내달 26일 서울중앙지법서 입찰

[땅집고] 서울 지하철 2·4호선 사당역 인근에서 감정가만 260억원이 넘는 오피스텔과 다세대주택 복합건물이 100억원 초반에 살 수 있는 부실채권(NPL) 매물로 나와 눈길을 끈다. 아직 사용승인이 나지 않았고, 유치권도 걸려 있어 리스크가 큰 물건처럼 보이지만 이른바 출구전략이 확보돼 수익성이 높다는 분석이다.

27일 땅집고옥션과 엔플랫폼에 따르면 해당 매물은 서울 관악구 남현동 일대에 신축 중인 오피스텔·다세대주택으로 토지와 건물이 통째로 경매에 나왔다. 다음달 26일 서울중앙지방법원에서 5차 입찰을 앞두고 있다. 감정가는 264억여원이지만 최저입찰가는 108억여원으로 하락했다.
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지하철 2호선 봉천역과 사당역 사이 대로변으로 지상 9층 규모에 오피스텔 30실과 다세대주택 18가구 등 총 48가구다. 오피스텔은 전용면적 35.5㎡로 방 2개, 욕실 1개, 주방, 거실 등을 갖추고 있다. 다세대주택은 전용면적 27.2㎡ 규모로 내부 구조는 오피스텔과 비슷하다. 현재 건물은 거의 완공했지만 세대 현관 도어락 등 일부 마감이 덜 끝난 상태다.

이 물건은 4회 유찰해 최저가격이 감정가의 40% 수준으로 떨어졌지만 낙찰 가능성은 높지 않다. 김기현 땅집고옥션 연구소장은 “아직 사용승인을 받지 못했고 대지권도 미등기 상태”라며 “유치권 신고액만 27억여원에 달해 일반적인 경매 투자 방식으로는 리스크가 워낙 커서 접근하기 힘들다”고 했다.

그러나 김 소장은 해당 물건을 NPL 투자로 접근하면 100억원 초반에 준공까지 마칠 수 있고, 이미 출구전략도 마련돼 투자 매력이 높다고 했다. 해당 건물 인수 후 단기임대 사업자가 이른바 마스터리스 방식으로 운영하는 방안도 추진하고 있어 수익성이 충분하다는 평가도 나온다. 김 소장은 “주변 노후 빌라의 매매가가 평균 5억~6억원 수준”이라며 “이번 물건을 NPL로 투자하면 한 채당 3억원 이하에 살 수 있어 분양과 임대 모두 경쟁력이 높다”고 했다.

김 소장은 “이 물건은 유치권과 미준공 같은 경매 시장에서 외면받는 요소들이 겹쳤지만, NPL 관점에서는 ‘해결 가능한 리스크’로 재구성이 가능한 구조”라며 “현재 복수의 기관투자가와 법인이 관심을 보이고 있다”고 밝혔다. /pkram@chosun.com