‘준선도지구’ 정발마을, “기준용적률 170%로는 재건축 불가”
분당 대비 낮은 용적률에 폭발…“적극 대응하는 성남과 비교돼”

[땅집고] “기준용적률 170%로 재건축을 추진하면 추가 공공기여금만 650억원에 달해 조합원들이 일반 분양자들보다 더 많은 돈을 내야한다. 재건축을 대하는 이동환 고양시장과 고양시의 태도를 보면 아예 사업을 중단하자는 주장까지 나온다.”

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정비업계에 따르면, 지난해 11월 ‘준선도지구’로 선정된 고양시 일산동구 마두동 정발마을 2·3단지 재건축 사업이 고양시의 연립주택 기준 용적률 170% 결정으로 인해 무산될 위기에 놓였다. 당초 높은 사업성으로 기대를 모았던 곳이지만, 현재 기준에 따르면 수백억원의 공공기여금을 내야한다.

◇ “기준용적률 170%, 재건축 포기하자는 의견도 나와”

정발마을 2·3단지는 2단지 건영빌라(4층·7개동·136가구), 3단지 건영빌라(3층·9개동·126가구) 2개 단지가 결합한 통합재건축 구역이다. 지난해 11월 국토교통부와 고양시에 의해 1기 신도시 정비 선도지구 별도 정비물량으로 선정됐다.

고양시가 정한 기준용적률 170%에 따른다면 정발마을이 구상했던 최고 25층, 700여가구 재건축은 불가능하다. 정발마을 재건축추진준비위원회는 추가 공공기여를 부담하더라도 분당과 같은 250%를 적용해 재건축하려 했다.

하지만 기존용적률 초과분 80%에 대한 공공기여금은 650억원에 달한다. 토지 등 소유자들은 일반분양자보다 더 많은 돈을 내고 새 아파트에 입주해야 한다.

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정비업계에 따르면, 정발마을의 적정 일반분양가는 3.3㎡(1평)당 약 2500만원 수준으로, 당초 재준위에서 고려한 일반분양가 평당 3000만원 대비 낮아졌다. 일반분양 수익이 기대 대비 낮아지고, 추가 공공기여금까지 더해지면 조합원들이 부담해야 하는 돈은 수억원에 달할 전망이다.

김동석 정발마을 재준위 위원장은 “낮은 분양가, 낮은 기준 용적률 탓에 사업성에 치명타를 입었다”며 “노후계획도시 특별법이 정부, 여야가 동시에 추진했던 정책이다보니 소유주들의 기대가 높았는데, 고양시의 소극적인 태도와 낮은 기준용적률을 적용한 사업성을 보면 아예 재건축을 하지 말자는 주민 목소리도 나온다”고 말했다.

분당과 비교하면 정발마을 소유주들의 상대적 박탈감은 더욱 커진다. 함께 준선도지구로 선정된 성남 분당의 ‘목련마을’(1107가구)은 특별정비구역 지정을 위한 전문가 자문을 마쳤고, 주민동의를 받은 뒤 지정 제안서를 성남시에 제출할 예정이다. 계획대로 진행된다면 연내 특별정비구역 지정이 완료된다.

결정적인 차이는 기준용적률이다. 두 구역은 제2종일반주거지역으로 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따라 250%까지 용적률을 허용한다. 현재 용적률이 98%로 같지만, 고양시는 재건축 기준용적률을 170%, 성남시는 250%로 정했다.

고양시 관계자는 “올해 6월 발표한 노후계획도시 기본계획을 수립하는 과정에서 용역을 통해 일산신도시에 맞는 적정한 기준용적률을 결정했다”며 “신도시 전체 지구단위계획, 연립주택 단지 인근 단독주택 용지와 관계 등을 고려해 결정한 것으로, 분당과 비교는 적절하지 않다”고 설명했다.

◇ ‘천당 아래 분당’ 3억~5억 오를 때 ‘천하제일(?) 일산’은 그대로

정비업계에서는 재건축을 대하는 성남시와 고양시의 태도 차이가 주민들의 불만을 키웠다는 주장도 나온다. 한 정비업계 관계자는 “성남시는 선도지구 ‘풀베팅’ 논란, 야탑 이주단지 조성 반대 등으로 주민들의 반발이 나올 때마다 신상진 성남시장이 직접 나서 갈등을 조정했지만, 이동환 고양시장은 상대적으로 소극적으로 대응해 주민들 불만이 커졌다”고 말했다.

성남시는 최근에는 정부가 분당의 내년 구역 지정 물량을 1만2000가구로 제한하고, 물량 이월 불가 방침으로 그마저도 감소할 가능성이 제기되자 간담회까지 개최해 대응했다. 또 시 차원에서 행정적 역량을 집중해 선도지구에 대한 특별정비구역 지정을 연내에 마무리하겠다고 밝혔다.

반면 고양시는 재건축을 추진하는 구역 소유주들의 의견을 경청하지 않는다는 비판을 받고 있다. 기준용적률을 올려달라는 일반빌라단지연합회 측 요구에 2차례 간담회를 개최한 바 있었지만, 용적률을 완화하거나 주민들 불만을 잠재울 만한 대응은 없었다.

고양시 관계자는 “빌라단지 측의 불만을 인지하고 있지만, 이동환 시장과 고양시가 소극적인 태도를 취했다는 주장에 대해 따로 할 말이 없다”며 “의견을 적극 수렴해 기본계획을 변경할 수 있는 단계도 아니다”고 선을 그었다.

상반된 재건축 기대감은 시세에 그대로 드러났다. 조선일보 AI부동산(☞바로가기)에 따르면, 분당 야탑동 ‘목련마을 화성빌리지’ 84㎡(이하 전용면적)는 올해 8월 10억9000만원에 거래됐는데, 준선도지구 선정 전인 작년 9월 7억2500만원 대비 3억6500만원 올랐다. 반면 일산 정발마을은 지구 선정 이후에도 실제 거래가 이뤄지지 않았다.

선도지구 아파트들은 분당이 3억~5억원 오르는 동안 일산은 제자리걸음을 하는 등 격차가 더 벌어졌다. 일산 선도지구 마두동 ‘강촌마을 5단지’ 84㎡(이하 전용면적)는 10월 16일 6억7000만원에 거래됐는데, 올해 1월 6억7000만원에서 변화가 없다. 분당 선도지구 역세권인 수내동 ‘양지마을 금호1단지’ 84㎡는 작년 12월 17억6000만원에서 올해 10월 21억5000만원까지 약 4억원이 치솟았다. /raul1649@chosun.com