[땅집고] 정부가 급등하는 집값을 잡기 위해 초고강도 규제인 ‘10·15 부동산 대책’을 내놨지만, 강남3구를 중심으로 서울 전역을 묶은 토지거래허가제가 거래를 막으면서 되레 수요가 성동·광진·마포 등으로 번지는 과열 양상을 보였다.
KB부동산에 따르면 지난 10월 서울 아파트 매매지수 증감률은 전월 대비 1.46% 상승했다. 이는 올해 하반기 들어 가장 높은 상승폭이다. 부동산 시장 빅데이터 분석가 삼토시는 “KB 지수는 실제 시장보다 한두 달 늦게 반영되기 때문에 이번 수치는 9월 시장의 열기를 보여주는 결과”라며 “6·27 대출 규제 영향에서 벗어난 8~9월의 회복세가 반영된 것”이라고 설명했다. 그는 “10·15 대책의 영향은 아직 반영되지 않았으며 향후 토허제와 입주 물량 급감세가 겹치면서 2026년 전월세 대란은 시간 문제”라고 덧붙였다.
거래량도 시장의 온도를 보여주는 지표다. 서울부동산정보광장에 따르면 9월 아파트 거래량은 8600건으로, 전달 4300건 대비 두 배에 달했다. 올해 6월 이후 최대치다. 삼토시는 “3월 강남3구와 용산구가 허가구역으로 재지정되면서 거래가 9800건에서 5200건으로 급감했지만, 6.27 대출 규제 이후 저조하다 9월에는 8600건으로 거래량이 확연하게 오른 모습을 보였다”고 했다.
거래량이 눈에 띄게 늘어난 지역으로는 보면 광진구(+198%), 마포구(+190%), 양천구(+189%), 성동구(+166%), 중구(+156%), 서대문구(+146%), 동작구(+143%) 등이 있다. 모두 강남3구와 용산구 다음 급지로 꼽히는 지역이다. 삼토시는 “토허제 추가 지정 가능성이 거론되던 지역들로 ‘지금 아니면 못 산다’는 심리가 미리 매수하는, 이른바 선취매로 이어졌다”며 “9월의 거래 폭증이 바로 풍선효과의 실체”라고 설명했다.
매물 감소 추이도 같은 흐름을 보여준다. 서울 아파트 매매 매물은 2월 9만4000건에서 10월 6만5000건으로 줄었고, 9월 말 대비 10월 말 기준으로 광진(-28%), 강서(-28%), 동대문(-28%), 동작(-25%), 성북(-25%), 마포(-24%), 서대문(-24%), 성동(-24%), 강동(-23%) 순으로 감소폭이 컸다. 반면 용산구(-2%),, 서초구(-4%), 금천구(-4%), 강남구(-5%)에서는 매물 감소폭이 가장 작았다.
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삼토시는 “9월까지만 해도 매물 감소는 강남 인접 지역에 집중됐지만 10월에는 서울 전역으로 확산됐다”며 “풍선효과가 강남을 넘어 비강남권 전역으로 번진 것”이라고 했다.
이어 그는 “토지거래허가제가 강남을 틀어막으며 수요를 완전히 차단하지 못하고, 오히려 인근 지역으로 밀어냈고 결국 서울 시장 전체가 들썩이는 결과를 낳았다”면서 “매매가 상승의 주도권이 고가 단지에서 중간급 단지로 넘어가며 시장 내부의 구조 변화가 시작됐다”고 진단했다.
10월 지표와 관련해서는 상승세의 정점이라기보다 규제 회피 수요가 만들어낸 일시적 과열이라고 분석했다. 그는 “10·15 대책으로 서울 전역이 허가구역으로 묶이면서 이 같은 풍선효과는 더 이상 피난처가 없는 구조로 바뀌었다”면서 “11월부터 거래량이 줄고 지역별 희비가 엇갈릴 것으로 이제 시장은 강남 대체지의 상승이 어디서 멈출지 시험대에 올랐다”고 분석했다.
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삼토시는 전세가율 하락으로 인한 전세시장 대란이 예고됐다는 분석도 내놓았다. 전세가율은 2016년 7월 75.1%를 정점으로 2020년 9월 53.3%까지 꾸준히 내리다 임대차3법 시행으로 반등해 2021년 1월 56.3%까지 올랐다.
삼토시는 “임대차3법 시행으로 전세 유통 매물이 급격히 떨어지면서 전세가율이 떨어지기는커녕 급상승했다”면서 “시장을 그대로 뒀다면 역대급 입주물량으로 인해 자연스레 전세가율이 하락하고 매매가 상승동력이 떨어졌을텐데 규제가 오히려 집값에 기름을 끼얹은 격이 됐다”고 했다.
마지막으로 그는 “이번 토허제 지정으로 인해 입주 물량과 임대 매물 감소가 함께 예상되며 다시 전세가가 매매가를 상회하는 현상이 재현될 확률이 높다”면서 “이 경우 전세가율 반등은 시간 문제로 다가올 2026년은 전세대란에 시달릴 확률이 높다”고 내다봤다. /mjbae@chosun.com