[NPL 완전정복] 대구 범어동 오피스텔 1층 상가 7개호실 최저가 43억원…내년 1월 5회차 입찰 진행

[땅집고] ‘대구의 강남’으로 불리는 수성구 범어동 ‘범어자이엘라’ 오피스텔 1층 상가 7개 점포가 부실채권(NPL) 경매로 나왔다. 감정가는 총 61억7600만원인데 4회 유찰로 최저입찰가는 43억2320만원까지 떨어졌다. 대구지하철 2호선 범어역이 가깝지만 감정가 대비 30% 이상 낮고 시세와 비교해도 호실당 평균 2억원 정도 저렴하다는 평가다.

부실채권 거래 플랫폼인 엔플랫폼(▶바로가기)에 따르면 해당 물건은 근저당권자인 왜관새마을금고가 2024년 임의경매를 신청했다. 채권액은 45억여원이다. 매각 대상은 범어자이엘라 1층 상가 101~107호 등 총 7개 점포로 연면적은 372㎡(약 112.5평)이다. 대로변 코너 건물로 범어역 4번 출구에서 걸어서 10분쯤 걸려 유동인구는 많은 상권이다. 매각기일은 내년 1월 9일이다. 사건번호는 2024타경4582(1)이다.

범어자이엘라는 지상 35층 1개동 오피스텔192실로 2022년 준공했다. 경매로 나온 물건의 호실당 전용면적은 10.6~24평으로 모두 비어 있다. 일부 호실은 내부 인테리어 공사를 진행하다가 중단한 상태다. 공용 관리비 765만여원을 체납 중이다. 현황조사서에 따르면 전입세대는 없고, 임차인 등록도 안된 상태다. 입찰자 입장에서 명도 부담은 적지만 초기 수리와 공실 리스크는 감수해야 한다.

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대구 범어동 상권은 수성구 내에서도 학군, 상업시설, 주거환경이 우수한 ‘프라임 입지’로 꼽힌다. 주변 실거래 사례를 보면, 1층 소형 상가 기준 3.3㎡(1평)당 최소 4000만원, 최고 1억원 이상에 팔렸다. 같은 범어역 일대 10평대 상가 실거래가는 8억~12억원 선이다. 해당 물건 최저 입찰가격이 호실당 약 6억원이어서 가격 경쟁력은 있다는 평가다.

전문가들은 이 물건을 ‘전형적인 저가 낙찰 후 재가치 창출형 NPL’로 본다. 가격은 싸지만, 가치 창출은 스스로 해야 하는 구조라는 것. 공실 위험과 공사 중단 상태라는 리스크를 감수하고 입찰에 나설 수 있는 투자자에게만 수익이 돌아갈 수 있는 구조인 셈이다.

김기현 트랜스파머 대표는 “2026년까지 고금리 기조가 이어질 가능성이 높아, 금융권의 부실채권 매각은 계속될 것”이라며 “이 같은 NPL 매물은 위험과 기회가 공존하는 구조로 입지와 자산 가치 분석, 수익 모델 재설계가 핵심”이라고 했다. /pkram@chosun.com