[함현일의 미국 부동산] 주택 거래량 반등 기대, 상업용 부동산 바닥 찍고 회복
레드핀·질로우 등 신년 부동산 전망

[땅집고] 최근 몇 년간 매물 부족과 고금리로 몸살을 앓았던 미국 부동산 시장이 2026년에는 중대한 변곡점을 맞이할 것으로 보인다. 집값 상승세는 상대적으로 둔화하는 반면 가계 소득은 이를 앞지를 것으로 예상된다. 여러 기관이 공통적으로 제시한 시장 전망에 따르면, 주택시장은 완만한 회복 속 안정화, 상업용은 조심스러운 회복 국면 진입에 무게가 실린다.

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◇“소득 상승폭이 집값 앞지른다”

주택 시장 전망에서 가장 눈에 띄는 변화는 소득과 주택 가격의 관계다. 부동산 정보회사 레드핀은 2026년을 ‘주택시장 리셋(The Great Housing Reset)’의 해로 규정했다. 1년 내내 완만한 가격 상승 속에서 시장이 안정될 것이란 분석이다. 레드핀은 2026년 임금 상승률을 4%로 예상한 반면, 주택 가격 상승률은 1% 수준에 그칠 것으로 내다봤다.

소득이 주택 가격보다 빠르게 상승하면서 주택 구매 부담이 완화할 것으로 예상했다. 2021년 주택 가격이 16% 급등하는 동안 임금은 5% 오르는 데 그치며 격차가 크게 벌어졌지만, 올해엔 흐름이 뒤집힐 수 있다는 것이다. 리얼터닷컴 역시 소득은 4% 증가하는 반면 주택 가격 상승률은 2.2%에 머물 것으로 전망했다. 질로우도 전국 평균 주택 가격이 1.2% 오르는 데 그칠 것으로 전망했고, 일부 주요 시장에서는 오히려 가격 하락 가능성도 언급했다.

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◇거래량 소폭 증가, 금리는 6%대 유지

주택 거래량은 증가할 전망이다. 레드핀은 2026년 기존 주택 거래량이 420만 채로 전년 대비 3% 증가할 것으로 내다봤다. 질로우는 4.3% 증가를 예상했다. 질로우는 “구매자 입장에선 숨통이 트이는 시장”이라고 표현했다. 전미부동산중개인협회(NAR)는 기존 주택 판매가 14% 늘어날 것이라고 전망했지만, 다른 기관들과 비교하면 다소 낙관적인 수치다.

다만 시장의 발목을 잡아온 금리는 여전히 높은 수준을 유지할 것으로 보인다. 질로우는 30년 고정 모기지 금리가 올해에도 6% 아래로 떨어지지 않을 것으로 예상했다. 레드핀과 리얼터닷컴도 평균 6.3% 수준을 제시했다. 고금리 부담을 완전히 해소하기 어려워 금리 하락에 따른 수요 급증이나 가격 반등을 기대하기는 어렵다는 의미다.

◇상업용 부동산은 변곡점

긴 침체기를 겪었던 상업용 부동산 시장은 낙관론이 제기됐다. 글로벌 부동산 서비스 업체 콜리어스(Colliers)는 금융 조달 여건이 안정화되면서 임대 수요와 거래량이 회복되고 투자 심리가 개선될 것으로 전망했다. JLL 역시 경제 성장과 인플레이션 안정, 무역 환경 개선이 상업용 부동산의 운영 여건을 개선할 것으로 내다봤다.

다만 딜로이트는 전망 앞에 ‘조심스럽게’라는 단서를 붙였다. 글로벌 경기 변동성, 정책 불확실성, 여전히 부담스러운 금리가 회복 속도를 제한할 수 있다는 이유에서다. 딜로이트 설문조사에 따르면 기관 투자자들은 데이터센터와 물류시설, 일부 경쟁력 있는 오피스 자산에 관심을 보이고 있으며, 고령자 주거시설과 대학생 주거시설, 임대 전용 주택(BTR)도 투자 대상으로 주목받고 있다.

오피스 시장에 대해서는 시각이 엇갈린다. 쿠시먼앤드웨이크필드는 회복 조짐은 나타나고 있지만, 올해에도 우량 자산과 부실 자산 간 ‘양극화 회복’이 심화될 것이라는 전망이 많다. /글=한미글로벌 제공, 정리=박기홍 기자