[땅집고] 광주·전남 관문 광주종합버스터미널(광천터미널) 복합화 사업이 막판까지 진통을 겪고 있다. 초고층 건물을 포함한 복합 개발 사업에 따른 공공기여 필요성에는 공감하지만, 신세계와 광주시의 이해관계가 엇갈리면서 합의점을 도출하지 못했기 때문이다.

업계에서는 사업자가 광주의 공공기여 수준을 맞추기 어렵다는 점에서 사업 지연이 불가피하다는 의견이 제기된다. 신세계가 계획을 발표한 지 10년이 지난 가운데, 사업이 장기간 표류한다는 잿빛 전망도 나온다.

☞시니어타운 개발, 절대 실패하지 않는 ‘올인원 실무 과정’ 신청하기 >>

◇ 터미널 ‘공익시설’ 여부 놓고 팽팽한 신세계와 광주시

업계에 따르면 광주시와 광주신세계는 작년 11월 중순과 지난해 12월 초 잇따라 협상조정협의회를 열고 광천터미널 복합화 사업 주요 쟁점을 논의했다.

양측은 이날 주거 면적과 호텔, 문화시설 규모 등에 대해 합의했다. 주거 면적의 경우 사전협상 당시 계획인 16만4238㎡에서 10% 이내로 늘리고, 호텔과 공연장은 광주시 요구를 최대한 반영한다. 신라·하얏트 등 특급호텔 유치와 650석 규모 공연장 건립을 추진하기로 했다.

다만, 양측은 공공기여금 규모에 대해 평행선을 달린 것으로 전해진다. 광주신세계가 터미널의 공익적 성격과, 주택 개발 비중이 적다는 것을 반영해 공공기여금 규모를 828억원으로 책정했으나, 광주시는 이를 받아들일 수 없다며 팽팽히 맞서고 있다.

업계에서는 그간 광주시가 타 지자체에 대비 높은 공공기여를 요구했다는 점에서 이번 사업 역시 비슷한 입장을 취할 것이라는 시각이 짙다. 그간 광주시가 기부채납을 통해 확보한 공공기여금 규모는 1조 원 수준으로, 전국 최대 규모다.

☞ 관련 기사: 호반 이어 중흥건설마저 서울行…건설사들 '광주 탈주극'
☞ 관련 기사 : 광주시, 신세계 복합쇼핑몰 사업 '제동'…신세계 "기부채납 과도해"

광천터미널 복합화 사업은 광주의 관문인 종합버스터미널 일대를 재단장하는 사업이다. 기존 터미널을 지하화하고, 지상에 백화점과 특급호텔, 최고 47층 주거시설 등을 조성하는 게 핵심이다. 연면적 약 81만 4675㎡, 총 사업비가 2조9000억원에 달하는 초대형 개발 사업이다.

광주신세계는 올해 인허가를 마치고 착공할 예정이다. 2030년까지 문화관 부지에 백화점 신관을 짓고, 백화점 본관을 리모델링하는 1단계를 마친 뒤, 기존 유스퀘어와 남은 부지에 최고 47층 복합 건물을 짓는 2단계를 2033년까지 마무리한다는 계획을 세웠다.

◇ 文이 반대한 ‘광주 관문’ 개발사업, 허허벌판으로 남나

그러나 양측이 연내에 공공기여 협상을 제때 마무리하지 못하면 사업 지연이 불가피하다. 지난해 11월 부터 문화관(백화점 신관 예정지) 등 일부 시설 철거에 돌입한 가운데, 자칫 ‘광주의 관문’ 유스퀘어 일대가 공사판으로 남을 가능성도 배제할 수 없다. 유스퀘어(광주종합버스터미널) 일대는 1992년 개장 당시 아시아 최대 규모 버스 터미널이었으며, 현재도 호남권 최대 상권으로 불린다.

일각에서는 이미 10여 년 전 발표된 개발 사업이 다시 장기간 표류하는 상황이 벌어질 수 있다는 우려마저 나온다. 한 업계 관계자는 “광주 신세계가 이미 철거에 나선 만큼, 사업을 중단하지는 않을 것으로 보인다”면서도 “공사비 상승, 경기 침체 등 불안 요인에 막대한 공공기여 부담이 덮치면 계획 축소나 설계 변경이 불가피하지 않겠나”라고 했다.

이 사업은 2015년 광주신세계가 낡은 광주 신세계 백화점을 이마트 자리로 확대·신축하고, 백화점 자리에 특급호텔을 품은 복합시설을 조성하겠다며 광주시와 협약을 맺으면서 시작했다.

하지만 인근 소상공인· 지역 시민단체의 반발과 정치권의 사업 중단 권고 등으로 인해 사실상 좌절됐다. 당시 새정치민주연합 대표였던 문재인 전 대통령은 이 사업의 백지화 권고를 존중한다고 밝혔다. 반면 지역에서는 “광주 밥상을 엎는 격”이라는 날선 의견이 나왔다.

그러다 광주신세계 측이 2023년 터미널 부지를 포함해 광주 랜드마크를 건립하겠다고 제안하면서 다시 물꼬를 텄다. 광주신세계는 이를 위해 2024년 7월 금호고속으로부터 터미널(유스퀘어) 부동산과 터미널 사업 면허권 등을 4700억원에 인수하기도 했다. /westseoul@chosun.com