[땅집고] “‘2+2 전세 제도’, ‘토지거래허가제’, ‘다주택자 양도세 중과’로 한국 부동산은 전세계 유례 없는 ‘퇴거 위로금’ 협상이 벌어지게 될 것이다.”

이재명 대통령은 4일 자신의 SNS에 "세입자 낀 다주택자, 어떻게 '탈출'하란 말인가"라는 제목의 사설을 공유하면서 "이미 4년 전부터 매년 종료 예정됐던 것인데 대비 안 한 다주택자 책임 아니냐"고 지적했다. 최근 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 예고하면서 부동산 시장 안정화에 나서면서 연일 강도 높은 발언을 내놓고 있다.

이 대통령은 “부동산 투자 투기하며 ‘또 연장하겠지’라는 부당한 기대를 가진 다주택자보다 집값 폭등에 고통받는 국민이 더 배려받아야 한다”고 강조했다. 지난 3일에는 “서울 강남3구에 매물 수천 개가 쏟아졌다”는 기사를 공유하면서 “‘효과가 없다, 매물이 안 나온다’고 하는 엉터리 보도도 많던데 그런 허위보도를 하는 이유가 뭐냐”고 비판했다.

하지만 이 대통령의 지적과 달리 실제 다주택자들 사이에서는 “정책이 만든 다주택자들의 어려움이 크다”는 목소리가 나온다. 국내 최대 부동산 커뮤니티 ‘부동산 스터디’ 카페에는 “요즘 실타래처럼 꼬여 있는 K-부동산 제도 때문에, ‘퇴거 위로금’이라는 전 세계에서 유례를 찾아보기 힘든, 대한민국에서만 볼 수 있는 특이한 사회학적 현상이 발생하고 있다”고 밝혔다.

작성자는 ‘숲사랑책사랑’이라는 닉네임을 사용하는 네티즌으로 부동산스터디에 다수의 부동산 시장 분석글을 연재하고 있다. 작성자는 ‘2+2 전세 제도’, ‘토지거래허가구역’, ‘다주택자 양도세 중과 유예 종료’ 등 연쇄적인 규제책으로 인해 다주택자들이 주택을 매도하는 데 어려움을 겪고 있다고 지적했다.

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작성자는 “문재인 정부 시절인 2020년 7월 31일, 임차인의 주거 안정을 목표로 2년 계약 만료 후 임차인의 요구가 있으면 2년을 추가로 거주할 수 있게 하여 총 4년 거주를 보장하는 임대차보호법 개정안이 시행됐다”며 “기존에는 다주택자가 실거주를 원하는 무주택자에게 집을 팔 기회가 2년에 한 번씩 있었으나, 이 법 시행 이후로는 4년에 한 번꼴로 실거주자에게 팔 수 있게 됐다”고 했다.

이어 “2+2 제도 도입 이후 계약 만료까지 기간이 많이 남아 있으면 실수요자에게 팔기가 어려웠다”며 “통상적으로 만기가 1년 이내로 남은 경우라면, 실수요자들이 집을 미리 사두고 기존 임차인의 만기에 맞춰 본인의 임대차 계약도 종료한 뒤 이사하곤 했다”고 덧붙였다.

작성자는 이 대통령 후 당선 후 내놓은 초강력 부동산 대책인 10.15 부동산 대책으로 이러한 매매 패턴에 큰 변화가 생겼다고 분석했다. 작년 10월 20일부터 서울 전역, 경기도 12곳이 실거주 의무가 있어 전세 낀 ‘갭투자’가 불가능한 토지거래허가구역으로 지정되면서다.

작성자는 “서울 아파트 거래의 약 23~26%는 주민등록상 주소가 서울이 아닌 지방 등 타 시도 거주자가 매수한 '외지인 거래', 즉 갭투자 거래였다”며 “토지거래허가제 시행 이후 해당 지역에 임차인을 둔 다주택자는 이제부터는 4년마다 열리는 올림픽이나 월드컵처럼, 4년에 딱 한 번만 집을 팔 수 있다”고 지적했다.

이런 상황에서 4년간 유예됐던 다주택자 양도세 중과가 시행되면 다주택 매도인의 발을 더 묶어놓을 수 있다는 관측까지 나온다. 작성자는 “마침 전세 임차인의 '2+2 만기'가 가까워진다면 팔 수도 있을 것”이라며 “강남 3구와 용산구는 최대 3개월, 그 외 서울 지역 및 경기 남부 지역은 6개월간 잔금 지급을 유예하는 방안을 검토하고 있다”고 했다.

하지만 “현재 토지거래허가구역 내에서 임차인의 계약 만기가 내년이나 내후년인 경우도 상당히 많을 것”이라며 “다주택자인 임대인은 임차인에게 퇴거 위로금 명목으로 1500만~2000만원 정도를 제안해야 한다”고 예측했다.

이어 “‘2+2 전세 제도’, ‘토지거래허가제’, ‘다주택자 양도세 중과세 면제 시한’이 서로 맞물리며 임대인과 임차인 사이의 이러한 퇴거 위로금 협상은 이제 필연적인 현상이 된다”며 “전세 제도가 없는 외국에서는 찾아볼 수 없는 한국만의 독특한 사회학적 현상”이라고 덧붙였다. /raul1649@chosun.com