[권강수의 상가투자 꿀팁] 고령화로 대학생도 줄었다…대학가 상권에서 살아남으려면

[땅집고] 과거 상가시장에서 대학교 상권이라고 하면 비교적 A급 상권에 속했다. 10~20대 등 젊은 세대의 소비를 불러일으킬만한 상권이 형성되고 실제 이를 뒷받침할 만한 수요도 꽤 있었기 때문이다.

그러나 최근 단순 대학상권은 상가 및 창업시장에서 그다지 인기를 누리지 못하고 있다. 주변 투자자들 중에서도 대학상권에 관심을 가지는 이들이 과거에 비해 크게 줄었다. 또한 대학상권들의 권리금과 임대료가 하락세를 보이고 있다. 이러한 현상은 대학상권이 가진 다음의 몇 가지 특성때문으로 보인다.

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◇학생 수 감소에 온라인 소비 증가…대학가 상권, 예전같지 않다

우선, 대학교 상권은 주말·공휴일·방학기간 중 매출이 급감하는 것이 보통이다. 특히 대학교는 여름과 겨울 방학이 상대적으로 긴 편인만큼, 수요감소 기간에 따른 매출변동성을 잘 확인해야 한다. 대학 상권의 방학 중 매출이 학기 중 매출의 50~60%로 떨어진다는 조사내용도 있다.

둘째, 대학교 상권의 주수요층이자 소비층인 대학생 수 자체가 줄어들고 있다. 이는 출생률 감소와도 연관이 깊은데, 1970년대 출생인구는 1년에 75만명~100만명대였었는데 현재 대학생인 2000년 초중반대의 한 해 출생인구는 40만명대 정도에 불과하다. 자연스럽게 학교 상권도 위축되는 흐름을 가져왔다.

문제는 인구급감 흐름은 앞으로 더 심화된다는 점이다. 2020년 한 해 출생인구는 약 27만명이다. 이들이 대학생이 되는 2040년대의 대학생 수는 대략 18~19만 명 정도일 것으로 예상된다. 셋째, 대학생들의 소비행태가 변화를 보이고 있다. 과거에는 학교 앞 가게 소비가 많았지만 이제는 홍대·강남 등 핫플레이스로의 몰림 및 쏠림 현상이 심화되었다. 학생들이 대학교 앞보다 이른바 잘 나가는 상권에서 소비를 즐기는 일이 늘어난 것이다.

또한 온라인 및 어플에 능숙한 10~20대 답게 온라인 소비가 급증하였다. 이는 대학교 앞 오프라인 상가에도 영향을 미쳤는데 과거 대학교 상권의 상당수를 차지했던 의류점이나 악세사리점 등이 온라인에 밀려 줄어들게 되었다.

이외에도 코로나19로 인한 비대면 수업 등과 같은 특수한 상황으로 인한 변수도 빼놓을 수 없는 사항이 되었다.

◇ 단순 대학가 상권보다 교집합상권, 복합상권 찾아야… ‘대학교+오피스’, ‘대학교+주택가’

이와 같은 시기 대학교 상권에 투자하거나 창업하기를 희망한다면 다음과 같은 사항들을 참고하는 것이 좋아보인다.

먼저 대학교는 학생 수 부족으로 인해 폐교나 인원감축이 이뤄질 수 있음을 감안해야 한다. 대학가에서는 벚꽃 피는 순서대로 대학교가 문을 닫는다는 말이 있는데, 이는 아무래도 학생들의 진학인기가 높은 서울 및 수도권에서 먼 학교부터 폐교한다는 말로 해석된다.

하지만 단순히 서울과의 거리에 따라 학교가 위기를 맞이하는 것은 아니라고 생각된다. 서울과 거리가 멀어도 재정이나 연구 역량 등이 뛰어나다면 장기적으로 오히려 더 발전할 수도 있다. 반대로 서울 등 요지에 있어서 재정사항이나 연구 역량이 약하다면 어려움을 겪을 수도 있다.

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따라서 대학교의 재정 및 역량, 미래계획 등을 두루 살펴 향후 안정성을 살펴보는 것이 혹여 모를 폐교리스크를 막아주는 방법이 될 수 있다. 다만 단순히 대학교가 건재하다고 해서 상권이 안전하다는 등식은 성립하지 않음은 알아야 한다. 예를 들어, 이화여대는 전통과 명성, 인기 등을 두루 갖춘 명문사학에 속한다. 하지만 이화여대 상권은 과거 꽤 번화한 상권이었으나 최근 크게 위축된 측면이 있다.

이같은 사항들을 고려했을 때 대학교상권 투자나 창업은 앞으로 단순 대학상권보다 교집합 상권, 복합상권으로의 투자에 관심을 가져보는 것이 나은 선택으로 보여진다. 즉, 단순하게 대학교만 바라보는 상권보다 ‘대학교+α’를 기대해볼 수 있는 상권을 눈여겨보는 것이다.

대학교+오피스상권 이라든지, 대학교+대규모 아파트 단지 상권 등과 같이 추가적 수요가 있다면 리스크를 줄이며 성공 가능성을 높여줄 수 있을 것이다.

여기에 대학교상권에서 창업을 고려하고 있다면 대학생을 비롯한 젊은층들의 수요와 유행들을 빨리 파악하고 적용할 수 있는 자세를 찾출 필요가 있다는 점을 강조하고 싶다. 대학가상권에서 유망한 업종으로는 편의점, 프린트점, 저가형 카페, 코인세탁점, 코인노래방, 스터디카페, 분식집, 헤어샵, 뷰티점, 휴대폰 매장, 문구점, 1~2인분 배달전문 음식점 등이 꼽힌다.

반대로 프리미엄 카페나 인테리어 비용이 많이 투입되는 고급형 점포들은 대학가 상권에서 피하는 것이 좋다. 그 외 방학이나 시험기간 중 매출이 급감하는 술집 등도 신중하게 생각하는 것이 바람직하다.

대학가 상권 창업·투자 전략을 정리하면, ‘학생 수 감소+경기침체+온라인 소비 증가’라는 흐름 속에서 리스크는 커졌지만, 앞선 내용들을 바탕으로 현명하고 전략적인 선택과 결정을 하면 안정적 캐시플로우를 만들 수 있다고 이야기하고 싶다. /글= 권강수 상가의신 대표