[땅집고] “이번 10·15 부동산 대책은 길어야 3개월짜리 정책이다. 공급은 보이지 않고, 대출을 조이는 방식만으로는 시장을 안정시킬 수 없다. 오히려 비규제지역으로 풍선효과와 함께 전월세 임대차 시장 불안정 우려가 커질 수 있다.”

정부의 10·15 부동산 대책이 발표된 뒤 실수요자 불만이 커지고 있다. 규제를 비껴간 경기 외곽 지역에서는 풍선효과가 나타날 조짐을 보인다. 심형석 우대빵부동산연구소장을 만나 이번 대책의 문제점과 시장 전망을 물었다. 심 교수는 “벌써부터 구리시와 화성 동탄신도시는 매수세가 몰리고 있다”며 “이번 대책은 규제로 시장을 묶어둔 채 시간을 버는 수준의 임시 처방일 뿐”이라고 말했다.

다음은 일문일답.

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―이번 부동산 대책을 어떻게 평가하나?

“핵심은 단순하다. 사지도 말고 팔지도 말라는 신호다. 거래를 멈춰 세운 거다. 정부는 2~3년 안에 공급을 풀 수 있다고 생각하는 것 같지만 현실과는 거리가 멀다. 공급도 지연될 가능성이 크고, 시장이 그동안 가만히 있지도 않을 것이다. 특히 주택은 주식과 달라서 사지 않아도 전세나 월세로는 살아야 하기 때문에 모든 시장에 영향을 준다.”

―이번 대책의 가장 큰 피해자는 누구라고 보나.

“실수요자들이다. 다주택자는 ‘또 규제구나’ 하고 버티면 된다. 그런데 1주택자가 집을 팔고 상급지로 갈아타는 건 사실상 막혔다. 예전엔 팔자마자 다음 집을 샀지만 지금은 그게 거의 불가능하다. 다주택자도 아닌데 왜 이렇게까지 집을 사기 어렵게 만들었냐는 불만이 많다.”

―현장 분위기는 어떤가?

“강남권을 중심으로 공인중개업소에 신규 매수 문의 전화가 없다. 계약 잔금 일정이나 계약 연장 문의만 있을 뿐이다. 새로 사겠다는 사람이 거의 없다. 적어도 한두 달은 시장이 얼어붙을 가능성이 크고, 연말까지 조용할 것 같다는 얘기가 현장에서 나온다.”

―그렇다면 거래는 완전히 끊길까. 그래도 움직일 곳은 없나.

“완전히 멈추진 않을 것이다. 서울에서는 15억 이하 아파트를 중심으로 거래가 이어질 것이다. 토지거래허가구역에 들어가면 전세 끼고 사는 갭투자는 막히지만, 주택담보대출비율(LTV) 6억원 한도는 그대로 유지된다. 마포·성동의 신축 아파트는 평당 1억원에 근접하지만 15억원 이하 매물이 여전히 있다. 새 아파트와 기축 아파트가 갭 메우기를 할 수 있다. 동대문구나 서대문구도 실수요 선호가 높아 매수 가치가 있다. 반면 노도강이나 금관구는 LTV가 40%로 줄어 자금 마련 부담이 커질 수 있다.”

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―경기도에서는 어디에 풍선효과가 나타날 것으로 보나.

“규제를 피한 세 지역이 눈에 띈다. 구리시, 화성 동탄신도시, 안양 만안구다. 구리는 별내·다산신도시 등 수요가 두텁고 8호선 연장이 더해지면서 수요가 계속 늘어난다. 동탄은 정부도 묶고 싶었을 것이다. 다만 화성시 전체를 규제하기는 부담돼 빠진 거다. 내년에 동탄이 행정구역상 분리되면 동탄2를 규제할 가능성이 크다. GTX-A 삼성역 무정차 개통을 앞두고 있어 매수세가 붙을 수 있다. 안양 만안구는 인접한 동안구·평촌이 규제지역이기 때문에 상대적으로 규제 밖인 만안구로 수요가 이동할 것이다.”

-재개발 투자는 어떤가. 토허제에 비껴나 풍선효과가 나타날 수 있다는데.

“좋은 입지의 재개발 구역이라면 장기적으로 유망하다. 연립·다세대는 실거주 의무가 업다. 전세금은 저렴하지만 어느정도 전세를 낀 매물을 구할 수 있어 투자금액을 줄일 수 있다. 이미 사업이 구체적으로 진행 중인 단지는 매수해도 괜찮다. 용산만 봐도 5억~6억 원대 투자 가능한 곳이 아직 남아 있다.”

―전세 시장은 어떻게 보나. 매매보다 전세가 더 심각하다는 말도 있다.

“그렇다. 지금은 매매보다 오히려 전세가 더 심각할 수 있다. 1000가구 넘는 단지인데 전세 매물이 5건도 안 되는 곳이 많다. 전세 가격이 더 오를 수 있다. 2017~2018년에 임대사업자 등록이 한창이었는데, 그때 등록한 8년짜리 물량이 2025~2027년에 만기된다. 이 물량들이 나오면서 전세금이 시세에 맞춰 크게 오를 가능성이 있다.” /chujinzero@chosun.com