“살기는 다산, 돈은 구리”, 돌고돌아 입지
구리, 재건축·GTX-B 기대…‘아직 안심하기엔 일러’

[땅집고] 한때는 다산신도시가 구리보다 비싸던 시절이 있었다. 구축 위주의 구리와 달리 다산은 택지지구로 조성된 신도시였다. 도로는 반듯했고, 아파트는 새로웠으며 학원가·병원·아울렛·공원까지 빠르게 들어섰다. 지하철도 갖췄다. ‘살기 좋은 신도시’라는 평가가 자연스러웠다. 하지만 최근 분위기는 달라졌다. 아파트 가격의 주도권이 다시 구리로 넘어가고 있다. 같은 전용 84㎡를 기준으로 보면 격차가 분명하다.

◇ 84㎡ 기준 실거래가…구리가 다시 ‘위’로

지난해 12월 31일 기준 아파트 실거래가를 보면 구리의 가격대는 이미 다산을 확실히 앞서기 시작했다. 수택동 힐스테이트구리역 전용 84㎡ 기준 12억 4500만원에 거래됐다. 구리역한양수자인리버시티는 10억 9000만원, 토평마을 e편한세상은 지난달 최고가 12억원에 거래되는 최근 한달 간 실거래가는 11억~12억원에 근접한다.

반면 다산신도시는 좀처럼 오름세를 보이지 않고 있다. 다산동 다산한양수자인리버팰리스는 전용 84㎡ 기준 9억 1100만원에, 힐스테이트 다산 역시 9억 5000만원 수준이다. 일부 고급 단지를 제외하면 다산은 9억~10억원대, 구리는 10억 후반~12억원대에 거래가 이뤄지고 있다. 불과 몇 년 전만 해도 보기 힘들었던 장면이다.

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◇ “다산이 더 살기 좋다”는 평가, 틀린 말은 아니다

주거 환경만 놓고 보면 여전히 다산의 손을 들어주는 사람이 많다. 다산은 계획적으로 조성된 택지지구, 대단지 신축 아파트, 학원가·병원·상업시설 밀집, 아울렛과 수변공원, 지하철 8호선 별내선 개통 등을 갖춘 완성형 신도시로 평가받는다. 실거주 만족도는 높고, ‘생활 인프라’만 놓고 보면 구리보다 낫다는 평가도 적지 않다. 실제로 시장에서는 “살기만 보면 다산이 낫다”, “아이 키우기엔 다산이 더 좋다”는 말이 여전히 나온다.

◇ 그런데도 가격은 왜 다시 구리인가

그럼에도 가격은 구리를 선택하고 있다. 이유는 결국 입지다. 구리는 서울과 바로 맞닿아 있고 기존 도심 인프라가 촘촘하며 경의중앙선, 8호선 연장 효과, GTX-B 기대감까지 겹쳐 ‘서울 생활권’ 이미지가 강하다. 그렇다고 다산의 투자 가치가 사라졌다고 보기는 어렵다. 다산은 급락 가능성이 낮고, 실거주 수요가 탄탄하다. 다만 이미 한 차례 프리미엄을 충분히 받은 상태라는 점에서 상승 탄력은 둔화됐다는 평가가 많다.

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구리는 반대로 재건축 추진, GTX-B 실제 진행 여부, 역세권 고도화같은 변수가 현실화될 경우 추가 상승 여지가 남아 있다. 대신 시간과 정책 리스크를 감내해야 한다. 구리시 공인중개사 관계자는 “다산은 이미 도시가 완성 단계에 접어들어 가격 상단이 정해진 느낌이라면, 구리는 이제 막 상급지로 가기 위한 전 단계처럼 보인다”며, “실거주자 입장에서는 다산의 인프라가 매력적일 수 있지만 투자 수요를 포함한 시장의 선택은 결국 서울 영등포나 성동구와 맞먹는 입지적 우위를 가진 구리로 쏠리는 모양새”라고 했다. /kso@chosun.com