한화 건설부문 ‘9000억원’ 쏟아부은 지방 사업지
최고 70층·랜드마크 무색한 ‘장기 미분양 단지’
주상복합 반등 기미 無, 오피스텔 완판? “글쎄”

[땅집고] 충청권 최초 70층 건물인 ‘한화포레나 천안아산역’이 무려 4년째 미분양 늪에 빠진 것으로 드러났다. 생활형숙박시설(생숙)에서 오피스텔로 전환하지 못해 여전히 이행강제금 부과 가능성이 있고, 일대 부동산 매수 심리가 여전히 위축된 영향으로 풀이된다. 분양대금 회수에 적신호가 켜지면서 PF(프로젝트 파이낸싱) 대출 금액이 증가하는 처지다.

◇ 아산역 70층 생숙, 4년째 미분양

업계에 따르면 충남 아산 배방읍 장재리 1733 일대에 들어서는 ‘한화포레나 천안아산역’의 분양률은 지난해부터 70% 수준에 멈춰섰다. 2022년 4월 최초 분양 이후 부동산 경기 침체·생숙 규제 등이 이어지면서 완판에 실패했는데, 나아질 기미가 보이지 않는다.

이런 상황이 벌어진 근본적 원인은 이 단지가 생숙이라서다. 관련법에 따르면 ‘한화포레나 천안아산역’은 비주택인 생숙으로, 주거 목적으로 쓸 수 없다. 숙박업 등록을 하지 않으면 불법 사용 간주돼 매년 이행강제금을 부과받는다.

오피스텔로 전환하면 주거 목적으로 쓸 수 있지만, 아직 용도를 바꾸지 못했다. 준공 전 오피스텔의 수분양자 동의율 기준을 100%에서 80%로 완화한 개정 법안이 올해 4월부터 시행된다.

2027년 3월 준공 예정인 ‘한화포레나 천안아산역’은 지하5층~지상 70층, 3개 동, 전용면적 99~154㎡ 총 1162실 규모다. 천안아산역(KTX·SRT)과 수도권 지하철 1호선 등이 지나는 아산역에 접해 있다.

◇ 한화 자체사업, 분양자 못 구해 대출금 증가

저조한 분양률은 한화 건설부문의 부담으로 작용할 전망이다. 한화 건설부문이 사실상 시행과 시공을 모두 맡는 자체사업이기 때문. 한화 건설부문은 이 단지 시행사 ‘아산배방개발’ 지분 70%를 보유 중이다. 30%는 아크배방이 가진다. 총 사업비는 9000억원 수준이다.

대부분 분양 사업이 계약자로부터 중도금 등을 받아 PF 대출액 규모를 줄이는 것과 달리, 이 사업장의 PF잔액은 증가했다. 아산배방개발은 2021년 11월 대주단과 1200억원 한도로 본 PF를 일으킨 뒤 2025년 말 PF금액을 1558억원으로 늘렸다.

시행사는 자산담보부기업어음(ABCP)도 발행했다. 지난해 6월 첫 ABCP 발행으로 800억원을 조달한 데 12월에는 한화 건설부문의 자금보충 약정을 토대로 ABCP를 추가 발행했다.

ABCP는 분양 사업 수익 등을 기초 자산으로 발행하는 채권으로, 대기업 신용 보강을 거치는 경우가 많다. 사업이 제대로 진행되지 않을 경우 신용공여를 한 기업 재무건전성까지 훼손할 수 있어 중소기업의 경우 발행이 어렵다.

◇ ‘천안 타워팰리스’ 펜타포트 반등 X, 70층 오피스텔 팔릴까

‘한화포레나 천안아산역’ 매매 시세는 분양가 아래로 떨어진 지 오래다. 이날 기준, 전용 99㎡(18층) 매물은 분양가 7억7700만원에서 7770만원 저렴한 6억9930만원에 나와 있다. ‘계포(계약금 포기)’ 매물이다.

업계에서는 이 단지가 오피스텔로 전환해도 분양률 제고를 기대하기 어렵다는 의견이 나온다. 오피스텔도 아파트같은 생활 편의성을 갖췄거나, 철도 개통 등 대형 호재가 있으면 가격 상승을 기대하고 분양받는 이가 많으나, 천안아산역의 경우 가시화한 호재가 없다. 더욱이 주거용 오피스텔 매매 가격은 통상 인근 아파트 시세보다 낮은 편인데, 이 단지 분양가는 인근 아파트 가격보다 높게 형성돼 있다.

가장 작은 평형인 전용 99㎡ 분양가는 6억7400만원~8억2500만원이다. 가장 면적이 넓은 전용 154㎡는 13억6100만원~14억2800만원이다. 아산배방택지지구 역세권 개발이 마무리되는 시점에 분양해 미래가치를 분양가에 반영한 것으로 보인다.

천안아산역 접근성이 뛰어난 최고 45층 주상복합 아파트 ‘펜타포트’ 전용 113㎡는 지난해 11월 6억 2500만원(10층)에 팔렸다. 4월에는 6억9500만원(24층)에 팔렸으나, 7000만원 내렸다. /westseoul@chosun.com