임대·분양 혼합단지 재건축 첫 테이프 끊는다
수서1단지, ‘분양동 획지분할’로 돌파구

[땅집고] 지난 20일 오전 서울 지하철 3호선 대청역에서 내려 중동고등학교를 지나 15분여 걸어가니 강남구 일원동 수서1단지 아파트 정문이 나왔다. ‘수서1단지 아파트, 신속통합 자문사업 주민설명회’ 안내문이 곳곳에 붙어 있었다.

수서1단지는 1992년 준공한 21개 동, 총 2934가구 대단지이지만 재건축 추진이 번번이 막혔다. 이 아파트는 임대 14개 동(2214가구), 분양 7개 동(720가구)으로 구성된 ‘전형적인 혼합단지’여서 재건축 추진에 큰 어려움이 있었다. 최근 획지분할이라는 묘수를 통해 해결책을 찾고 있다.

◇임대·분양 섞인 수서1단지, 획지분할로 해법 찾아

임대동은 SH공사가 단일 소유하고, 분양동은 개별 소유주가 있기 때문에 재건축을 하려면 각각 적용받는 법령이 다르다. 따라서 그간 분양동은 ‘도시 및 주거환경정비법’, 임대동은 ‘공공주택특별법’을 적용받아 왔다. 이로 인해 혼합 단지들은 사업 절차가 맞지 않거나 이해관계가 엇갈려 정비사업에 난항을 겪는 경우가 많았다. 실제로 2018년 서울형 리모델링 시범단지로 선정된 서울 중구 남산타워아파트 혼합단지도 분양주택만의 동의율로 신청한 조합설립인가가 중구청에서 불허되면서 사업이 엎어졌다.

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수서1단지는 이 같은 구조적 한계를 극복하기 위해 ‘필지 분할’을 사실상 확정했다. 분양동과 임대동을 별개의 아파트로 나눠서 분양동만 재건축하는 방식이다. 다만, 이렇게 되면 임대주택 주민 동의가 필요 없지만 사업 규모가 작아지는 단점이 있다. 서울시 역시 ‘수서택지개발지구 지구단위계획’을 수립하면서 “공공·민간 사업주체별 분리 개발 시 획지분할 가능”이라는 조항을 넣어 제도적 지원을 뒷받침했다.

수서1단지재건축 추진준비위원회는 이달 신속통합기획 접수를 위한 주민 동의 절차에 돌입했다. 최길선 추진준비위원장은 “2022년부터 국토교통부와 SH공사, 서울시, 강남구에 총 27번의 공문을 넣었고 다음해인 2023년 예비안전진단결과가 나왔다. 혼합단지 재건축 첫 사례인 만큼 신중하고 꼼꼼하게 준비했다”고 말했다. 그러면서 최 위원장은 “혼합단지의 법적 장벽을 피하려면 분양동부터 단독 정비하는 게 가장 현실적”이라고 강조했다.

◇분양 720가구→999가구로…“최고 40층 재건축 가능성”

특히 수서1단지 분양 아파트는 성남비행장 고도제한 영향권에서 벗어나 인근 16개 단지 가운데 주공 1단지(41층) 다음으로 높은 스카이라인 확보가 가능할 전망이다. 분양동은 기존 15층, 용적률 177%에서 재건축으로 최고 40층, 용적률 300%까지 상향이 가능해 999가구로 재탄생할 예정이다.

도시계획 초안도 마련한 상태다. 추진위는 최근 신속통합 자문사업 주민 설명회에서 관련 내용을 공개하고, 첫 단계 목표인 주민 동의율 60% 확보에 도전한다. 이후 70%까지 끌어올린 뒤 연내 신통기획 접수를 마무리한다는 계획이다.

재건축 기대감은 이미 시세에 반영되고 있다. 국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 전용 59㎡는 올해 3월 13억5000만원에서 9월 16억원으로 약 2억5000만원 뛰었다. 전용 50㎡도 1월 10억 4000만원에서 약 4억원 올라 지난달14억 7000만 원에 거래됐다.

최 위원장은 “수서1단지가 입주 33년만에 재건축 결실을 맺는다. 그간 혼합단지 재건축 선례가 없고 당연히 법도 마련돼 있지 않아 애를 많이 먹었는데, 지난해 11월 24일 발대식을 시작으로 1년 안에 가시화된 성과가 드러난 것”이라고 했다.

한편 국토교통부가 지난 10월, ‘노후 공공임대 재건축’ 사업을 적극 추진하면서 수서 1단지 임대 아파트를 포함한 정비 사업도 탄련을 받을 전망이다./kso@chosun.com