일원 가람·상록수 정비사업 본격화
3호선 일원역과 연결되는 지하도로까지?
대형건설사 ‘수주경쟁’ 눈여겨볼만

[땅집고] 20일 오전 서울 지하철 3호선 일원역 5번 출구로 나오자 넓은 사거리 양옆으로 펼쳐진 5층짜리 아파트가 보인다. 바로 서울 강남구 일원본동에 자리한 가람아파트와 상록수아파트다. 서울 도심에서 찾아보기 어려운 저층 대단지여서 더욱 눈길을 끈다. 1993년 준공된 두 단지는 겉으로 보기에 노후돼 보였지만 분위기만은 활기차 보였다.

두 아파트는 지난달 24일 서울시로부터 정비구역 지정을 받으며 재건축의 첫 관문을 통과했다. 준공 약 30여 년 만이다. 단지 내부 곳곳에는 서울시 정비계획안 심의 통과를 축하하는 현수막이 걸려 있었다. 삼성물산, 대우건설, GS건설, 포스코이앤씨, 롯데건설 등 대형 건설사들도 잇따라 현장을 찾으며 수주 경쟁이 차츰 본격화되는 분위기다.

◇ 초역세권 입지에 재건축 수익성까지

이번 정비구역 지정으로 강남권 일원동에서는 가람아파트와 상록수아파트 재건축이 나란히 속도를 내게 됐다. 두 단지를 합치면 총 1944가구 규모다. 일원·수서동 일대 노후 단지 재건축에도 탄력이 붙을 것이란 전망이 나온다.

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가람·상록수 아파트는 수서택지개발지구 지구단위계획구역에 속한 지하철 3호선 일원역 초역세권 입지다. 서울시 지구단위계획 변경에 따라 용도지역은 기존 제2종 일반주거지역(7층 이하)에서 제2종 일반주거지역으로 상향됐다. 현재 용적률은 109%로 낮고, 전용 75㎡·84㎡ 중대형 위주로 구성돼 있어 재건축 수익성이 높다는 평가를 받는다.

이 때문에 재건축 이후 오히려 돈을 돌려받는 구조이다. 강남구청이 지난해 8월 공람한 가람아파트 정비계획안에 따르면 전용 84㎡ 조합원이 재건축 후 동일 면적의 신축 아파트를 선택할 경우 약 3억 5400만원의 환급금이 발생할 것으로 나타났다. 상록수아파트 역시 전용 84㎡ 기준 환급금이 약 3억 6600만원으로 계산됐다. 다만 이는 사업성 분석에 따른 추정치로, 향후 인허가 과정에서 변동될 수 있다.

◇ 일원 가람·상록수 “우리도 드디어 커뮤니티 갖는다”

가람아파트는 이번 재건축으로 지하 3층~지상 최고 25층, 818가구(임대 61가구 포함)로 탈바꿈한다. 일원역 5번 출구에 에스컬레이터가 설치되고, 지하에서 단지로 바로 연결되는 통로가 조성돼 가람아파트 단지 지하 1층과 지하철 3호선 일원역이 직접 연결된다. 한 정거장 거리에는 3호선, 수인분당선, 수도권광역급행철도(GTX)-A가 지나는 수서역이 있어 지하철 접근성이 크게 개선될 것으로 전망된다.

단지 내에는 근린생활시설과 돌봄센터, 연면적 약 3000㎡ 규모의 ‘키즈랜드(어린이 직업체험관)’도 들어선다. 인근 일원 비둘기공원과 연계해 전 연령층을 아우르는 가족형 커뮤니티 공간으로 조성한다는 계획이다. 가람아파트 전용 100㎡는 지난달 34억3000만원에 거래됐다. 지난해 2월(25억8000만원) 대비 1년여 만에 8억5000만원 오른 셈이다. 정재완 가람아파트 예비조합장은 “속도를 최대 경쟁력으로 삼아 사업을 추진할 계획”이라고 말했다.

상록수아파트 역시 1993년 준공된 노후 단지로, 이번 정비계획을 통해 용도지역이 제2종 일반주거지역으로 변경되며, 최고 25층, 임대 74가구를 포함한 1126가구 규모로 재건축된다. 공공산후조리원과 근린공원, 소공원 등을 조성해 지역 주민을 위한 커뮤니티 기능을 강화할 예정이다. 상록수아파트 전용 90㎡는 지난해 10월 27억 8000만원에 거래됐다. 동년 1월 21억 2000만원에 거래된 것과 대비해 9개월만에 6억원이 오른 수치다.

◇ 통합 재건축이 아닌 개별추진, 이유는 ‘상가’?

두 단지는 한때 통합 재건축도 검토했지만 결국 개별 추진으로 방향을 틀었다. 일원역 초역세권 여부와 상가 문제에서 이해관계가 갈렸기 때문이다.

가람아파트는 단지 내 상가가 15실에 불과해 협의와 제척이 비교적 수월한 반면, 상록수아파트는 주거동이 상가를 둘러싸고 있는 구조여서 상가를 정비구역에서 제척하기가 사실상 어렵다. 이 경우 상가 소유주들과의 협의 과정이 길어질 수밖에 없어 조합 설립과 사업 추진 속도에 부담으로 작용한다는 분석이다. 정재완 가람 예비조합장은 “가람아파트는 상가수가 15세대 뿐이어서 이해관계 조율이 비교적 수월하다”며, “2년 전에는 통합 재건축이 논의됐지만 이해관계 등으로 우선 개별 추진으로 진행하게 됐다”고 했다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “현재 일원본동 일대는 수서역세권 개발 호재와 밀접한 연관이 있다”며 “개발 효과를 얼마나 직접적으로 흡수하느냐에 따라 가격 격차가 벌어지고 있다”고 말했다. 이어 “재건축 과정에서는 특히 상가의 종전자산 평가를 두고 갈등이 잦은데, 상가 소유주들은 지분 평가로 자산 가치를 충분히 인정받지 못한다고 느끼는 경우가 많아 조합과의 조율 여부가 사업 성패를 가르는 변수”라고 했다. /kso@chosun.com