[땅집고] 서울 집값이 비싸다지만 한강을 기준으로 강남권과 강북권은 큰 차이가 있다. 그동안 강남 일대에선 재건축·재개발 정비사업이 활발하게 이뤄지면서 굵직한 새아파트 단지가 줄줄이 들어선 반면, 강북권은 비교적 개발에서 소외되는 바람에 주거 환경 노후화가 심각하고 지역 가치도 비교적 저평가받고 있다. 이런 가운데 이재명 정부가 10·15 대책에서 강남권과 강북권에 동일한 강도의 규제를 적용하자 강북권에 새아파트 공급이 더 어려워지는 것 아니냐는 우려가 나오고 있다.

서울시는 이 같은 상황을 고려해 강북지역에 신규 주택을 공급하기 위한 집중 지원책을 펼칠 계획이다. 강북권을 대상으로 정비사업 규제 혁신을 비롯해 사업성 보정계수를 통한 용적률 인센티브 제공, 신속통합기획 2.0 도입 등 정책을 통해 이른바 ‘강북 전성시대’를 열겠다는 것이다. 서울시는 이 같은 목표를 달성하기 위해 최근 강북구 미아2구역, 성북구 장위13구역, 도봉구 삼환도봉아파트 등 현장에서 정비사업 촉진을 위한 지원 사격을 시작했다.

◇미아2구역, ‘규제철폐 1호’ 사업지로…3519가구→ 4003가구

올해 서울시는 20년 만에 시내 재정비촉진지구(뉴타운)를 대상으로 용적률 완화와 규제 철폐안을 도입하겠다고 밝혔다. 첫 사업지로는 강북구에서 최대 규모 정비 사업 현장으로 꼽히는 ‘미아2구역’이 선정됐다.

미아2구역은 2016년 조합 설립 이후 지금까지 10년이 넘도록 사업시행계획 인가조차 받지 못했다. 2022년에는 추진위원회 내부 갈등으로 사업이 사실상 마비됐고, 2023년 새 조합장이 선출된 이후에도 조기 시공사 선정을 앞두고 설계 변경에 따른 분담금 증가 우려 등 갈등이 번졌다. 이 과정에서 재정비촉진계획 변경을 추진하는데 2년 가까이 지연됐다.

서울시가 이런 미아2구역 사업 속도를 앞당기기 위해 나섰다. 이 곳에 ‘정비촉진사업 규제철폐 36호: 용적률 공공기여 완화'를 최초로 적용해 법적 상한용적률을 기존 1.0배에서 1.2배로 확대하고, 기준 용적률도 20%에서 30%로 상향해주기로 한 것. 이번 규제완화로 미아2구역 개발 완료 후 공급 주택이 3519가구에서 4003가구로 증가하게 됐다. 분양주택이 늘면서 조합원 분담금은 가구당 약 1억원 정도 줄어들 예정이다.

현재 미아2구역 인근 미아3·4구역은 이미 이주를 마치고 철거만 남겨두고 있는 상태다. 서울시는 “미아뉴타운 규모를 고려하면 사업 완료 후 강북지역 주택 공급 판도를 바꿀 수 있을 것으로 보인다”면서 “이번 미아2구역을 시작으로 앞으로 서울시내 31개 재정비촉진지구 총 110개 사업장에 대한 용적률 상향 및 사업성 보정 인센티브 등 규제를 철폐해, 강북지역을 중심으로 주택 공급을 빠르게 확대해나갈 것”이라고 했다.

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◇장위13구역도 10년 만에 부활…6000가구 공급 예상

서울시는 과거 뉴타운 해제를 겪었던 성북구 ‘장위13-1:2구역’(옛 장위13구역) 재개발 사업도 다시 추진하기로 했다. 이 곳에 신속통합기획 2.0과 뉴타운 규제 혁신 방안 등을 적용해 사업에 드라이브를 걸고 나섰다.

장위뉴타운은 서울 성북구 장위동 일대 180만㎡ 땅을 총 15개 구역으로 나눠 아파트 약 2만4000가구를 짓는 계획으로 출발했다. 2005년 뉴타운 지정 당시만 해도 서울시 최대 규모 정비사업지로 기대를 모았다. 하지만 2008년 말 금융위기로 부동산 시장이 침체하자 뉴타운 사업을 지속할지 여부에 대한 주민 간 갈등이 불거졌다. 이 과정에서 2014년 8·9·11·12·15구역과 함께 13구역이 재개발을 포기했다.

이후 장위13구역은 장위 13-1구역과 13-2구역으로 나눠 '신속통합기획 2.0' 재개발 방식으로 사업 재추진에 나섰다. 올해 4월 재개발 후보지로 최종 선정되면서 사업에 속도를 낼 수 있게 됐다. 신속통합기획 2.0은 서울시가 각종 행정 절차를 간소화해 통상 평균 18.5년 걸리는 정비사업 기간을 12년까지 단축해주는 이른바 ‘서울시형 정비사업’이다.

앞으로 서울시는 장위뉴타운에서 해제됐던 나머지 6개 구역(8·9·11·12·13·15구역, 총 92만㎡)에 대해서도 다각적으로 지원해 사업 속도를 높일 계획이라고 밝혔다. 구역 해제 후 신축 건축물 및 조합원 수 증가, 공사비 급등 등을 이유로 악화한 사업성을 높이는 데 초점을 맞춘다. 더불어 기존 용적률을 최대 30%까지 완화해주고 법적 상한 용적률은 최대 1.2배까지 높인다. 이를 통해 장위 13구역에선 총 6000가구, 장위뉴타운 전체를 통틀어 총 3만3000가구를 공급하는 것이 목표다.

◇노원구 상계5구역, 20년 만에 사업 본궤도 올라

노후 단지가 밀집한 노원구에선 ‘상계5구역’이 서울시 지원을 받는다. 상계5구역은 2009년 조합 설립 후 16년 동안 조합장과 시공사가 줄줄이 교체되고, 공사비 폭등 등 여러 어려움을 겪었던 곳이다. 하지만 최근 서울시가 신속통합기획 2.0과 규제 혁신 등을 통해 사업성을 개선해주면서 사업이 박차를 가하는 분위기다.

총 11만5964㎡ 상계5구역은 면적으로 노후도가 98%에 달해 서울 대표 노후 주거지로 꼽힌다. 구역 내 골목이 소방차가 진입하기 어려울 정도로 좁아 안전 문제도 꾸준히 제기돼왔다. 이 때문에 2005년에 3차 뉴타운 지역에 포함됐지만 이미 정비를 마친 상계4·6구역과 달리 아직 사업이 삽도 뜨지 못한 상태다.

올해 10월 24일 오세훈 서울시장은 이런 상계5구역을 방문해 “이미 개발을 마친 인근 구역들과 이렇게 극명하게 대비되는 모습은 재개발·재건축을 적대시하는 정책 때문"이라고 지적하며 “상계5구역이 낙후된 지역으로 20년 동안 남아 있을 수 밖에 없었던 현실이 안타깝다”고 했다.

앞으로 서울시는 상계5구역을 포함한 상계뉴타운 전체 규모를 약 8000가구에서 1만가구 이상으로 확대할 계획이다. 최근에는 기준 용적률을 20%에서 30%로, 법적 상한 용적률을 1.2배까지 완화했다. 이에 따라 주민 분담금이 최소 6000만원 이상 줄어드는 효과를 낼 수 있을 것이라고 기대 중이다.

◇준공업지역에도 용적률 혜택…최대 400%, ‘삼환도봉’에 첫 적용

2024년 9월 서울시는 신규 주택 공급을 확대하기 위해 그동안 주거지역에만 적용하던 ‘최대 400%’ 법적 상한 용적률을 준공업지역 재건축 현장에도 적용해주기로 했다. 이 같은 완화책 수혜를 처음으로 입는 곳이 도봉구 ‘삼환도봉아파트’다.

삼환도봉아파트는 1987년 준공한 총 660가구 규모 노후 단지다. 2021년 6월부터 주민제안 방식으로 정비계획 수립에 나섰고 도봉구에서 가장 먼저 재건축진단(풀 안전진단)을 통과한 곳이지만, 다른 지역보다 토지 가격이 낮고 현황 용적률은 226%로 높은 탓에 사업성이 낮다는 판단으로 3년여 동안 재건축이 지지부진했다.

삼환도봉아파트는 앞으로 서울시의 준공업지역 용적률 완화를 적용받아 사업성을 개선이 가능해졌다. 용적률이 343.49%로 늘면서 총 333가구를 더 지을 수 있게 되면서 재건축 완료 후 최고 42층, 총 993가구(공공주택 155가구 포함) 규모 대단지로 탈바꿈할 예정이다. 가구별로 평균 추정 분담금은 약 4억3000만원에서 약 2억6000만원으로, 1억7000만원 가량 절감할 수 있다.

지난 9월 삼환도봉아파트를 찾은 오세훈 시장은 "재건축 사업은 1000가구 정도 지어야 경제성이 높다"면서 삼환도봉아파트처럼 준공업지역 일대에선 기존 용적률(250%)을 적용하면 도저히 경제성을 맞출 수 없기 때문에 규제 가 꼭 필요하다"고 강조했다.

◇오세훈 시장 “주택·교통·산업 골고루 넣어 강북 전성시대”

집 지을 땅이 부족한 서울에서 아파트 가격을 안정시키기 위해서는 정비사업이 거의 유일한 해법으로 꼽힌다. 그럼에도 고 박원순 전 서울시장 시절 뉴타운이 대거 해제되면서 서울시에 새아파트 적기 공급이 어려워진 상황이다. 구역 지정 해제 사례만 389곳이라, 도합 43만가구를 지을 기회를 이미 놓친 셈이다.

이런 상황에 대해 오세훈 시장은 최근 서울시 정례회 시정질문에서 “우리는 과거를 탓하기보다 배워야 된다고 생각한다"고 했다. 실제로 서울시는 지난 4년 동안 2031년까지 31만가구를 착공할 수 있는 정비계획을 결정하고, 사업 속도를 높이기 위한 각종 정책을 내놓고 있다.

앞으로 서울시는 강북지역 신규 주택 공급과 함께 교통망도 확충해나갈 방침이다. 현재 예비타당성단계에 머물면서 사업이 지연되고 있는 강북횡단선을 비롯해 도로 인프라 확대 등 강북지역 교통문제를 해결하고, 신 성장 산업 거점 육성 등에 힘쓴다면 머지 않아 ‘강북 전성시대'를 실현할 수 있을 것이라는 청사진이다. /leejin0506@chosun.com