[건축주대학 멘토에게 듣다] 건물 신축 시 ‘세금 폭탄’ 피하는 3대 체크리스트

[땅집고] 건물 신축은 자산을 불리는 중요한 투자이자 건물주에게는 꿈이기도 하다. 특히 대규모 자금을 투입하는 복합 프로젝트이기도 하다. 하지만 대부분의 건축주는 설계·시공·인허가에만 몰두하고 세법상 함정을 간과해 예기치 못한 세금 폭탄을 맞는 경우가 많다. 부동산 관련 세금은 과세 기준일, 법인의 소재지, 부동산 용도에 따라 세율이 크게 달라진다. 또한 토지와 건물 취득에 대한 자금의 원천까지도 준비해야 한다. 성공적인 신축을 위해 반드시 점검해야 할 세법상의 세 가지 주의사항을 정리한다.

1. 6월1일 과세 기준일을 넘긴 ‘나대지’의 함정 – 종부세 폭탄 주의할 것.

재산세와 종합부동산세(종부세)는 매년 6월 1일 기준으로 소유자와 용도를 판단한다. 겨울에는 공사를 시작하지 말라는 말이 있다. 건물 철거 이후 신축 착공이 지연되어 6개월을 넘기게 되면 6월 1일을 기준으로 그 토지는 ‘건축물이 없는 나대지’로 분류된다. 지방세법상 나대지는 종합 합산 과세 대상이 되며, 세율은 일반 토지보다 높고 공제액도 적어 재산세 뿐만 아니라 종합부동산세 부담이 급증한다.

따라서 신축 계획 수립 시 철거 완료일과 착공 시점을 면밀히 조율해 6개월이 넘어 나대지가 되지 않도록 관리해야 한다. 실제로는 불가피하게 건축허가시 서류 보완문제나 지하철 인접시설 인허가 등으로 6개월을 넘기는 경우가 많다. 이 경우에도 과세관청과 마찰이 있는 경우가 많으므로 기한을 넘기지 않는 것이 중요하다.

2. 법인 명의 신축 시 ‘원시취득’에 따른 취득세 중과세 대비가 필요하다.

법인 명의로 신축하는 경우 세법상 ‘원시취득’으로 분류돼 취득세 과세대상이 된다. 수도권 등 과밀억제권역 내에서 법인이 부동산을 취득하면 지역 집적 억제를 위해 일반세율보다 높은 중과세율을 적용한다. 중과세는 다음 두 가지 대표 유형으로 구분한다. 첫째, 과밀억제권역 내 본점 또는 주사무소 용도 신축으로 인한 중과유형이 있고 둘째, 대도시 내에서 법인 설립 후 5년 이내 취득한 부동산에 대한 중과세의 유형이 있다.

신축의 경우 건축비가 크기 때문에 중과세가 적용되면 세금 부담이 막대하다. 실무적으로는 법인 설립 시점과 본점의 소재지를 면밀히 파악해 중과세 대상 지역을 피하거나, 신축 건물 내 본점 또는 주사무소로 사용할 면적을 최소화한다. 나머지는 임대용으로 구분해 중과세 면적을 줄이는 것이 핵심이다. 특히 최근의 과세되는 사례를 보면, 법인의 중과 제외 목적에 제대로 사용하지 않거나, 휴면법인을 인수해 취득하는 경우 등에 대한 중과세 적용이 많으므로 유의해야 한다.

3. 부동산 자금 출처 조사로 인한 사업소득세와 증여세 폭탄을 대비하자.

개인 명의로 부동산을 취득했다면, 부동산 자금의 출처에 대해 소명 의무가 있다. 부동산 취득 자금 중 본인 소유 금액과 원천을 명확하게 입증해야 한다. 소명을 실패하는경우에는 불이익이 있다. 자금 출처를 제대로 입증하지 못하면, 부족분은 증여 받은 것으로 간주해 증여세 및 가산세를 추징할 수 있다.

특히 사업을 하면서 현금 입금 부분이 많다면 조사 대상범위를 사업장까지 확대할 수 있다. 따라서 소득 수준 대비 과도한 부동산을 취득한 경우에는 자금 출처에 대한 증빙을 미리 확대해 준비해 놓을 필요가 있다.

증빙을 확대하는 방법은 다음과 같다. 먼저 부동산 건물 취득의 경우에는 통장의 거래내역을 볼 수 있으므로 통장으로 입증할 수 있는 증빙 확보가 필요하다. 부동산 취득 이전부터의 소득, 예금, 주식, 대출 등 자금 흐름을 증명할 수 있는 객관적 자료를 미리 준비하는 것이 좋다.

자금 조달 계획서 작성에 대해서도 자금의 원천별 조달 계획과 사용 내역을 구체적으로 정리하여 조세 전문가와 취득전에 상담을 하는 것이 좋다. 취득후에는 증빙할 수 없는 부분이 많기 때문이다. 가족 차입금이 있다면 세무상 인정되는 방법으로 명확히 준비하는 것이 좋다. 가족 등 타인에게서 돈을 빌렸다면, 차용증을 작성하고 실제로 이자를 지급하는 등 금전 소비대차 관계를 명확히 입증해야 한다. /글=최인용 가현세무법인 대표세무사, 편집=박기람 땅집고 기자 pkram@chosun.com

국내 최고 실전형 건축 강의인 ‘땅집고 건축주대학’이 11월 6일 32기 과정 개강을 앞두고 수강생을 모집한다. (▶바로가기) 32기 건축주대학 과정은 건축 분야에 따라 총 2가지 형태로 나눠서 수강생을 모집한다.

전문가들의 사례 연구와 현장스터디를 통해 시공비를 절약하고, 건축 소송과 분쟁을 예방하는 전략을 강의하는 ▲‘설계·건축 마스터클래스’와 공실률을 낮추고 성공적인 임대차 전략을 알리는 ▲‘건축리뉴얼 마스터클래스’를 각각 운영한다. 설계·건축 마스터클래스 이후 건축리뉴얼 마스터클래스 과정을 순서대로 모두 수강하는 ▲통합반도 운영한다.

서울 강남과 성수동, 연희, 연남동 일대 건물 150여 채를 신축·리모델링한 베테랑 건축가 김종석 에이티쿠움파트너스 대표는 빌딩을 어디에 어떻게 개발해야 하는지에 대해 사례를 통해 소개한다. 홍만식 리슈건축 대표는 공실률을 줄여주는 신축 설계 전략을, 김영배 드로잉웍스 대표는 낡은 빌딩을 리모델링하는 방법을 강연한다.
배우 이영애의 자택을 설계한 현상일 구도건축 소장은 시공사 선정의 중요성과 견적서·계약서를 제대로 따져보는 법을 강의한다. 또 현장스터디를 통해 공사현장에서 시공 과정을 직접 배우도록 돕는다.
김효일 기로건설 대표는 건축시공 공정에서 놓쳐선 안 될 시공 포인트를 짚어주고, 정동근 법부법인 조율 변호사는 건축 소송과 부동산 분쟁 예방 포인트를 강의한다.

이충묵 더트웰브PMC 대표는 저비용으로 건물 가치를 높이는 리뉴얼과 관리 솔루션을, 노창희 메이트플러스 중개법인 대표는 자산가치를 높이는 임대차 구성과 운영 전략을 전달한다.

황윤민 무월F&B 대표는 작은 브랜드를 활용한 공실 건물을 살리는 비법, 최은영 테라로사 점포개발 부장은 상업용 건물의 핵심 임차 기획 성공 사례를 강의한다. 최인용 세무사가 건축비를 줄일 수 있는 절세 전략도 알려준다.

최한희 땅집고 아카데미 운영사무국장은 “건축사사무소 소장, 시공사 대표, 변호사, 세무사 등 건축 현장에서 활동하고 있는 국내 최고 전문가들이 강사로 나선다”면서 “수강 후 실제 건축할 때 건축가나 시공사 측과 실무적 대화를 통해 건축주의 의견을 설계·시공사에 명확하게 전달할 수 있도록 하는 것이 목표”라고 했다.

수강료는 ‘설계·건축마스터클래스’가 99만원, ‘리뉴얼마스터클래스’로 79만원이다. 2개반을 동시에 수강하는 ‘통합반’의 경우 10% 할인한 160만원에 들을 수 있다. 신청은 땅집고M 홈페이지(https://zipgobiz.com ▶바로가기)에서 하면 된다. (02)6949-6190.