[땅집고] 내년 서울 아파트 시장을 둘러싼 경고음이 커지고 있다. 신축 입주 물량은 급감하는데, 토지거래허가구역(토허제) 확대 지정으로 임대 매물까지 빠르게 줄어들면서 ‘전세 대란’이 재현될 수 있다는 전망이 나온다. 시장을 억누르기 위해 도입한 규제가 오히려 전세 시장을 먼저 자극하는 구조로 작용하고 있다는 분석이다.
부동산 빅데이터 전문가 ‘삼토시’는 “신축 입주 물량 감소와 토허제 지정으로 인한 임대 매물 급감이 동시에 겹치고 있다”며 “전셋값이 크게 오를 수 있는 조건이 빠르게 만들어지고 있고, 전세가율 반등이 다시 매매가 상승을 자극할 가능성이 높다”고 진단했다.
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실제 서울 아파트 매매 매물은 토허제가 확대된 이후 빠르게 사라지고 있다. 올해 2월 말 9만4000여 건까지 늘었던 서울 매매 매물은 3월 말 8만8000여 건, 5월 말 8만3000여 건, 7월 말 7만5000여 건으로 감소세로 돌아섰다.
10·15 대책 발표 이후 서울 전역이 토허제로 묶이면서 감소 속도는 더 가팔라졌다. 10월 말 6만5000여 건, 11월 말에는 6만1000건까지 떨어지며 불과 두 달 만에 1만7000건 가까운 매물이 시장에서 사라졌다.
삼토시는 “토허제로 갭투자가 막히면서 매수 수요는 줄었지만, 동시에 세를 끼고 나온 매물 역시 거래 자체가 불가능해지면서 시장에서 함께 빠져나갔다”며 “수요 억제와 공급 차단이 동시에 발생한 기형적인 시장 구조”라고 설명했다.
구별 매매 매물 추이에서도 같은 흐름이 확인된다. 11월 기준 서울 25개 구 가운데 22개 구에서 매물이 감소했다. 서초구·강남구·용산구 3개 구에서만 매물이 늘었다. 삼토시는 “이들 지역은 기존부터 이미 토허제 적용을 받던 지역”이라며 “10월 15일 새롭게 규제를 맞은 다른 지역보다 매물 감소폭이 상대적으로 작게 나타났다”고 했다.
매물 감소폭이 가장 큰 곳은 서대문구(-13.5%), 성북구(-12.9%), 관악구(-11.7%), 강동구(-10.7%), 강서구(-9.8%) 순이다. 삼토시는 “해당 지역들은 전세를 끼고 매물로 나와 있던 물량이 많았던 지역으로 여파가 컸다”고 분석했다. 토허제가 직접적으로 전세 공급을 옥죄고 있다는 의미다.
전세 시장도 바닥권에서 위태로운 움직임을 보이고 있다. 서울 아파트 전세 매물은 2024년 11월 말 3만3000여 건에서 올해 7월 말 2만4000여 건까지 꾸준히 줄었다. 9~11월 들어 2만5000여 건 수준으로 소폭 반등하긴 했지만, 이는 12월 입주를 앞둔 잠실 르엘과 잠실 래미안아이파크 등 대단지 입주 물량이 일시적으로 반영된 결과로 풀이된다. 구조적인 공급 회복으로 보기는 어렵다는 것이 시장의 대체적인 평가다.
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삼토시는 전세가율 흐름도 주목할 만한 지표로 꼽았다. 서울 전세가율은 2016년 7월 75.1%를 정점으로 2020년 8월 53.3%까지 하락했다. 그러나 2020년 임대차3법 시행 이후, 역대 최대 입주 물량이 쏟아졌음에도 불구하고 전세 매물이 급감하면서 전세가율은 오히려 2021년 1월 56.3%까지 급등했다. 삼토시는 이를 두고 “시장을 그대로 뒀다면 입주 물량 증가로 전세가율이 크게 낮아졌을 텐데, 오히려 규제가 매매가 상승에 기름을 끼얹은 대표적인 정책 실패 사례”라고 평가했다.
이후 전세가율은 2023년 4월 50.8%까지 빠르게 하락했다가 2024년 8월 54.0%까지 다시 상승했고, 올해 들어서는 매매가 급등 여파로 2025년 11월 51.3%까지 다시 빠르게 내려앉았다.
통상 전세가율 하락은 매매가 상승 동력이 약화됐다는 신호로 해석하지만 삼토시는 “지금은 상황이 다르다”고 진단했다.
그는 “내년부터는 신축 입주 물량이 급감하고 토허제로 임대 매물까지 인위적으로 잠긴 상태”라며 “이 구조에서는 전세가가 오를 수밖에 없고, 전세가율 반등은 다시 매매가 상승을 자극하는 방향으로 작동할 가능성이 크다”고 말했다. 이어 “2026년 시장은 매우 혼란스럽고, 동시에 가장 역동적인 국면으로 흘러갈 가능성이 높다”고 덧붙였다. /mjbae@chosun.com