집값 올랐으니 규제라는 단순한 접근
실거주 강화라더니 무주택자·1주택자 모두 묶였다
동탄·구리 풍선효과로 또 들썩

[땅집고] 10·15 부동산대책을 두고 시장 반발이 거세다. 정부는 서울 전역과 경기도 12개 지역을 투기과열지구와 토지거래허가구역으로 지정했다. 이에 “투기를 잡겠다면서 실수요자까지 옥죈다”는 비판이 나온다. 김인만 김인만부동산경제연구소장은 지난달 20일 땅집고와의 인터뷰에서 “집값 상승 원인을 규제 대상 찾기보다 왜 사람들이 집을 사려 하는가에서 출발했어야 했다”고 지적했다.

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이런 가운데 이재명 대통령은 대책 발표 엿새 만에 부동산 시장 과열 흐름에 대해 "가용한 정책 수단 역량을 집중 투입해서 경고등이 켜진 비생산적 투기 수요를 철저하게 억제해야 한다"며 투기 차단에 총력을 기울일 것을 정부 부처에 주문했다. 김 소장과의 인터뷰를 통해 이번 대책의 문제점과 파장을 일문일답 형식으로 정리했다.

-왜 이런 고강도의 대책이 나왔다고 보나?

“아주 단순한 논리에서 출발했다고 본다. ‘집값이 오르니까 규제를 해야겠다’는 논리다. 왜 사람들이 이렇게까지 집을 사려고 하는지, 그 원인을 고민하지 않는다. 집을 사면 투기냐 실수요냐로만 나누는 듯하다. 대출 많이 받으면 투기, 전세 끼고 사면 투기 이런 식이다.”

-예상보다 규제 지역이 너무 많다는 지적도 있다.

“맞다. 서울 전역 조정대상지역 지정, 한강벨트 투기과열지구 지정은 어느 정도 예상됐지만 강도가 훨씬 셌다. 대책 효과를 극대화하려고 파격적인 선택을 한 것 같다. 문재인 정부 때 풍선효과를 겪은 학습효과도 반영된 듯하다. 그런데 문제 해결의 원인 분석이 틀렸다.”

-규제지역으로 지정한 지역을 중심으로 반발이 크다.

“서울 노원·도봉·강북(노도강), 금천·관악·구로(금관구), 중랑구, 수원 등이 대표적이다. 현장 반응은 딱 두 가지다. 좌절과 분노. 아이러니하게도 규제 폭탄이 떨어진 곳 상당수가 여당 지지 기반이다. 내년 6월 지방선거에 영향을 줄 수밖에 없다.”

-투기와 실수요를 명확하게 구분 짓는 것이 가능한가.

“그게 가능이나 할까. 문재인 정부 때는 다주택자는 투기, 1주택은 실수요라는 명확한 기준은 있었다. 그래서 똘똘한 한 채를 중심으로 집값이 크게 올랐다. 지금 정부는 또 집값이 오르니까 새로운 ‘적’을 찾는다. 그게 누구냐면, 대출을 많이 받아 한 채를 사는 사람이다. ‘한강벨트에 무리하게 들어가면 투기’, ‘전세 끼고 사면 투기’ 이렇게 규정한다. 그런데 서울에 집 하나 갖는 게 죄인가”

-정부는 실거주 중심 시장을 만들겠다고 했지만, 실수요자도 피해를 본다는 지적이 많다.

“맞다. 무주택자는 규제지역 집을 살 때 대출이 확 줄었다. 1주택자도 갈아타기 위한 대출이 막히니까 이동 자체가 어려워졌다. 거주 이전의 자유까지 침해하는 정책이다.”

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-풍선효과 가능성은?

“이번 대책이 단기적으로는 거래량을 줄이는 효과가 있다. 당분간 눈치보기가 이어질 것이다. 대책 효과는 짧으면 3개월, 길면 6개월까지다. 풍선효과는 이미 나타나고 있다. 화성 동탄, 구리, 인천 송도·청라·검단 같은 곳은 규제가 없어서 시장이 들썩인다. 동시에 ‘여기가 다음 규제 대상 아니냐’는 소문도 돈다. 시장은 항상 정부보다 먼저 움직인다.”

-결국 집값을 끌어올리는 원인은 무엇이라고 보나?

“불안감이다. 장기침체, 소득 정체 속에서 ‘그래도 우리 가족, 자식 위해 집 한 채는 있어야 하지 않나’ 이런 생각이 커지고 있다. 지방 사람들이 서울 집을 사는 것도 마찬가지다. 지방에서 자산가치가 안 오른다는 걸 아니까 서울을 택하는 것이다. 이들을 투기꾼으로 봐선 안 된다.”

-정부가 총리 직속 부동산 감독 기구 설립을 추진하는데 어떻게 보나?

“감독 기구가 없어서 집값이 오른 건가? 집값이 왜 올랐는가라는 질문에 대한 답을 고민해봐야 한다. 규제 기관을 하나 더 만든다고 해결될 문제가 아니다.” /hongg@chosun.com