[땅집고] 서울 외곽 지역 분양가를 끌어올렸던 ‘서울원 아이파크’가 전매제한 해제를 앞두고 시장 분위기가 반전하고 있다. 불과 1년 전 평당 4000만원, 전용 84㎡ 기준 15억원 안팎이라는 고분양가 논란이 거셌던 단지지만 수억원의 프리미엄(P)을 얹어서 주고 사는 분양권 거래 문의가 본격적으로 늘기 시작했다. 현지 중개업소에선 “전용 84㎡ 기준 현재 붙는 웃돈만 3억원 안팎인데, 매도자가 부담해야 할 양도세까지 감안한 조건으로 거래 협의가 오간다”고 전했다.
☞외국기업 주재원·유학생들이 선호하는 블루그라운드, 글로벌 단기임대 1위 지금 예약하세요
◇전매제한 D-7, 분양권 시장 들썩이나
27일 부동산 업계 등에 따르면 서울 노원구 월계동 서울원 아이파크 분양권 전매제한이 다음달 4일 해제된다. 서울원 아이파크는 광운대역세권 개발사업으로 조성 중인 초대형 단지로 지하 4층~지상 47층, 6개동, 전용 59~244㎡ 총 1856가구다. 조합 물량이 없어 모두 일반분양 물량이다. 노·도·강(노원·도봉·강북구)에서는 신축 대단지 공급이 희소해 전매가 풀릴 경우 서울 동북권 시장에 파장이 있을 것으로 예상된다.
지난해 말 고분양가 논란이 정점에 달했을 때는 청약 당첨자 포기가 이어졌고, 500가구 넘게 무순위 물량으로 돌입했던 단지다. 하지만 전매 해제를 앞두고 분위기는 정반대다. 대기 수요가 적지 않은 데다 서울 집값 상승세가 이어지면서 지금 사야 한다는 매수 문의가 눈에 띄게 늘었다.
◇웃돈에 양도세까지 얹혀서 판다
분양권 거래의 핵심 변수는 양도소득세다. 이 단지가 위치한 노원구는 조정대상지역으로, 분양권 보유 기간 1년 이상 2년 미만일 경우 양도세율이 66%(지방세 포함)에 달한다. 매도자가 프리미엄 3억원을 붙여 팔 경우 양도세만 약 2억원이 부과돼 실제 매도자가 손에 쥐는 금액은 1억원 수준에 그친다. 이 때문에 시장에서는 실제 거래가 이뤄지려면 양도세를 포함한 총 프리미엄이 4억~5억원까지는 올라야 한다는 전망이 나온다. 전용 84㎡ 분양가가 15억원이었으니, 호가 기준 20억원까지 치솟은 셈이다.
여기에 지난해 11월부터 기획재정부가 매수자가 매도자 대신 납부한 양도세를 실제 양도가액에 합산해 다시 계산하도록 한 것을 합산한 금액에 대해 2차, 3차 양도세까지 합산하도록 예규를 변경하면서 매도자의 세 부담은 더 커졌다. 매도자 입장에서는 세금을 피할 방법이 사라지자 늘어난 세 부담을 프리미엄에 그대로 얹어 매수자에게 전가하는 구조가 굳어지는 모습이다. 결과적으로 편법은 막혔지만 매수자가 체감하는 거래 가격은 오히려 더 높아지는 현상이 나타났다.
매수자가 대신 납부한 양도세는 양도가액에 합산하여 재계산하도록 한 것을 합산된 금액에 대한 2차, 3차 양도세까지 합산하도록 예규를 뱐경하면서 매도자의 세부담은 더 커졌다
이런 요인들이 복합적으로 작용하면서 거래가 쉽게 성사될지는 미지수다. 거래 이력이 전혀 없어 ‘깜깜이 시세’인 데다, 동대문구 청량리 SKY-L65나 이문뉴타운 신축과 비교해도 비싸 수요자가 선뜻 나서기 어려울 것으로 보인다. 이상길 월계동 대우부동산공인중개사무소 대표는 “서울원 아이파크는 강북권에서 보기 드문 대규모 브랜드 단지라 대기 수요가 상당한 단지”라면서도 “다만 현 세율 구조에서는 프리미엄이 수억원 붙어도 실익이 거의 없어 실제 거래는 제한적일 것”이라고 말했다.
☞구글·테슬라 임직원이 선택한 30일 이상 단기임대 운영 1위 ‘블루그라운드’ 예약하기
◇양도세율이 부르는 다운계약 유혹…성행 우려 나와
양도세를 피하려는 다운계약 유혹이 커질 수 있다는 우려도 제기된다. 다운계약서는 탈세를 위해 실거래가보다 낮은 금액으로 계약서를 작성하는 불법행위다. 실제 프리미엄이 3억원인데 1억원만 신고할 경우 세금은 6600만원 수준으로 줄어든다.
다운계약서를 작성하고 적발될 경우 거래 당사자에게는 실제 취득가액의 5% 이하 과태료가 부과되고 탈루한 세액은 전액 추징된다. 여기에 과소 신고한 세액에 대한 가산세가 최고 40%까지 추가로 부과될 수 있다. 허위 신고가 확인될 경우 3년 이하의 징역 또는 3000만원 이하의 벌금형에 처해질 수 있으며, 중개사가 개입한 경우 자격 정지 또는 취소 처분도 받을 수 있다.
이정근 세무법인 엑스퍼트 대표 세무사는 “지난해 기획재정부 예규 변경으로 세액 계산 방식이 달라진 만큼, 매수자가 세 부담을 떠안는 구조의 거래에서는 세금 산정에 각별한 주의가 필요하다”며 “최근 국토교통부가 다운거래 단속을 강화하면서 적발 가능성도 크게 높아져 가벼운 판단으로 접근해선 안 된다”고 말했다. /mjbae@chosun.com