[건축주대학 멘토를 만나다] 변호사가 구분해주는 공사건물 ‘미완성’과 ‘하자’

[땅집고] 공사 도중 시공자가 공사를 멈추고 최종 공정까지 마치지 않으면, 공사는 ‘미완성’으로 본다. 이는 공사가 일단 완성됐지만 시공 상태가 불량해서 보수를 해야 하는 ‘하자’와는 다르다.

물론 ‘하자’란 일반적으로 공사를 완성한 후에 문제를 의미하지만, 시공자가 공사를 마무리하지 않았더라도 이미 시공한 부분에 문제가 있다면 하자로 본다. 민법 제667조 제1항은 이 경우에도 하자 담보 책임을 인정한다.

건물 신축공사에서 공사가 미완성인지, 아니면 하자가 있는 완성공사인지 구별할 때, 대법원은 1997년 판결에서 다음과 같이 판단했다. 시공자가 공사를 도중에 중단해 마지막 공정을 끝내지 못했으면 공사는 미완성이다.

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반면에 최종 공정까지 일단 끝냈고, 주요 구조부를 계약대로 시공해 사회 일반 기준으로 볼 때 건물로서 완성됐다면, 이후 일부 보수가 필요하더라도 그것은 하자일 뿐 공사는 완성된 것으로 본다. 이때 최종 공정을 끝냈는지는 공사 계약 내용과 당시 상황을 기준으로 객관적으로 판단해야 한다.

공사에 하자가 있더라도 시공자가 공사를 완성했다면, 시공자는 도급인(건물주)에게 공사대금을 청구할 수 있다. 건물주는 하자 보수를 요구하거나, 그에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있고, 이를 이유로 대금 지급을 미룰 수 있다.

하지만 시공자가 공사를 끝내지 않았고, 공정이 남은 상태라면 이야기가 달라진다. 이 경우 시공자는 아직 공사를 이행하지 않은 것이므로 공사대금을 청구할 수 없다. 실무에서는 하자 보수나 손해배상을 다툴 때, 법원이 하자 존재와 보수 비용을 감정한다. 그러나 공사가 중간에 멈춘 미완성 상태라면, 법원은 기성고(공사 진행률)를 감정해 공사 범위를 따진다.

건물이나 토지의 공작물을 완성한 이후 하자가 나타나도, 민법 제668조는 도급인(건물주)이 이를 이유로 계약을 해제하지 못하도록 제한한다. 반면, 공사가 미완성이라면 도급인은 그 상태에서 계약을 해제할 수 있다.

지체상금 문제도 다르다. 공사를 일단 완성했다면, 하자가 있더라도 시공자가 공사 기한을 어긴 것으로 보지 않기 때문에 지체상금은 발생하지 않거나 그 시점에서 종료한다. 그러나 공사가 미완성 상태라면 지체상금이 계속 발생할 수 있다.

하자가 있다고 주장하는 쪽이 건물주(도급인)라면, 스스로 하자의 존재와 범위를 입증해야 한다. 다만, 계약서에 시공자가 입증 책임을 지도록 정하면 그 내용도 효력이 있다. 예컨대, 도급인이 일정 기간 내 통지한 하자가 책임 대상인지 여부를 시공자가 입증해야 한다고 명시한 조항이 해당된다. 일반적으로 소송에서는 현장검증, 감정 등의 방식으로 하자 여부와 보수 비용을 입증한다.

한편 도급인이 건물을 인도받고 하자를 확인한 뒤에도 시공자의 시공 능력을 믿지 못해 하자 보수나 손해배상 청구를 생략하고 곧바로 공사대금 감액을 요구하는 경우가 있다. 하지만 대법원은 1991년 판결에서 도급인이 하자만을 이유로 곧장 대금 지급을 거절할 수 없다고 봤다. 도급인은 먼저 하자 보수 또는 손해배상을 청구해야 하고, 이로 인해 발생한 손해 금액을 확정한 뒤에야 대금 감액을 주장할 수 있다는 취지다.

결국 도급인이 대금을 줄이려면, 먼저 하자 보수 또는 손해배상 청구를 통해 구체적인 금액을 특정한 뒤, 그 금액만큼 공사대금에서 상계해야 한다. /글= 정동근 법부법인 조율 변호사, 정리=박기람 땅집고 기자 pkram@chosun.com

국내 최고 실전형 건축 강의인 ‘땅집고 건축주대학’이 이달 6일 32기를 과정한 이후 추가 수강생을 모집한다. (▶바로가기)

32기 건축주대학 과정은 건축 분야에 따라 총 2가지 형태로 나눠서 수강생을 모집한다. 전문가들의 사례 연구와 현장스터디를 통해 시공비를 절약하고, 건축 소송과 분쟁을 예방하는 전략을 강의하는 ▲‘설계·건축 마스터클래스’와 공실률을 낮추고 성공적인 임대차 전략을 알리는 ▲‘건축리뉴얼 마스터클래스’를 각각 운영한다. 설계·건축 마스터클래스 이후 건축리뉴얼 마스터클래스 과정을 순서대로 모두 수강하는 ▲통합반도 운영한다.

서울 강남과 성수동, 연희, 연남동 일대 건물 150여 채를 신축·리모델링한 베테랑 건축가 김종석 에이티쿠움파트너스 대표는 빌딩을 어디에 어떻게 개발해야 하는지에 대해 사례를 통해 소개한다. 홍만식 리슈건축 대표는 공실률을 줄여주는 신축 설계 전략을, 김영배 드로잉웍스 대표는 낡은 빌딩을 리모델링하는 방법을 강연한다.

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황윤민 무월F&B 대표는 작은 브랜드를 활용한 공실 건물을 살리는 비법, 최은영 테라로사 점포개발 부장은 상업용 건물의 핵심 임차 기획 성공 사례를 강의한다. 최인용 세무사가 건축비를 줄일 수 있는 절세 전략도 알려준다.

최한희 땅집고 아카데미 운영사무국장은 “건축사사무소 소장, 시공사 대표, 변호사, 세무사 등 건축 현장에서 활동하고 있는 국내 최고 전문가들이 강사로 나선다”면서 “수강 후 실제 건축할 때 건축가나 시공사 측과 실무적 대화를 통해 건축주의 의견을 설계·시공사에 명확하게 전달할 수 있도록 하는 것이 목표”라고 했다.

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