[권강수의 상가투자 꿀팁] 천편일률적 상가 모습 벗어난 새로운 ‘결합형 상가’ 주목
[땅집고] 향후 새롭게 떠오를 상가형태는 어떤 모습일까?
상가나 창업시장을 보면 옆의 호실을 합쳐 하나의 가게로 이용하는 경우를 많이 보게 된다. 예를 들어 1층 101호와 102호를 분양받아 하나의 점포로 사용한다거나, 101호와 102호, 103호 세 개 호실을 합쳐 하나의 점포로 이용하는 등의 식이다. 잘게 잘라서 분양하는 상가의 특성 속에서 이 같은 가로형 결합 형태는 낯선 모습이 아니다.
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그렇다면 위 아래 호실을 합쳐 하나의 가게로 이용하는 경우는 어떨까? 예를 들어 1층 101호와 2층 201호 또는 1층 101호와 지하 B101호를 함께 사용하는 식이다. 이런 경우도 물론 존재하고 있다. 은행 중에서는 1층을 무인점포기를 두고 계단을 타고 올라가면 2층에 은행원을 통해 입출금, 대출 등의 업무를 볼 수 있는 공간을 마련한 곳들이 있다.
또한 시내 번화가에는 지상 1층부터 3층까지를 모두 사용하는 브랜드 커피전문점이 있다. 고객은 1층에서 주문을 하고 계단을 통해 2층이나 3층으로 올라가 커피를 마시게 된다. 그 외 다이소같은 생활용품점이나 대형문구점 중에서는 1층과 지하 B1층을 연결하여 사용하는 곳들이 있다. 다만 이런 경우 건물 준공 후 리모델링 공사비를 상당하게 투자했을 가능성이 높다. 복층형 연동 결합은 앞으로 상가나 창업 시장에서 많이 보여질 형태로 전망 된다. 이는 특성화 측면이나 효율성 측면에서 모두 특징을 가지고 있기 때문이다.
◇ 지하1층~지상1층 연결한 세로형 결합상가 급부상…비용 절감 효과 높아
특성화 측면을 살펴보면 현재 상가 창업 시장 분위기는 공실이 많이 늘면서 상권 자체가 위축되는 곳도 나오는 분위기이다. 반면 국내 어디를 가나 공급되는 상가의 모양은 비슷비슷한 경우가 많다. 20년이 넘는 상가 창업 시장 현장 실전 경험으로 봤을 때 이런 시기가 이제는 새로운 모양의 상가 형태가 눈길을 끌며 자리잡을 수 있는 흐름이라 보여진다.
효율성 측면을 살펴보면 창업주나 상가주인 입장에서는 보다 적은 투자금액으로 동일한 공간 사용이 가능해진다. 이를 쉽게 설명해보면 예를 들어 101호와 102호를 합쳐 66㎡라 할 때, 1층 101호와 지하 B101호를 합치거나, 1층 101호와 2층 201호를 합쳐 동일한 면적을 사용할 수 있다. 가로 대신 세로로 합쳐 동일한 공간을 활용할 수 있는 것이다. 이때 고객은 점포 안 내부 계단을 이용하면 된다.
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세로로 합치는 것이 금액적으로 효율적인 이유는 지상 1층에 비해 지하 B1층이나 지상 2층 상가의 가격이 낮기 때문이다. 실제 지상 2층 상가나 지하 1층 상가의 3.3㎡당 분양가는 대략 1층 상가의 3분의1 수준 정도에 불과하다. 물론 고객이 위아래로 움직이게 되는 측면은 있지만, 반대로 위아래 분위기를 업종의 구성에 따라 인테리어를 다양하게 연출하고 동일한 공간 대비 상당한 비용 절감 효과를 가져오는 셈이다.
여기에 더해 2개 층에서 고객을 유입시킬 수 있다는 것도 장점이다. 지상 1층과 2층, 또는 지상 1층과 지하 B1층 양쪽에서 고객을 맞이할 수 있는 셈이다. 이는 창업자 입장에서 메리트로 볼 수 있다. 만약 창업자인 임차인의 요청으로 출입문을 영업 편의상 1개만 사용하는 경우는 1개의 문은 막아두면 된다.
앞으로는 보다 효율성을 높여 지상 1층 대비 지하 B1~2층, 지상 2~3층의 공간을 넓게 사용하는 형태가 대세를 이룰 것으로 예측된다. 예를 들어 1층 101호와 B101호, B102호를 합치거나 또는 1층 101호와 2층 201호와 202호를 합치는 등 1층보다 상대적으로 3.3㎡당 가격이 싼 층을 넓게 사용하는 모양새를 띠는 것이다.
이때 고객 유입성이 좋은 지상 1층은 실속형 소규모 전시용으로 사용하고 2층이나 지하층을 더 크게 사용해 본격적인 사업장으로 활용하는 방식이 될 것이다. 이렇게 되면 엘리베이터 이용률이 떨어지는 지하층과 지상 저층의 활용도가 보다 높아질 것으로 여겨진다. 지하 B1층 상가의 경우 자연광 개방감 있는 썬큰 선호 효과도 볼 수 있다.
◇ 바닥과 천장 허물고 계단 설치…시행단계부터 적용해야
다만 이러한 상가형태는 이미 지어진 뒤에는 적용하기 쉽지 않다. 벽만 허물면 되는 가로형 결합에 비해 세로형 결합은 바닥과 천장을 허물고 계단을 만드는 작업이 따라야하기 때문이다. 때문에 시공 시행단계에서부터 미리 정밀하게 설계 구상을 통해서 적용을 해야 한다.
대부분의 아파트나 상가는 층별로 작업을 하면서 소규모 바닥공간을 자재 인양구로 남겨두고 있는데 처음부터 위치를 꼼꼼하게 체크해 이 공간을 내부계단으로 활용할 수 있다는 특징이 있다. 계단 치수는 대략 가로 2~2.5m, 세로 4~5m 정도면 고객들의 이동에는 불편함이 없다. 보통은 상층부로 자재인양이 끝나면 다음 공정을 위해 결속선으로 철근을 엮어 시멘트 마감처리를 별도로 한다. 즉, 시행사나 건물주 입장에서 참고를 하고 반영하면 더욱 유용할만한 사항이다.
현재 서울 강남에서 시행예정인 상가는 처음 설계 단계에서부터 이러한 방식을 적용해 공급될 것으로 예정돼 기대를 모으고 있다. 국내에서는 설계단계부터 계획되어 도입되는 국내 최초 1호 사례가 될 수 있어 향후 발전방향에 있어 귀추가 주목된다. 김대근 시선알디아이 대표는 “접근성이 높은 세로형 상가 고객들이 편안함과 가고 싶은 공간이라고 공감하고, 건물 내외부 디자인 등이 혁신적이라면 국내외 관광객들에게 포토존이 될 수 있다”면서 “보고 싶은 건물, 가고 싶은 건물이 되면 창업자의 수익률은 자연히 오를 것”이 라고 말했다. /글=권강수 상가의신 대표