 이월됐는데 이 중 규모가 가장 큰 단지가 바로 ‘옥정중앙역 디에트르’다. 그동안 업계에서 ‘양주옥정 디에트르 5·6차’로 알려진 현장이다.

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‘옥정중앙역 디에트르’는 지하 5층~지상 49층, 18개동, 총 3864가구 규모 주상복합 대단지다. 이 중 아파트가 2807가구며 오피스텔은 853실이다. 2030년 개통을 목표로 추진 중인 지하철 7호선 연장선(옥정~포천선) 인근이다. 앞으로 옥정중앙역 이름을 달 것으로 보이는 201역사를 끼고 있는 초역세권 입지다.

최근 양주시 자료에 따르면 ‘옥정중앙역 디에트르’ 총 사업비는 2조133억원이며, 공사기간은 올해 2월 26일부터 2030년 7월 25일까지로 총 53개월이다. 올해 대방그룹에서 분양에 돌입하는 현장 중 두 번째로 규모가 큰 인천영종2차 대방 디에트르(가칭·1296가구)보다 가구수만 두 배 이상이라 사실상 올해 핵심 사업장으로 통한다.

대방건설은 이 단지를 건설하기 위해 한국토지주택공사(LH)로부터 옥정신도시 택지 2개 필지를 낙찰받았다. 2023년 말 중심상업용지1 3만5632㎡를 1257억원에, 2024년 4월 복합1블록 4만7748㎡를 1770억원에 연달아 매입한 것. 토지 마련에만 3000억원을 넘게 들인 셈이다.

그동안 대방그룹은 옥정신도시 택지를 선점해 ‘디에트르’ 브랜드를 적용한 아파트를 여럿 공급해왔다. ‘양주 옥정신도시 디에트르 에듀포레’(2023년·1086가구), ‘양주옥정신도시 디에트르 프레스티지’(2022년·1859가구) 등이다. 대방그룹 특성상 택지를 낙찰받아 아파트를 건설해 분양 수익을 올리는 방식으로 기업을 운영 중인데, 옥정신도시 지역에서 기업 존재감을 더 키우기 위해 추가로 택지를 낙찰받는 결정을 내렸던 것으로 보인다.

◇미분양 폭탄 맞은 양주…5000평 매머드급 상가 판매도 걱정

문제는 미분양 리스크다. 업계에서는 대방건설이 부지 매입에 3000억원 이상을 들인 데다가 최근 공사비가 수도권 기준 3.3㎡(1평)당 700만원 중반대까지 오른 점을 고려하면, ‘옥정중앙역 디에트르’ 분양가가 84㎡ 아파트 기준으로 5억원 중반대에서 6억원 초중반대까지 책정될 것이라고 내다보고 있다. 오피스텔은 7억원 후반대에서 8억원 초반대로 추산된다.

국토교통부에 따르면 이달 경기 양주시는 주택도시보증공사(HUG)로부터 미분양관리지역으로 지정됐다. 경기도 전체 미분양 1만3017가구 중 양주시에 약 20%(2601가구)가 있는데, 이 중 악성으로 통하는 준공 후 미분양이 374가구로 경기지역에서 두 번째로 많았다. 단지 인근 덕계동에 5억원대로 분양한 ‘지웰 엘리움 양주덕계역’의 경우 지난해 12월 말 기준 총 1595가구 중 1088가구가 미분양으로 남아있고, ‘덕계역 한신더휴 포레스트’가 724가구 분양 결과 600가구에 대한 집주인을 찾지 못하는 등 청약 성적도 저조한 편이다.

이 같은 지역 분양 경기 침체가 대방건설의 ‘옥정중앙역 디에트르’에도 악영향을 미칠 수 있다는 우려가 나온다. 현재 미분양 오명을 쓴 양주시 일대 84㎡ 아파트가 대부분 5억원 중반대에 분양했는데, 이보다 더 비싸게 공급할 예정이라 예비청약자 입장에선 가격 문턱이 높게 느껴질 수 밖에 없다는 분석이다.

대방건설이 아파트·오피스텔보다 상가 미분양을 더 걱정해야 한다는 시각도 있다. ‘옥정중앙역 디에트르’ 단지 내 상가가 총 1만6530㎡(약 5000평)로 경기 서북부 일대 단일 아파트 단지 내 상가 중에서는 최대 규모 수준으로 조성되기 때문이다. 당초 계획상 면적은 1만369㎡였는데 양주시와 구교운 대방그룹 회장이 MOU를 맺으면서 상가 규모가 크게 증가했다. 축구장 4개와 맞먹는 면적이다.

한 건설업계 관계자는 “현재 유동인구와 수요가 많은 서울에서도 아파트 상가 분양률이 저조한 상황이라 외곽지역인 양주에선 해소가 더 어려울 가능성이 크다”면서 “아파트가 지하철 7호선 연장선 개통 호재를 끼고 있는 만큼 양주시 일대 주택 수요자 관심은 정도 있을 것으로 보이지만, 아직 지역 부동산 경기가 침체된데다 고분양가 리스크까지 겹칠 경우 올해 대방건설 실적 타격이 예상된다”고 했다. /leejin0506@chosun.com