[슬기로운 경매생활] 반값 경매인 줄 알았던 반포자이, 전세권 32억 인수해야…그래도 낙찰자 찾았다

[땅집고] 과거 서울 부동산 시장에서 ‘부자아파트’ 인식이 컸던 서울 서초구 ‘반포자이’ 전용 50평형이 이달 33억5500만원에 경매 낙찰돼 화제다. 이 물건은 경매에서 세 차례 유찰되면서 최저입찰가가 시세 대비 반값 수준인 30억원대로 저렴해 화제를 몰았다. 하지만 32억원에 달하는 전세권을 인수해야 한다는 조건이 붙은 만큼 또 유찰될 것이란 전문가 예측이 나왔는데, 이런 전망과 달리 3명이 입찰에 나서면서 새 주인을 찾은 것이다.

16일 국내 최초 AI기반 경공매 플랫폼 땅집고옥션(☞바로가기)에 따르면 해당 물건은 서울 서초구 반포동 반포자이 전용면적 165.5m²(약 50평) 13층 아파트다. 올해 5월 감정가 58억8000만원에 1회차 경매를 진행했지만 세 차례 연속으로 유찰되면서 지난 12월 11일 4회차 경매에선 30억1056만원까지 떨어졌다. 사건번호는 2024타경122894이다.

반포자이는 2009년 3월 입주한 지상 29층, 44개동, 총 3410가구 규모의 대단지다. 입주와 동시에 반포동 일대 대장주 자리를 꿰찬 고가 아파트로 유명하다. 이번에 경매로 나온 165.5m² 주택형의 경우 지난 11월 65억원에 거래되며 신고가를 경신했다. 즉 해당 물건이 시세의 반값 수준에 경매로 나온 셈이다.

☞경매 초보도 돈버는 AI 퀀트 나왔다…땅집고옥션, 백발백중 투자법 제시

일각에선 경매로 나온 반포자이를 최저입찰가 수준인 약 30억에 낙찰받으면 실거래가와 단순 비교할 때 35억여원에 달하는 차익을 거둘 수 있는 것 아니냐는 기대감이 돌았다. 하지만 현재 이 주택에 전세권을 등기한 임차인이 살고 있다는 점이 발목을 잡았다. 권리분석 결과 2022년 2월 설정된 근저당이 말소기준등기로 이후 모든 권리가 소멸하긴 하지만, 이 전 시기에 총 32억원에 해당하는 전세권 등기자가 있었던 것. 다시 말해 경매 낙찰자가 30억원대에 반포자이를 싸게 인수하더라도 임차인의 32억원 전세보증금까지 감당해야 해 실질적인 투자금이 62억원인 셈이다.

이 때문에 반포자이가 경매에서 한 차례 더 유찰될 것이라는 전망이 나왔다. 하지만 이 경매에 총 3명이 입찰했고, 이 중 최고가인 33억5544만원을 써낸 A씨가 아파트를 낙찰받는 데 성공한 것으로 확인됐다. A씨의 낙찰가와 보증금 인수 가격을 더하면 그가 반포자이를 총 65억5544만원에 매수한 셈이다. 현재 매매호가가 62억원 정도에 형성돼 있는 것과 비교하면 그가 시세보다 오히려 3억5000만원 정도 비싸게 산 것 아니냐는 말이 나온다. 부유층에서 강남권 아파트 경매가 인기인 것은 실거주하지 않을 경우, 아예 아파트 구입을 할 수 없도록 규제한 토지거래 허가제를 피할 수 있고 주택담보대출보다 규제가 약한 경매 대출을 활용할 수 있기 때문이다.

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땅집고옥션(☞바로가기)은 경매·공매·부실채권 정보 플랫폼으로, 40억 건 이상의 실거래·경매 데이터를 기반으로 AI가 수익성있는 경매 물건을 추천한다. 초보자도 쉽게 이용할 수 있도록 챗GPT와 대화하듯 원하는 경·공매 물건을 AI에게 물어보면 꼭 맞는 물건을 추천해 주는 ‘AI땅집봇’ 서비스도 출시했다.　/yeong@chosun.com