['강북의 목동' 중계동 학원가 분석 ④]
용적률 400%·60층 완화
상계 재건축 ‘베스트 단지’는 6단지

[땅집고] 상계동은 서울 동북권에서 가장 많은 노후 아파트가 밀집한 지역입니다. 특히 마들역·노원역 인근 단지들은 ‘복합정비구역’으로 지정된 이후 재건축 사업성이 급격히 개선됐다는 평가를 받고 있습니다. 과거에는 용적률(170~200%)이 낮고 소형 평형 위주 구성이라는 구조적 한계 때문에 재건축 추진이 쉽지 않았습니다. 인근 아파트 시세가 정체되고 건축비는 꾸준히 오르면서 사업성도 떨어졌기 때문입니다.

그러나 이번 발표를 통해 용도지역 상향(준주거 가능), 최고 60층 복합개발 허용이 가능해지면서, 수익성이 근본적으로 개선된 게 결정적 계기였습니다. 단순히 ‘재건축 가능 여부’가 아니라 새로운 스카이라인과 자족형 생활권을 갖춘 신도시급 재구조화가 가능해졌다는 의미입니다.

시장 반응도 즉각적이었습니다. 복합정비구역 지정 이후 다수 단지 매도 호가가 5000만~1억원가량 상승하며 기대감이 반영됐습니다. 노원구는 오래전부터 ‘갭투자의 성지’로 불렸듯 전세가율이 높아 소액으로 진입 가능한 곳도 많았습니다. 다만 2025년 ‘10·15 대책’ 시행으로 토지거래허가제가 도입되면서 갭투자 방식 거래는 현재 불가능합니다. 실거주 목적 매매만 허용되는 상황입니다.

◇복합정비구역 면적이 사업성 승패

상계지구에는 총 21개 단지가 있고, 공무원 임대주택인 상계15단지를 제외한 대부분이 재건축을 추진 중입니다. 재건축 사업성은 ‘낮은 용적률’과 ‘넓은 대지지분’이 핵심 요소입니다. 또 소형 평형 비율이 높으면 임차 비율이 높아 조합 설립 속도도 빠른 편입니다. 상계동은 평균 용적률 약 185% 중·저밀 대단지 구조이며, 평균 60㎡ 전후 소형 주택이 많다는 특징이 있어 사업성 측면에서 기본 조건은 양호합니다.

다만, 상계주공 재건축에서는 기존 관행처럼 용적률 위주로만 따지기보다는 다음 세 가지 조건을 순서대로 살펴보는 것을 권합니다.

1.복합정비구역 포함 여부
2.종상향(준주거 상향) 가능성
3.복합정비구역에 포함된 면적의 크기

특히 세 번째 요소는 사업성의 ‘결정적 변수’입니다. 쉽게 말해 내부에 복합정비구역이 얼마나 넓게 포함되어 있느냐가 승패를 가른다는 의미입니다. 이 기준으로 보면 상계주공 6단지가 가장 유리한 ‘베스트 단지’로 꼽힙니다. 해당 단지는 종 상향 가능성과 구역 편입 면적이 균형 있게 확보되어 사업 추진 동력이 강합니다.

◇저비용 고수익 투자처를 찾아라

중계동 은행사거리 학원가 일대도 중계2지구단위계획 발표 이후 투자자·실수요자 눈길을 다시 끌고 있는 지역입니다. 전통적인 강북 대표 학군지였지만, 중대형 평형과 중층 아파트가 많아 재건축과는 다소 거리가 있어 보였던 곳입니다. 그러나 이번 발표로 중계동은 ‘학군 + 신축화 + 역세권 + 자족 도시 기능’이라는 네 가지 가치를 동시에 잡는 지역으로 재평가되고 있습니다.

이번에 지정된 여러 단지는 복합정비구역에 편입되면서 용적률 400%, 최고 60층 개발이 가능한 지역으로 올라섰습니다. 여기에 2027년 개통 예정인 동북선 은행사거리역까지 더해져, 중계동은 동북권에서 가장 강력한 교육·교통·생활권 시너지를 갖춘 입지로 재탄생할 수 있습니다.

중계2지구에는 총 18단지가 있으며, 그중 1000가구 이상 대규모 단지는 4곳입니다. 이 가운데 청구3차·건영3차·동진신안·라이프·청구·신동아, 그리고 주공 단지 중에서는 중계6단지·중계5단지 등이 복합정비구역 편입으로 우선 거론됩니다.

특히 서울시 자료에 따르면 청구3차는 복합정비구역 편입 면적이 넓고, 단위 평형 구성도 재건축 후 가치 상승에 최적화돼 있습니다. 재건축 시 가구 수가 두 배 이상 증가하는 구조라 사업성이 매우 높습니다.

그다음으로 건영3차·동진신안 역시 기존 대비 가구 수 증가 폭이 커 수혜가 예상됩니다. 중계주공 5단지는 올 4월 추진위원회가 구성되어 정밀 안전 진단 절차를 준비 중입니다.

◇투자 관전 포인트 체크

지구단위계획 수혜 여부 복합정비구역 지정 여부는 사업성의 ‘최상위 기준’입니다. 용적률 400%·60층 완화 혜택을 받는 단지는 사업성 개선 폭이 크고, 향후 지역의 랜드마크가 될 가능성도 높습니다. 편입 면적이 넓을수록 향후 개발 여지가 커진다는 점도 중요합니다.

전세가·전세 수요 분석 재건축 초기 단계에서는 전세가율이 매우 중요한 요소입니다. 전세 수요가 많으면 투자자 입장에서 초기 실투자금 부담이 줄어들기 때문입니다. 마들역·노원역·하계역 일대는 직주근접 수요가 탄탄하며, 은행사거리 학원가는 꾸준한 학군 수요가 받쳐 전세 시장이 견조합니다. 단, 현행 토지허가제로 갭투자는 불가합니다.

새로운 입시제도 영향 2028학년도부터 적용될 내신 위주 5등급제, 탈(脫)대치 흐름 등 교육 환경 변화는‘비(非)강남 학군’의 가치 재평가로 이어질 가능성이 큽니다. 이는 중계동 학원가 수요를 다시 끌어올리는 장기적 요인이 될 것입니다.

사업 속도와 조합 안정성 재건축은 ‘사업성’ 못지않게 ‘속도’가 중요합니다. 조합 내 갈등, 비대위 존재 여부, 분담금 논란 등은 속도를 크게 늦출 수 있습니다. 사업성이 아무리 좋아도 진행 속도가 느린 단지보다, 속도감 있게 가는 단지가 먼저 가격이 움직입니다. 또한 향후 이주가 동시다발적으로 진행될 경우, 인근 전셋값 급등 리스크도 실거주 예정자라면 고려해야 합니다.

토지허가제 변수 노원구는 최근까지 3년간 시세가 정체되어 있었으나 올해 들어 완만한 회복세를 보이고 있었습니다. 그러나 10·15 대책 이후 토지거래허가구역으로 묶이면서 전통적 투자수요(갭투자)가 차단되어 지역 주민들의 불만도 커진 상황입니다. 특히 소형평형 위주의 주공 아파트는 임차 수요가 매우 높은데, 실거주 목적 매매만 허용되는 현재 시스템은 이 지역 특성과 충돌하는 면이 있습니다. 투자 목적의 소형 아파트 매수는 토지허가제 해제 전에는 불가능합니다.

◇서울시 강북 대개조 비전 핵심지

중계동 학원가는 오랜 시간 축적된 ‘학군 프리미엄’이라는 탄탄한 기반 위에, 이번 지구단위계획으로 ‘재건축을 통한 신축화’, 그리고 강북 대개조 사업과 철도·도로 개발을 통한 ‘자족 도시 인프라’라는 새로운 가치가 더해지고 있습니다.

2025년 고시된 지구단위계획은 노원구 전체, 특히 학군지인 중계동 부동산 시장의 중요한 분기점이 될 것입니다. 정비 사업의 제도적 기반이 갖춰진 만큼, 조합·구청·주민들 협력 여부가 사업 속도를 좌우하는 핵심 요소가 될 것입니다. 재건축에서 속도는 곧 자산 가치이기 때문입니다.

여기에 더해, 서울시의 ‘강북 대개조’ 비전으로 추진 중인 △창동차량기지 전략 개발, △광운대 역세권 개발, △동북간선도로 지하화, △동북선 개통 등 굵직한 호재들이 이어질 예정입니다. 이 모든 요소가 중첩되며 상계·중계동 일대는 향후 동북권 핵심 주거·교육·비즈니스 중심지로 재편될 가능성이 높아지고 있습니다. /글=이주현 월천재테크 대표, 정리=김나영 기자

※월천재테크 이주현 박사(필명: 월천대사)는 『나는 부동산으로 아이 학비 번다』의 저자이자, 언론사 부동산 전문가로 활동하며 각종 재테크쇼와 강연 무대에서 활약 중이다. 풍부한 현장 투자 경험과 학문적 전문성을 겸비한 부동산·재테크 전문가다