아파트보다 비싼 상가 분양가
일부 신축 단지서는 상가 배제 움직임도
메이플자이·올파포 할인분양

[땅집고] 서울 강남 신축 단지를 중심으로 아파트보다 상가 분양가가 더 비싸게 형성되는 역전 현상이 나타나면서 신축 상가 분양 리스크가 커지고 있다. 곧 입주를 앞둔 서울 송파구 신천동 ‘잠실 르엘’은 분양가상한제를 적용받아 아파트 분양가가 3.3㎡(1평)당 6100만원대로 책정됐지만, 같은 단지 내 상가는 평당 최대 2억원에 육박하는 가격으로 공급되고 있다.

잠실 르엘 단지 내 상가는 지하 4층~지상 5층, 총 220호실 규모로 이 가운데 95호실이 일반분양 물량이다. 지하철 2호선 잠실역과 지하 보행통로로 연결된 구조다.

가장 선호도가 높은 1층은 평당 1억6000만원에서 최대 2억원까지 가격이 형성된 것으로 알려졌다. 2층은 9000만원~1억원, 3층은 8000만원대 초중반, 4층은 8000만원대 초·후반, 5층은 7000만~8000만원대다. 인근 ‘잠실래미안아이파크’ 역시 1층 전용면적 36㎡(약 11평) 상가 한 칸 분양가가 20억~21억원 수준으로 평당 가격이 2억원 안팎이다.

문제는 이 같은 상가의 고 분양가를 뒷받침할 수익 구조가 뚜렷하지 않다는 점이다. 잠실 르엘은 잠실역과 연결된 보행 동선을 갖췄지만, 잠실래미안아이파크는 단지 내 수요에 의존하는 항아리형 상권으로 외부 유입이 제한적이다.

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잠실 르엘 단지 내 상가 경쟁력도 절대적이라고 보긴 어렵다. 지하 통로로 접근할 수는 있지만 인근에 롯데월드타워와 롯데백화점, 롯데마트 등 대형 상권이 이미 형성돼 있다. 소비 선택지가 많은 환경에서 단지 내 상가가 크게 활성화되기는 쉽지 않다는 평가가 나온다.

소비 환경 변화도 부담 요인이다. 온라인 소비 확산으로 상가 매출의 기초 체력이 약해지면서 회전율은 낮아지고 폐업 주기는 짧아졌다. 강남권 근린상가는 여전히 거주민 수요 중심 구조에서 벗어나지 못하고 있다.

여기에 고분양가 부담까지 더해졌다. 분양가가 높을수록 임대료 눈높이도 함께 올라가지만, 실제 영업 환경은 이를 따라가지 못하고 있다. 임대료를 감당할 수 있는 업종이 제한되면서 부동산 중개업소, 병·의원, 운동시설, 프랜차이즈 카페, 학원 등 일부 업종으로 입점이 쏠리는 양상이 고착화됐다. 인건비와 배달 수수료, 광고비 부담까지 겹치며 임대료와 고정비를 동시에 버티기 어려운 구조라는 지적이 나온다.

이 같은 흐름은 잠실에 국한되지 않는다. 강남권 전반에서 상가 분양가가 과도하게 책정되면서 공실 리스크가 구조적으로 커지고 있다. 이에 따라 상가 규모를 축소하거나 아예 제외하는 재건축 사례도 늘고 있다. 강남구 대치동 ‘대치우성1차’와 ‘대치쌍용2차’는 상가 소유주 동의를 거쳐 상가를 짓지 않기로 했고, 잠실동 ‘잠실우성4차’ 역시 협의 끝에 상가를 제외하는 방향으로 사업을 추진 중이다.

이미 준공을 마친 단지들은 출구 전략 마련에 나섰다. 개별 분양 대신 통매각이나 할인 분양을 택하는 사례가 이어지고 있다. 서초구 잠원동 ‘메이플자이’는 상가 통매각이 한 차례 유찰된 뒤 분양가를 10% 낮춰 매각에 성공했고, 공사비 인상이 이어졌던 둔촌동 ‘올림픽파크포레온’ 역시 공실 장기화 끝에 할인 분양에 나섰다. 일부 미분양 물량은 최대 2억원까지 가격을 낮췄다.

한 부동산 업계 관계자는 “공실 상태로 방치해 상가 전체 가치가 훼손되느니 가격을 낮춰서라도 처분하려는 판단이 확산되고 있다”며 “강남 신축 상가는 더 이상 안전자산이 아니라 고위험 상품으로 봐야 할 시점”이라고 말했다. /mjbae@chosun.com