[부동산 망국론의 진실] ① 일본의 부동산 버블붕괴는 투기꾼이 아닌 무능한 정부탓

부동산 버블 붕괴 대표국가는 미국, 일본, 중국
버블붕괴 책임을 투기꾼에게 돌린 나라는 없다
버블은 경기과열, 금리 정책의 실패

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[땅집고] 이재명 대통령이 부동산 망국론을 제기했다. 부동산 망국론은 부동산 시장으로 돈이 지나치게 쏠려 집값이 치솟으면서 자원 배분의 왜곡, 불평등 심화, 저출생의 심화 등 각종 부작용이 발생한다는 의미이다.

그런데 정말 집값이 치솟아 나라가 망한 사례가 있을까. 부동산 망국론은 부동산 버블의 부작용을 설파하기위한 레토릭이다. 이 대통령이 최근 국무회의에서 “부동산 거품을 제대로 통제하지 못해 잃어버린 20년 또는 잃어버린 30년을 경험하며 큰 혼란을 겪은 가까운 이웃 나라의 뼈 아픈 사례를 반드시 반면교사로 삼아야겠다”고 말한 점으로 미루어 부동산 망국론의 대상이 일본인 것으로 추정된다.

일본은 부동산 버블 붕괴로 장기간 경제침체를 겪은 나라이다. 일본은 1980년대 부동산 가격이 치솟았다. 부동산 버블이 커지자 이를 잡기 위해 금리를 올리고 대출을 규제하면서 버블이 한꺼번에 꺼지면서 장기침체로 접어들었다. 그러나 여전히 일본은 전세계 3위의 경제 대국이다.

더군다나 당시 부동산 가격 폭등의 원인을 다주택자의 투기에서 찾지는 않는다. 미국이 엔 강세를 강제한 프라자 합의, 수출부진을 만회하기 위한 내수 부양책과 저금리 정책, 은행의 방만한 운영이 복합적으로 작용해 부동산 버블이 커졌다는 것이 정설이다.

버블붕괴가 장기침체로 이어졌다는 것도 요즘은 흘러간 옛노래이다. 최신 연구들은 일본 경기의 장기침체를 고령화, 경기부양 정책의 실패, 주택과잉 공급, 이민을 억제한 폐쇄적 쇄국정책 등 다각도로 찾고 있다. 지금 전세계에서 수많은 학자들이 부동산 버블의 형성과 붕괴를 연구하고 있지만, 다주택자와 투기꾼에게 책임을 돌리지는 않는다. 누군가 대통령에서 10년전, 20년전에 유행하던 일본 실패 분석을 그럴 듯하게 이야기 한듯하다. 문재인 대통령의 주택정책이 재앙으로 끝난 것은 집값 상승을 다주택자들의 투기 탓으로 돌린 사이비 경제학자들의 엉터리 조언을 들었기 때문이다. 문재인 대통령은 퇴임때가 돼서야 “전세계에 돈이 넘쳐나서 집값이 폭등했다. 우리는 오히려 적게 올랐다”며 자신의 무지를 실토했다.


◇세계 1~3위 강국이 경험한 부동산 버블붕괴

부동산 버블 붕괴가 전 세계의 경제를 위기로 몰아 넣은 사례도 있다. 미국에서2008년에 발생한 서브프라임 모기지 사태 (Global Financial Crisis)이다. 저금리 기조 속에 신용도가 낮은 사람에게까지 무분별하게 주택 담보 대출을 해줬고, 이를 기반으로 복잡한 파생상품을 만들어 전 세계에 팔았다. 그런데 집값이 하락하기 시작하자 대출금을 갚지 못하는 사람들이 속출했고, 대형 투자은행인 리먼 브라더스가 파산하며 금융 시스템이 마비됐다. '대침체(Great Recession)'로 불리는 글로벌 금융위기가 닥쳤다. 그런데 서브프라임 사태의 주역인 미국은 부동산으로 망국은 켜녕 세계 1위의 강대국 지위를 그대로 유지하고 있다.

중국도 버블붕괴 과정을 겪고 있다. 중국 정부는 "집은 사는 곳이지 투기 대상이 아니다"며 2020년 8월, 대출을 규제하는 '3대 레드라인(三條紅線)' 정책을 전격 도입했다. 부동산 대출규제를 가하자 헝다(Evergrande) 등 부동산 개발업체들의 연쇄 도산이 발생했다. 그여파로 지금까지도 신규 주택 가격은 하락세를 면치 못하고 있으며, 가계 자산의 70%가 부동산에 묶인 중국인들의 소비 심리는 최악으로 치달았다. 중국은 '일본식 장기 불황'을 우려 대출규제를 풀고 부동산 경기부양책을 펴고 있다.

대표적인 버블붕괴국가인 미국 중국 일본은 현재 세계 1~3위의 경제대국이다. 버블은 투기꾼이 아니라 경제성장과 낙관론이 지배하는 나라에서 발생한다.

◇유령과 전쟁 선포한 문재인 정부의 재앙

미국, 중국, 일본이 모두 버블 붕괴를 경험했지만, 누구도 다주택자, 투기꾼들에게 책임을 전가하지 않는다. 부동산 버블은 1~3위 강대국만 경험한 것도 아니다. 전세계 주요국가들이 부동산 버블형성과 붕괴를 경험했다. 주택경제학 교과서를 한번이라도 읽어봤다면 알수 있는 내용이다. 일종의 경기순환 사이클과 금리 변동에 따른 경제적 현상으로 이해하지, 어떤 정치인이 부동산 가격이 오른다고 특정 집단을 악마화해서 공격하지는 않는다.

문재인 정부시절 집값 폭등은 코로나로 인한 경기침체를 막기 위한 저금리와 돈풀기 정책으로 빚어진 세계적 현상이었다. 문 정부는 사이비 경제학자들에게 속아 한국의 다주택자, 투기꾼 때문에 집값이 오른다고 각종 규제를 남발했다. 경제학의 기본을 모르는 무식함으로 용감하게 유령과 전쟁을 도발했고 결국 참혹한 패배를 경험했다. 베네수엘라의 차베스와 마두르와 같은 독재자들이나 집값 급등의 책임을 특정세력에게 전가한다. /hbcha@chosun.com